Kündigung wegen Eigenbedarf und der Mieter findet keine Wohnung? Das müssen Vermieter wissen

Veröffentlicht am von TP-Rechtsanwälte
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Wenn Vermieter eine Wohnung für sich oder privilegierte Angehörige brauchen, dürfen sie ordentlich wegen Eigenbedarf kündigen. In der Praxis scheitert die Durchsetzung aber häufig am Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB: Insbesondere mit dem Argument, dass er keine Wohnung findet.

Dieser Beitrag erklärt Ihnen, was in dieser speziellen mietrechtlichen Situation rechtlich gilt.

  1. Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam, wenn der Mieter keine Wohnung findet?
  2. Wann ist Ersatzwohnraum für den Mieter „angemessen“?
  3. Kann der Mieter Ersatzwohnungen ablehnen, weil sie zu teuer sind?
  4. Wie sehr muss sich der Mieter um eine Ersatzwohnung bemühen?
  5. Muss der Vermieter dem Mieter nach der Kündigung wegen Eigenbedarf Wohnungen anbieten?
  6. Der Mieter findet keine Wohnung: Wer ist dafür beweispflichtig?
  7. Welche Optionen haben Vermieter neben der Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn der Mieter keine Wohnung findet?
  8. Fazit
  9. Was wir für Sie als Vermieter tun können

1. Ist die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam, wenn der Mieter keine Wohnung findet?

Ja, wenn der Mieter der Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam widerspricht und darlegen kann, dass er tatsächlich keine angemessene Ersatzwohnung finden kann.

Dann liegt ein „Härtefall“ nach § 574 Abs. 2 BGB vor. Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

2. Wann ist Ersatzwohnraum für den Mieter „angemessen“?

„Angemessen“ ist Ersatzwohnraum, der den Bedürfnissen des konkreten Mieters entspricht und seinen Lebensumständen entspricht. Der Mieter muss also nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf nicht in ein Obdachlosenheim, in einen Wohncontainer oder ein Altenheim umziehen.

Beispiel: Gerade alte und gebrechliche Mieter können sich auf zumindest im Ansatz leidensgerechte Ersatzwohnungen beschränken.

Angemessen heißt aber nicht gleichwertig: Der Mieter hat Abstriche bei Größe, Zuschnitt, Ausstattung oder Lage zu akzeptieren, solange es keine wesentliche Verschlechterung ist.

Beispiel: Ein Mieter, der bisher nicht barrierefrei wohnte, darf seine Suche nicht auf barrierefreie (und damit komfortablere) Wohnungen beschränken. Eine Verbesserung der bisherigen Wohnverhältnisse kann er nicht verlangen (LG Itzehoe, Urt. v. 18.02.2022, 9 S 3/21).

Örtlich muss sich die Suche auf das ganze Gemeindegebiet beziehen. Einschränkungen können sich im Einzelfall ergeben, wenn bspw. ältere und verwurzelte Menschen in ihrem Viertel bleiben möchten. Auch die Pflege eines Angehörigen kann das Suchgebiet einschränken, wenn die Pflege durch die größere Entfernung wesentlich erschwert wäre.

Von der Rechtsprechung abgelehnt wurden folgende Vorwände, um das Suchgebiet einzuschränken:

  • Notwendigkeit eines Schulwechsels
  • Erhalt eines Kindergartenplatzes
  • Örtliches politisches Mandat
  • Vereinsmitgliedschaften.

3. Kann der Mieter Ersatzwohnungen ablehnen, weil sie zu teuer sind?

Grundsätzlich muss der Mieter eine höhere Miete in Kauf nehmen, solange sie für ihn noch tragbar ist und solange sie dem Wert der Wohnung entspricht. Als Richtwert dient der örtlich übliche Neuvermietungspreis.

Unzumutbar sind dem Mieter jedenfalls Zeitmietverträge oder Wohnungen zu Mietkosten in rechtswidriger Höhe. Überhöhte Angebote darf der Mieter auch ablehnen.

