Türschloss austauschen: Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unzulässig

Türschloss austauschen: Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unzulässig
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Das OLG Celle entschied am 17.06.2017, dass der eigenmächtige Austausch eines Türschlosses durch den Vermieter verbotene Eigenmacht darstellt. Tauscht der Vermieter das Türschloss aus, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes gegen den Vermieter.

Vermieter tauscht Türschloss aus

Ein Vermieter hatte das Türschloss der Hauseingangstür und das Schloss eines Tores zu einer Lagerhalle gegen den Willen des Mieters ausgetauscht, um diesen von dem Betreten der Räumlichkeiten abzuhalten. Dagegen klagte der Mieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung und der Lagerhalle.

Türschloss austauschen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unzulässig

Gegen den Wiedereinräumungsanspruch des Besitzers wendete der Vermieter ein, ihm stehe ein Anspruch auf Herausgabe der Mietsache zu, weil er das Mietverhältnis fristlos gekündigt habe. Das OLG Celle stellte indes klar, dass Herausgabeansprüche, die sich aus einem bloßen Recht zum Besitz ableiten, keine verbotene Eigenmacht rechtfertigten. Der Vermieter dürfe sich der Wohnung also auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht einfach selbst ermächtigen.

Ebenso wenig greife der Einwand des Vermieters durch, er sei permanenten Vertragsverletzungen wie persönlichen Angriffen, Beleidigungen oder Bedrohungen ausgesetzt gewesen. Solche Vertragsverletzungen rechtfertigten allenfalls ein Recht zur Kündigung, nicht jedoch zur eigenmächtigen Einräumung des Besitzes an der Mietsache.

Auch wenn sich der Mieter nachträglich durch Aufbrechen der Tür Zutritt zu den Räumen verschaffe, erlösche der Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes nicht. Dies gelte selbst dann, wenn der Mieter durch das Aufbrechen das Eigentum des Vermieters beschädige. Der Besitz sei erst dann wieder eingeräumt und der Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes damit erfüllt, wenn der Mieter vollständigen und ordnungsgemäßen Zugriff auf alle Räume dadurch erlange, dass er die Schlüssel zu den betreffenden Räumen erhalte.

Rechte klageweise geltend machen

Wie dargelegt, darf der Vermieter selbst nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht eigenmächtig das Türschloss austauschen und so die Wohnung zurück in seinen Besitz nehmen.

Verweigert der Mieter konsequent den Auszug, hat der Vermieter seinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung grundsätzlich vor dem Gericht durchzusetzen.

OLG Celle, Beschluss v. 17.06.2017, Az.: 2 U 63/17