Wer Gewerberäume statt Wohnraum vermietet, ist in seiner Position als Vermieter in einem Gewerbemietvertrag deutlich freier. Diese Freiheit ist aber nur dann ein Vorteil, wenn Sie sie zu nutzen wissen.

Der folgende Beitrag soll Vermietern von Gewerbemietraum die notwendigen Informationen rund um den Gewerbemietvertrag näherbringen.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bei Gewerbemietverträgen?
Wann kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen?
Gibt es Verlängerungsoptionen bei der Gewerbemiete?
Gibt es bei der Gewerbemiete Regeln zu Leuchtreklame und Außenwerbung?
Umsatzsteuer optieren bei Gewerbemiete?
Fazit

1. Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Mietvertrag über Räume oder Grundstücke, die der Mieter gemäß des Mietvertrags zu gewerblichen bzw. unternehmerischen Zwecken nutzt. Typisch sind Ladenlokale, Praxen, Büros, Lagerflächen oder Gastronomie.

Entscheidend ist der Zweck des Mietvertrags. Allein auf die Bezeichnung eines Mietvertrags als „Gewerbemietvertrag“ kommt es also nicht an. Dasselbe gilt auch dann, wenn tatsächlich eine andere als die vom Vertrag bezweckte Nutzung vorliegt.

Hinweis: Zur Vermeidung späterer Konflikte sollten Sie eine klarstellende Klausel in den Mietvertrag aufnehmen. Bspw.: „Der Zweck der Vermietung ist ___.“

Was gilt bei der Gewerbemiete in gemischt genutzten Gebäuden?

Entscheidend ist bei gemischt genutzten Gebäuden, welche Nutzungszwecke Sie für die konkret vermietete Einheit vereinbaren und wer überhaupt Mieter ist.

Die Vermietung an eine juristische Person (GmbH, oHG, AG…) ist auch dann keine Wohnraummiete, wenn die Räume faktisch dem Bewohnen durch Mitarbeiter oder Geschäftsführer dienen. Eine GmbH kann nämlich von vornherein keine „eigenen Wohnbedürfnisse“ haben (KG Berlin, Beschl. v. .18.09.2024, 8 U 40/20).

Sie können die verschiedenen Nutzungsarten eines Gebäudes bereits durch eine Trennung der einzelnen Mietverträge realisieren. Dann vermieten Sie gewerblich genutzte Teile mittels eines Gewerbemietvertrags; und den zu Wohnzwecken genutzten Teil mittels eines davon unabhängigen Wohnraummietvertrags.

Wenn Sie das Gebäude mittels eines einzigen Mischmietvertrags vermieten, kommt es auf den überwiegenden Nutzungszweck an. Es gilt dann entweder Gewerbe- oder Wohnraummietrecht. Im Zweifel ist Wohnraummietrecht einschlägig.

Welche Form muss der Gewerbemietvertrag haben?

Sie können Gewerbemietverträge grundsätzlich formfrei schließen.

Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag zeitlich befristen wollen, ist die Regelung des § 550 BGB sehr wichtig. Für eine Vertragslaufzeit von über einem Jahr ist die Textform vorgesehen. Bei Nichterfüllung der Textform gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

2. Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter bei Gewerbemietverträgen?

Vermieter haben in Gewerbemietverträgen weitgehende Gestaltungsfreiheit. Sie sollten aber Ihre zentralen Rechte und Pflichten gut kennen, um Einnahmen und Objektwert zu sichern.

a. Miete und Mietzins

Sie können die Miethöhe, eine Staffelung der Miete und die Fälligkeit weitgehend frei vereinbaren. Genau dort entstehen aber auch viele Streitfälle.

Das Wucherverbot, § 138 BGB, beschränkt Sie in der Ausgestaltung der Miete. Es greift bei einem auffälligen Missverhältnis der Miete zum Gewerberaum und zusätzlich sittenwidriger Umstände.

Die Einzelheiten können Sie in unserem gesonderten Beitrag nachlesen:

Mehr zur Miethöhe und zur konkreten Ausgestaltung des Mietzinses finden Sie hier.

b. Renovierungs- und Reparaturkosten bei Gewerbemiete

In der Gewerberaummiete können Sie Renovierungs- und Reparaturpflichten deutlich flexibler regeln als im Wohnraum, aber ohne klare Vertragsklausel muss der Mieter in der Regel nicht zahlen.

Entscheidend ist, was Sie vereinbaren und wie transparent die Klausel formuliert ist.