Wenn der Mieter Anspruch auf Wohngeld geltend machen kann, wird die Höhe des Wohngeldes mit berücksichtigt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter bislang ohne Sozialleistungen gelebt und seine Miete bezahlt hat. Ebenso sind die Einkünfte der mit in seinem Haushalt lebenden Menschen einzurechnen.

4. Wie sehr muss sich der Mieter um eine Ersatzwohnung bemühen?

Kurz gesagt: sehr ernsthaft und nachhaltig.Sobald der Mieter die Kündigung erhält, sollte er mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen.

Ein pauschaler Hinweis auf Wohnungsnot reicht nicht, um sich der Suche nach einer Ersatzwohnung zu verweigern.

Die Rechtsprechung verlangt je nach Einzelfall (vgl. BGH, Urt. v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18):

  • Regelmäßiges Prüfen und Schalten von Inseraten in Zeitungen und im Internet.
  • Anfragen bei größeren Wohnungsunternehmen.
  • Ist der Mieter beruflich stark eingebunden und wirtschaftlich in der Lage, kann auch die Einschaltung eines Maklers erforderlich sein.
  • Anfragen bei Mitgliedern der Familie, bei Freunden oder öffentlichen Stellen.

5. Muss der Vermieter dem Mieter nach der Kündigung wegen Eigenbedarf Wohnungen anbieten?

Eine gesetzliche Anbietpflicht kennt § 574 BGB nicht. Im Gegenteil: Die Beschaffung von Ersatzwohnraum liegt grundsätzlich beim Mieter. Er trägt die Such- und Darlegungslast.

Hinweis: Aus der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) kann sich trotzdem eine Anbietpflicht des Vermieters ergeben:

  • Es gibt dann eine Anbietpflicht, wenn während der laufenden Kündigungsfrist im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine zur Vermietung bestimmte Wohnung frei wird. Die Kündigung bleibt wirksam, aber bei unterlassener Anbietung kommt Schadensersatz in Betracht (BGH, Urt. v. 16.12.2016, VIII ZR 232/15).
  • Der Vermieter muss dem Mieter zur Erfüllung der Anbietpflicht die wesentlichen Konditionen (Größe, Ausstattung, Mietkosten) mitteilen. Auch nicht voll vergleichbare Wohnungen muss der Vermieter dem Mieter anbieten.
  • Falls der Vermieter aus seiner eigenen Wohnung in die frei gewordene Wohnung umzieht, gilt keine Anbietpflicht. Auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ muss sich der Vermieter also nicht einlassen (BGH, Beschl. v. 19.07.2017, VIII ZR 284/16).
  • Die Anbietpflicht beginnt, sobald der Vermieter seinen künftigen Wohnbedarf erkennt und die Kündigung erwägt und endet mit Ablauf der Kündigungsfrist.

Gleichwohl kann es für Vermieter auch sonst strategisch klug sein, verfügbare oder vermittelte Alternativen proaktiv zu benennen und zu dokumentieren. Besonders gilt dies dann, wenn die Ersatzwohnung preislich erschwinglich ist und sie die persönlichen Belange des Mieters berücksichtigt.

Solche Angebote schwächen regelmäßig den Einwand des Mieters und können die gerichtliche Abwägung beeinflussen. Wenn der Mieter eine angemessene Ersatzwohnung ablehnt, kann er sich nicht mehr auf den Einwand, dass er keine Wohnung findet, berufen.

Beispiel: Die Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs und bot der seit 1970 dort wohnenden Mieterin eine zumutbare Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen gleichen Mietkonditionen an. Die Mieterin nahm das Angebot nicht ernsthaft auf, lehnte eine sofortige Besichtigung ab und ließ nur ihren Sohn besichtigen, ohne anschließend Bereitschaft zur Miete zu zeigen. Eigene Bemühungen um Ersatzwohnraum trug sie nicht vor. Damit wies sie ein zumutbares Angebot grundlos zurück und konnte sich im Rahmen der Härtefallprüfung nicht mehr auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen (LG Berlin, Urt. v. 18.12.2019, 64 S 91/18).

