So funktioniert eine Mieterhöhung im Gewerbemietrecht

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Wollen Vermieter die Miete für Gewerberaum erhöhen, müssen sie einiges beachten. Idealerweise sind schon im Vertrag entsprechende Klauseln enthalten. Alles Wissenswerte zur Mieterhöhung für Gewerbemietraum erklären wir Ihnen ausführlich in diesem Beitrag.

  1. Wie hoch darf die Miete für Gewerberaum maximal sein?
  2. Welche Klauseln sind üblich, um die Miete zu erhöhen?
    a) Wertsicherungsklausel
    b) Spannungsklausel
    c) Leistungsvorbehalt
    d) Staffelmiete
    e) Umsatzmiete
  3. Wie kann die Miete ohne Klausel erhöht werden?
    a) Befristeter Mietvertrag
    b) Einigung
    c) Änderungskündigung 
  4. Kann nach einer Modernisierung die Miete erhöht werden?
  5. Fazit
  6. Was wir für Sie tun können 

1. Wie hoch darf die Miete für Gewerbemietraum maximal sein?

Bei Gewerbemiete können Vermieter den Mietvertrag grundsätzlich freier gestalten als bei der Wohnraummiete, denn es gibt keine strengen gesetzlichen Vorgaben zur zulässigen Miethöhe. Vermieter und Mieter können daher grundsätzlich frei eine beliebige Miethöhe vereinbaren. 

Dieser Grundsatz wird bloß durch eine Ausnahme eingeschränkt: Das Wucherverbot (§ 138 BGB). 

Kritisch wird es immer dann, wenn zwei Voraussetzungen vorliegen:

  1. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, also zwischen Gewerberaum und Miete UND
  2. Es treten weitere sittenwidrige Umstände hinzu. 

Diese juristischen Fachbegriffe wurden durch eine jahrzehntelange Rechtsprechung konkretisiert. 

Ein auffälliges Missverhältnis wird dann angenommen, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Marktmiete um 100% übersteigt. Die vereinbarte Miete muss die ortsübliche Miete also um das Doppelte überschreiten.

Beispiel: Vermieter V vermietet Mieter M ein Ladengeschäft für 15€ pro Quadratmeter. Ortsüblich sind dagegen 5€ pro Quadratmeter. Liegt ein auffälliges Missverhältnis vor?

Ja, die vereinbarte Miete beträgt 300% der ortsüblichen Marktmiete. Sie übersteigt die ortsübliche Miete daher um mehr als das Doppelte.

Für die Ortsüblichkeit entscheidend ist die Miete von anderen Gewerberäumen, welche mit dem Mietobjekt nach Lage, Größe, Nutzung und Ausstattung vergleichbar sind. 

Das auffällige Missverhältnis allein führt jedoch noch nicht zum Wucher. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, die den Mietvertrag als sittenwidrig erscheinen lassen. Besonders relevant sind hier vor allem die Ausnutzung der wirtschaftlichen Unerfahrenheit des Vertragspartners und eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters. 

Grundsätzlich genügt es schon, wenn der Vermieter die Unerfahrenheit seines Vertragspartners grob fahrlässig nicht erkannt hat. Bei Kaufleuten wird aber in der Regel davon ausgegangen, dass sie über die notwendige Erfahrung verfügen. Wann eine verwerfliche Gesinnung vorliegt, entscheiden die Gerichte dann von Fall zu Fall. Oft schließen sie aufgrund objektiver Umstände auf eine verwerfliche Gesinnung. Beispielsweise könnte man eine verwerfliche Gesinnung annehmen, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete sogar um das Dreifache übersteigt.

Entspricht die Miete einem Wuchergeschäft, ist der Mietvertrag nichtig. 

2. Welche Klauseln sind üblich, um die Miete zu erhöhen?

Ein Vermieter von Gewerbemietraum hat verschiedene Möglichkeiten, um die Miete zu erhöhen. Es empfiehlt sich, bereits in den Mietvertrag entsprechende Klauseln aufzunehmen. Spätere Verhandlungen mit dem Mieter können so vermieden und Planungssicherheit gewährleistet werden. Grundsätzlich besteht hier ein weiter Spielraum für die Vertragsgestaltung. 

Diese Klauseln sind für gewerbliche Mietverträge typisch:

  • Wertsicherungsklausel
  • Spannungsklausel
  • Leistungsvorbehalt
  • Staffelmiete
  • Umsatzmiete

Im Folgenden werden die einzelnen Klauseln näher dargestellt. 

a) Wertsicherungsklausel

Eine Wertsicherungsklausel – auch Index- oder Preisklausel genannt – soll inflations- und deflationsbedingte Nachteile für Mieter und Vermieter ausgleichen. Grundsätzlich soll sie daher weder Vermieter noch Mieter einseitig begünstigen, sondern die Miete an die Entwicklung des Preisniveaus angleichen. Praktisch führt sie aufgrund der anhaltenden Inflation meist zu einer Mieterhöhung.