Zur Einordnung der Begriffe:

Renovierung/Schönheitsreparaturen: Typischerweise kleine Maler- und Tapezierarbeiten, übliche Boden- und Oberflächenpflege innerhalb der Mieträume.
Reparaturen/Instandhaltung: Aufwendungen, um die Mietsache funktionsfähig zu halten oder um Schäden zu beseitigen (z. B. Wartung von Rolltreppen und Aufzügen, intensive Arbeiten in Innenraum oder Reparaturen an der Außenwand).

Eine feste gesetzliche Obergrenze wie bei Wohnraum-Kleinreparaturen gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Trotzdem kippen Gerichte zu pauschale Klauseln, die nicht im Einzelnen so ausgehandelt wurden, regelmäßig über § 307 BGB (AGB-Kontrolle). Der Mieter braucht Kalkulierbarkeit und Sie dürfen ihn nicht unangemessen belasten.

Sie können sich anhand dieser Faustregeln grob orientieren:

Bei Einzelreparaturen gelten Größenordnungen von ca. 400 – 800 € häufig als angemessen. In der Praxis kommen teils höhere Schwellen vor, wenn sie klar begrenzt und kalkulierbar bleiben.
Als Jahresdeckel können Sie einen Wert von etwa 8 % der Jahresnettokaltmiete zur Orientierung nehmen.

„Alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten“ ohne Einschränkung ist als Vertragsklausel unwirksam, weil es dem Mieter die Kalkulierbarkeit nimmt und unangemessen benachteiligt (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01).

Eine Musterformulierung könnte in etwa so aussehen:

„Der Mieter trägt die Kosten für Instandhaltungen innerhalb der Mieträume bis zu einem Betrag von höchstens 500 € pro Instandhaltungsfall. In einem Jahr ist die Gesamtsumme der Instandhaltungskosten auf 8 % der Jahresnettokaltmiete begrenzt.“

Zusätzlich sollten Sie den Begriff der Instandhaltung auf Ihren Einzelfall anpassen und im Mietvertrag konkret definieren.

c. Kaution bei Gewerbemiete

Bei der Gewerbemiete dürfen Sie als Vermieter die Kaution grundsätzlich frei vereinbaren. Sie fällt regelmäßig deutlich höher als im Wohnraummietrecht aus, wo die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen darf.

Die genaue Höhe der Kaution im Gewerbemietrecht hängt unter anderem von

der Geschäftsbranche,
Ausstattung und Anfälligkeit der Mieträume,
der Zuverlässigkeit und dem Ruf des Mieters,
Verhandlungsgeschick und
der wirtschaftlichen Situation der Beteiligten ab.

Die Kaution kann auf verschiedene Arten ausgestaltet sein:

Die Barkaution leistet der Mieter direkt auf das Konto des Vermieters, oder auf ein Treuhandkonto.
Wenn die Bank des Mieters gegenüber dem Vermieter ein Zahlungsversprechen abgibt, ist er durch eine Mietkautionsbürgschaft abgesichert.
Mittlerweile ist auch die Mietkautionsversicherung ein etablierter Geschäftszweig. Gegen eine vergleichsweise geringe Gebühr sichert die Versicherung gegen mögliche Schäden ab.
Vermieter können mit dem Mieter auch eine Kombination der Sicherheiten aushandeln.

Nach Ende der Mietzeit müssen Sie die Kaution an den Mieter zurückgeben, wenn Sie keine offenen Ansprüche aus dem abgelaufenen Mietverhältnis mehr haben. Sie haben aber eine Prüfungsfrist, die drei bis sechs, manchmal sogar zwölf Monate betragen kann.

3. Wann kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen?

Ein Vermieter kann einen Gewerbemietvertrag kündigen, wenn der Vertrag unbefristet läuft oder ein wichtiger Grund vorliegt. Dazu zählen vor allem Zahlungsverzug oder schwere Pflichtverletzungen.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen können.

4. Gibt es Verlängerungsoptionen bei einem Gewerbemietvertrag?

Ja, Verlängerungsoptionen sind bei Gewerbemiete üblich. Sie können eine Verlängerungsoption Ihren Bedürfnissen entsprechend im Gewerbemietvertrag aushandeln.

Eine Verlängerungsoption muss zur Aktivierung von den richtigen Mietvertragsparteien und eindeutig im eigenen Namen ausgeübt werden.

Beispiel: In einem Fall zur Räumung einer Büroimmobilie scheiterte die Option, weil das Optionsschreiben erkennbar im Namen einer Anwaltssozietät abgegeben wurde, obwohl tatsächlich zwei natürliche Personen Mieter waren. Zusätzlich wichtig: Aus § 242 BGB folgt keine Pflicht des Vermieters, den Mieter darauf hinzuweisen, dass die Option „falsch“ erklärt wurde oder wie man sie richtig ausübt (Hanseatisches OLG, Urt. v. 31.01.2024, 4 U 69/23).