6. Der Mieter findet keine Wohnung: Wer ist dafür beweispflichtig?

Der Mieter muss zur Begründung des Härtefalls umfassend darlegen, dass er keine Wohnung findet. Dazu kann er u.a.:

  • Vergebliche Nachfragen dokumentieren,
  • Adressen der besichtigten Wohnungen angeben,
  • Maklerbeauftragungen vorlegen.

Die Gerichte sind dazu angehalten, die Bemühungen des Mieters bei der Wohnungssuche detailliert zu prüfen. Der Mieter sollte also in eigenem Interesse dokumentieren, welche Bemühungen er unternimmt.

7. Welche Optionen haben Vermieter neben der Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn der Mieter keine Wohnung findet?

Praktisch bewährt haben sich verhandlungsorientierte Lösungen, die rechtlich sauber die Erfolgsaussichten verbessern:

  • Kommunizieren Sie frühzeitig und legen Sie die Kündigungsgründe klar und vollständig dar. Erfragen Sie schon im Vorhinein mögliche Härtefälle und protokollieren Sie Gesprächsangebote. Das verbessert die Position in der späteren Interessenabwägung.
  • Zeigen Sie dem Mieter konkrete Alternativen auf und helfen Sie in eigenem Interesse bei der Suche mit. Auch ohne Pflicht können Hinweise auf marktkonforme Wohnungen (ggf. über Makler) den Härteeinwand entkräften und die Räumungsfrist verkürzen.
  • Ein zeitlich gesteuerter Auszug gegen angemessene Unterstützung (z. B. Umzugskosten, Renovierungspauschale) reduziert Prozessrisiken und ist oft günstiger als ein langwieriges Verfahren.

8. Fazit

  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann an § 574 BGB scheitern, wenn der Mieter wirksam widerspricht und trotz ernsthafter Suche keine angemessene Ersatzwohnung findet. In diesem Härtefall ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewähren.
  • „Angemessen“ heißt bedarfsgerecht, aber nicht gleichwertig: Zumutbare Abstriche bei Größe, Zuschnitt, Ausstattung oder Lage sind hinzunehmen. Das Suchgebiet umfasst grundsätzlich die gesamte Gemeinde.
  • Höhere Mieten sind grundsätzlich hinzunehmen, solange sie tragbar und ortsüblich sind. Rechtswidrige Miethöhen, Zeitmietverträge oder überhöhte Angebote darf der Mieter ablehnen; Wohngeld und Haushaltseinkünfte sind zu berücksichtigen.
  • Vom Mieter werden ernsthafte, dokumentierte Suchbemühungen erwartet. Ein pauschaler Verweis auf Wohnungsnot genügt nicht.
  • Eine gesetzliche Anbietpflicht gibt es nicht, sie kann aber aus § 241 Abs. 2 BGB folgen, wenn im selben Wohnobjekt während der Kündigungsfrist eine Wohnung frei wird. Unterlassene Angebote machen die Kündigung nicht unwirksam, können aber Schadensersatzansprüche auslösen.

9. Was wir für Sie als Vermieter tun können

  • Wir prüfen Ihre Ausgangslage, formulieren eine rechtssichere Eigenbedarfskündigung und erstellen eine Strategie für einen reibungslosen Ablauf.
  • Wir bereiten uns auf mögliche Einwände des Mieters vor und sichern Ihre Position durch strukturierte, dokumentierte Kommunikation.
  • Wir führen die Verhandlungen, unterbreiten Alternativangebote und vereinbaren bei Bedarf gesteuerte Auszüge, um Zeit und Kosten zu reduzieren.
  • Kommt es zum Streit, vertreten wir Sie entschlossen im einstweiligen Rechtsschutz und im Prozess, koordinieren Beweise und halten Sie transparent über Schritte, Risiken und Erfolgsaussichten informiert.
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