Zu diesem Zweck wird die Miete an einen bestimmten Index gekoppelt, beispielsweise den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes. Steigt oder sinkt dieser Index, verhält sich die Miete entsprechend.

Die Angleichung kann automatisch (echte Wertsicherungsklausel) oder erst nach erneuter Verhandlung der Parteien (unechte Wertsicherungsklausel) erfolgen.

Zu beachten ist, dass echte Wertsicherungsklauseln durch das Preisklauselgesetz (PrKG) stark reglementiert sind. Sie sind grundsätzlich verboten und nur unter strengen Voraussetzungen ausnahmsweise zulässig ist (§ 1 PrKG). Dies sind beispielsweise:

  • Die Kopplung muss an bestimmte Indizes erfolgen.
  • Keine Partei darf unangemessen benachteiligt werden. 
  • Der Mietvertrag muss für mindestens 10 Jahre geschlossen sein.
  • Der Vermieter hat für 10 Jahre auf sein Kündigungsrecht zu verzichten ODER der Mieter muss die Verlängerung auf mindestens 10 Jahre verlangen dürfen (§ 3 Abs. 3 PrKG). 

Vor der Vereinbarung einer solchen Klausel sollte der Vermieter sich daher unbedingt anwaltlich beraten lassen.

b) Spannungsklausel

Eine Spannungsklausel funktioniert ähnlich wie eine Wertsicherungsklausel. Anders als die Wertsicherungsklausel ist die Spannungsklausel aber grundsätzlich zulässig (§ 1 Abs. 2 PrKG).

Bei Spannungsklauseln wird die Miete nicht an einen Index gekoppelt, sondern an die Miete vergleichbarer Mietobjekte.

Entscheidend ist hier die Vergleichbarkeit. Regelmäßig wird es sich daher um andere Gewerbemietverhältnisse handeln müssen. Die Kopplung an Wohnraummietverhältnisse wird hingegen zumindest teilweise kritisch gesehen. 

Spannungsklauseln empfehlen sich vor allem bei langfristigen Mietverträgen, um auch über eine längere Zeit ein angemessenes Mietniveau garantieren zu können. Die Schwierigkeit besteht meist darin, einen Vergleichsmaßstab zu finden, denn einen Mietspiegel wie im Wohnmietrecht gibt es oft nicht.  

c) Leistungsvorbehalt

Bei einem Leistungsvorbehalt tritt keine automatische Mieterhöhung ein. Vielmehr vereinbaren die Parteien, dass es bei der Änderung einer bestimmten Bezugsgröße (beispielsweise eines Index) oder nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu einer Mietänderung kommen soll. 

Die genaue Höhe der Mietänderung wird aber erst durch den Vermieter oder einen Dritten, beispielsweise einen Sachverständigen, festgelegt.

Der Leistungsvorbehalt ist als unechte Wertsicherungsklausel grundsätzlich zulässig.

Die Bestimmung durch den Vermieter oder den Dritten muss dabei aber stets nach „billigem Ermessen“ getroffen werden. Es sind also alle Interessen gegeneinander abzuwägen. Ob der Vermieter oder der Dritte dies getan hat, lässt sich gerichtlich überprüfen. Hierbei muss vor allem die Entwicklung ortsüblicher Mieten beachtet werden. Die Mieterhöhung kann daher nicht etwa vollkommen willkürlich gestaltet werden, sondern muss auch auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen.

d) Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete werden spätere Mieterhöhungen im Mietvertrag vereinbart. Üblich wäre beispielsweise eine Formulierung, dass die Miete jedes Jahr um einen festen Betrag oder Prozentsatz ansteigt. Die Staffelmiete ermöglicht beiden Parteien eine gute Vorausplanung bezüglich der Miethöhe und kann spätere Neuverhandlungen verhindern.

Die von der Wohnraummiete bekannten Einschränkungen der Staffelmiete (z.B. Mietpreisbremse, Zeit zwischen zwei Mieterhöhungen usw.) gelten bei Gewerberaummietverhältnissen nicht.

e) Umsatzmiete

Im Rahmen einer Umsatzmiete wird der Vermieter in gewissem Maße am wirtschaftlichen Risiko und Erfolg des Mieters beteiligt. Eine feste Miete wird nicht vereinbart. Stattdessen richtet sich die Miete nach dem Umsatz des Mieters. Meist wird ein gewisser Prozentsatz des Umsatzes vereinbart. Bei gutem Umsatz steigt die Miete daher, bei schlechtem Umsatz sinkt sie entsprechend. Die Umsatzmiete kann daher sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von Vorteil sein.