5. Gibt es bei der Gewerbemiete Regeln zu Leuchtreklame und Außenwerbung?

Ja, Leuchtreklame und Außenwerbung sollten Sie ausdrücklich regeln. Fassade, Dach, Gemeinschaftsflächen und Außenauftritt sind nämlich regelmäßig nicht automatisch vom Mietgebrauch umfasst.

Drei Punkte sollten Sie für die Praxis wissen:

Regeln Sie die Art der Werbung (Schild, LED, Beklebung der Schaufenster…), Größe, Platzierung, Betriebszeiten, Lichtintensität, Rückbaupflichten, Kosten und Haftung. Je genauer Sie Außenwerbung und Leuchtreklame im Mietvertrag regeln, desto besser beugen Sie Unklarheiten im Streitfall vor.
Einige Werbeanlagen können nach der Bauordnung oder dem Straßen- und Wegegesetz Ihres Bundeslandes genehmigungspflichtig sein. Ihr Vertrag sollte klarstellen, dass der Mieter entsprechende Genehmigungen einholt.
Der BGH hat 2025 im WEG-Recht klargestellt, dass ein vermietender Wohnungseigentümer als mittelbarer Handlungsstörer haften kann. Er haftet dann, wenn er bauliche Veränderungen durch den Mieter erlaubt, die ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss am Gemeinschaftseigentum erfolgen (BGH, Urt. v. 21.03.2025, V ZR 1/24).

Beispiel: Ihr Mieter montiert eine Leuchtreklame an der Fassade einer WEG-Anlage. Wenn Sie das dulden obwohl der erforderliche WEG-Beschluss fehlt, können andere Eigentümer den Rückbau auch gegen Sie durchsetzen.

6. Umsatzsteuer optieren bei Gewerbemiete?

Ja, Sie können bei der Gewerbemiete zur Umsatzsteuer optieren.

Bei der Vermietung von Immobilien fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an. Das soll Mieter entlasten. Für Vermieter kann das aber ein Nachteil sein: Umsatzsteuer aus Bau-, Umbau- oder Renovierungskosten könnten Sie sich dann nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen.

Deshalb gibt es bei der Gewerbemiete die Möglichkeit, freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Dann wird auf die Miete 19 % Umsatzsteuer berechnet und im Gegenzug kann der Vermieter die Vorsteuer aus Investitionen erstattet bekommen.

Für den Mieter ist das meist neutral, wenn er selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze hat und die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen darf.

Wichtig: Die Option geht nur, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten nutzt. Nicht möglich ist sie typischerweise bei Mietern, die steuerfreie Umsätze machen (z. B. Ärzte, Versicherungsvermittler) oder bei Kleinunternehmern. Bei Wohnraummiete ist die Option ebenfalls ausgeschlossen.

Der Vermieter muss die Voraussetzungen gegenüber dem Finanzamt nachweisen und sollte im Mietvertrag klar regeln, dass der Mieter die Fläche entsprechend nutzt. Außerdem gilt: Wenn der Vermieter optiert, sind in der Regel auch Nebenkosten einheitlich mit 19 % umsatzsteuerpflichtig.

7. Fazit

Ein Gewerbemietvertrag bietet Vermietern deutlich mehr Gestaltungsfreiheit als Wohnraummiete, verlangt aber klare Regelungen. Besonders der Nutzungszweck sollte eindeutig im Vertrag stehen.
Bei gemischt genutzten Immobilien entscheidet die vertraglich vereinbarte Nutzung der konkreten Einheit und bei Mischmietverträgen der überwiegende Zweck. Im Zweifel kann schnell Wohnraummietrecht gelten.
Saubere, nachvollziehbare Mietregelungen vermeiden die meisten Konflikte.
Renovierung, Instandhaltung und Kaution sollten Sie transparent und begrenzt regeln. Je kalkulierbarer und wirtschaftlich fairer die Belastung für den Mieter, desto stabiler ist der Vertrag.
Themen wie Verlängerungsoptionen, Außenwerbung und die Umsatzsteuer-Option sind typische Stolpersteine, die ausdrücklich geregelt werden sollten. Wer hier früh sauber gestaltet, sichert Einnahmen, Objektwert und vermeidet teure Rechtsstreitigkeiten.

Als erfahrene Anwälte im Gewerbemietrecht stehen wir Ihnen tatkräftig zur Seite.

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Der Gewerbemietvertrag für Vermieter erklärt