Um das Risiko einer zu großen Schwankung einzuschränken, wird oft eine Mindest- und Höchstmiete vereinbart. Zudem ist eine genaue Definition des „Umsatzes“ nötig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Zuletzt noch ein Hinweis: Viele der gerade dargestellten Klauseln sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. So liegt der Unterschied zwischen einer oft verbotenen Wertsicherungsklausel und einem erlaubten Leistungsvorbehalt meist im Detail.  

Bei der Mietvertragsgestaltung empfiehlt sich daher stets Rat von einem Anwalt für Vermieter.

3. Wie kann die Miete ohne Klausel erhöht werden?

Auch wenn Vermieter und Mieter im Mietvertrag keine Klauseln zur Mieterhöhung vereinbart haben, kann der Vermieter die Miete nachträglich erhöhen. 

Hierfür stehen ihm grundsätzlich folgende Möglichkeiten offen:

a) Befristeter Mietvertrag

Die einfachste Möglichkeit ist folgende: Der Mietvertrag wird nur befristet geschlossen. Bei Ablauf der Frist handeln Mieter und Vermieter einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete aus. 

b) Einigung

Soll eine Mieterhöhung hingegen früher erfolgen oder ist keine Befristung erwünscht, kann der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhung vorschlagen. Grundsätzlich ist hier aber die Zustimmung des Mieters erforderlich. Dieser hat meist wenig Anreiz, einer Mieterhöhung ohne Zugeständnisse des Vermieters zuzustimmen.

c) Änderungskündigung

Weigert sich der Mieter daher, einer Mieterhöhung zuzustimmen, bleibt dem Vermieter nur die Änderungskündigung. Mit ihr kündigt er den Gewerbemietvertrag und bietet gleichzeitig den Abschluss eines neuen Vertrags mit einer höheren Miete an. Selbstverständlich ist der Mieter nicht gezwungen, auf dieses Angebot einzugehen. Zudem kann eine Änderungskündigung nur erfolgen, wenn der Vermieter den Gewerbemietvertrag ordentlich kündigen darf. Dies ist beispielsweise bei befristeten Mietverträgen meist nicht der Fall. Eine Änderungskündigung ist bei befristeten Mietverträgen daher in aller Regel ausgeschlossen.

Für den Vermieter besteht in allen Varianten mitunter das Risiko, dass der Mieter zu einem neuen Vertragsschluss nicht bereit ist und das Mietverhältnis dementsprechend endet.

 

4. Kann nach einer Modernisierung die Miete erhöht werden?

Bei Wohnraummietverträgen kann der Vermieter nach einer Modernisierung eine Miterhöhung durchsetzen (§ 559 BGB). Bei der Gewerbemiete ist diese Regelung hingegen nicht anwendbar. Es bleibt den Parteien jedoch überlassen, im Zuge einer Modernisierung die Miete einvernehmlich zu erhöhen. Oftmals hat auch der Mieter ein Interesse an der Modernisierung des Mietobjekts und wird einer angemessenen Mieterhöhung daher zustimmen.

Zudem kann der Vermieter eine entsprechende Klausel bereits bei Vertragsschluss in den Mietvertrag aufnehmen und sich dadurch spätere Verhandlungen ersparen. Beispielsweise könnte der Inhalt des § 559 BGB als Vorbild herangezogen werden.  

5. Fazit

  • Vermieter und Mieter dürfen die Gewerbemiete grundsätzlich frei vereinbaren.
  • Wird die ortsübliche Miete um das Doppelte überstiegen, kann der Mietvertrag jedoch gegen das Wucherverbot verstoßen und daher nichtig sein.
  • Idealerweise enthält schon der Vertrag entsprechende Klauseln. Üblich sind etwa eine Wertsicherungsklauseln oder die Staffelmiete. 
  • Ohne Klausel im Mietvertrag kann die Miete nur durch Einigung mit dem Mieter oder durch Änderungskündigung erhöht werden.
  • Eine Modernisierung des Mietobjekts berechtigt den Vermieter nicht automatisch zur Mieterhöhung.

6. Was wir für Sie tun können 

Wir sind spezialisierte Anwälte für Vermieter und können Sie z.B. wie folgt unterstützen: 

  • Wir entwerfen Mietverträge für Ihren Gewerberaum, der künftige Mieterhöhungen rechtssicher ermöglicht. Die anwaltliche Beratung für die Vertragsgestaltung ist ohnehin sinnvoll, weil im Gewerbemietrecht ein guter Vertrag ganz entscheidend ist. 
  • Sollte Ihr Vertrag keine Klauseln enthalten, lohnt sich der Verhandlungsweg. Dieser kann nur erfolgreich sein, wenn Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen. Wir beraten Sie in dieser Hinsicht.