Zahlt der Mieter nicht, will ihm der Vermieter häufig kündigen. Dieser Beitrag erklärt, in welchen Fällen der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen kann.
1. Wie hoch muss der Mietrückstand sein?
2. Welche Posten sind bei der Berechnung des Mietrückstandes zu berücksichtigen?
3. Was passiert bei einer Mietminderung?
4. Was ist, wenn der Mieter nichts für die späte Zahlung kann?
5. Wie lange kann der Vermieter mit der Kündigung warten?
6. Kann der Mieter die Kündigung noch verhindern?
7. Was kann der Mieter nach der Kündigung tun?
8. Das Kündigungsdoppel des Vermieters
10. Was wir für Sie tun können
1. Wie hoch muss der Mietrückstand sein?
Man unterscheidet im Mietrecht zwischen fristloser und fristgerechter Kündigung.
Kündigt der Vermieter fristlos, endet das Mietverhältnis in dem Moment, in dem die Kündigungserklärung dem Mieter zugeht. Im Rahmen der fristgerechten Kündigung muss hingegen nach Zugang der Kündigungserklärung erst noch die entsprechende Frist ablaufen.
Deren grundsätzliche Dauer regelt § 573c Abs. 1 BGB:
„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.”
a) Fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung)
Das Gesetz sieht in § 543 Abs. 2 BGB zwei Situationen vor, in denen wegen Mietrückstands fristlos gekündigt werden kann:
- Der Mieter ist mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil an zwei aufeinander folgenden Terminen im Verzug. Zahlungstermin ist in aller Regel der dritte Werktag eines Monats. Der Mietvertrag kann aber eine hiervon abweichende Regelung vorsehen.
Zahlt also der Mieter zum Beispiel weder für Januar noch für Februar die Miete, so kann der Vermieter im Februar fristlos kündigen.
Zahlt der Mieter die Miete nur teilweise nicht, kommt es darauf an, ob der nicht bezahlte Teil erheblich ist. Bei der Wohnraummiete ist das nur der Fall, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt.
Zahlt der Mieter also im Januar und Februar jeweils 50 Prozent der Miete, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen. Zahlt er dagegen im Januar 50 Prozent und im Februar 49 Prozent, kann der Vermieter kündigen.
Bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist diese Regelung ebenfalls eine gute Orientierungshilfe, im Einzelfall kann dort aber auch schon früher gekündigt werden.
- Eine fristlose Kündigung ist aber auch dann möglich, wenn der Mieter zwar nicht auf zwei aufeinanderfolgenden Terminen keine Miete zahlt, insgesamt aber mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Hierzu folgendes Beispiel: Der Mieter schuldet eine monatliche Miete von 500 Euro. Im Januar und Februar überweist er jeweils nur 300 €. Das reicht noch nicht für eine fristlose Kündigung, weil der Verzug weniger als eine Monatsmiete (500 €) beträgt. Zahlt er nun aber im März, April und Mai wieder jeweils nur 200 €, ist er insgesamt 1000 € und damit zwei Monatsmieten im Mietrückstand. Nun kann der Vermieter fristlos kündigen.
In einigen Fällen kann auch darüber hinaus ein Mietrückstand zur fristlosen Kündigung berechtigen, etwa bei mehrmaligen Spätzahlungen innerhalb eines Jahres, wenn der Vermieter selbst wegen schlechter Einkommensverhältnisse auf die pünktliche Zahlung besonders angewiesen ist. Dann muss aber normalerweise der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen, ihn also darauf hinweisen, dass bei erneuter Zahlungsverspätung eine fristlose Kündigung droht.
b) Fristgemäße Kündigung (ordentliche Kündigung)
Zur ordentlichen fristgerechten Kündigung kann der Vermieter schon greifen, wenn der Mieter mit mindestens einer Monatsmiete mehr als einen Monat im Verzug ist (BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).
Beispiel: Die Warmmiete beträgt 600€. Sie ist bis zum 3. eines Monats zu zahlen. Am 4.7. ist noch keine Zahlung für Juli beim Vermieter eingegangen. Am 4.8. kann der Vermieter ihm kündigen, sollte bis dahin keine Zahlung eingegangen sein.
Zahlt der Mieter allerdings am 15.7. 300€, kann ihm am 4.8. nicht mehr gekündigt werden. Der Mietrückstand beträgt dann nämlich keine Monatsmiete mehr.
Sollten danach bis zum 4.9. allerdings nur 300€ oder weniger auf das Konto des Vermieters eingegangen sein, kann der Vermieter ordentlich kündigen. Der Mieter ist dann nämlich mit zusammengerechnet einer Monatsmiete (je 300€ aus Juli und August) einen Monat im Verzug.
Früher oder bei geringeren Fehlbeträgen kann nur in besonderen Ausnahmefällen ordentlich gekündigt werden. Was darunter zu verstehen ist, wurde bisher nicht abschließend von den Gerichten geklärt. Bedeutung kann hier haben, wie etwa die Zahlungsmoral bisher war. Eine vorher geleistete Kaution könnte gegen ein besonderes Kündigungsrecht sprechen.
In einem befristeten Mietvertrag kann der Vermieter bei Zahlungsverzug nicht ordentlich kündigen. Es bleibt ihm nur die fristlose Kündigung.
2. Welche Posten sind bei der Berechnung des Zahlungsrückstandes zu berücksichtigen?
Auch hier bestehen Unterschiede zwischen der fristlosen und fristgerechten Kündigung.
a) Fristlose Kündigung
Bei der Berechnung des Mietrückstands kommt es auf die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen (oder Pauschalen) an. Auch etwa eine zusätzliche Miete für eine Garage ist einzubeziehen. Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen können dagegen nicht hinzugerechnet werden.
Beispiel: Die monatliche Miete beträgt 400 € zuzüglich 100 € Betriebskostenvorauszahlung. In einem Jahr Mietdauer hat der Mieter jeden Monat nur 450 € gezahlt, insgesamt besteht daher ein Mietrückstand von 600 €. Das ist weniger als zwei Monatsmieten – der Vermieter kann nicht fristlos kündigen.
Nun erhält der Mieter im Januar die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr. Daraus ergibt sich eine offene Zahlung an den Vermieter in Höhe von 300 €. Wenn der Mieter nun im Januar nur 400 € zahlt, ist er immer noch nur mit 700 € im Rückstand. Die 300 € für die Betriebskostenabrechnung sind nicht dazu zu rechnen. Deshalb kann der Vermieter nicht fristlos kündigen.
b) Fristgemäße Kündigung
Bei der fristgemäßen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sind die Anforderungen weniger streng. Auch die verspätete Zahlung von Schadensersatz oder Nachforderungen für die Betriebskosten können zur fristgemäßen Kündigung führen.
3. Was passiert bei einer Mietminderung?
In bestimmten Situationen kann die Miete wegen Mängeln gemindert sein. Anerkannte Mängel, die zu einer Minderung führen, sind beispielsweise eine langfristig unterbrochene Wasserversorgung oder der Ausfall der Heizung. In diesen Fällen schuldet der Mieter weniger als die ursprünglich vereinbarte Miete. Ist also eine Miete von 1000 € vereinbart, aber die Miete wegen eines erheblichen Mangels um 200 € gemindert und zahlt der Mieter infolgedessen nur 800 €, so kommt er dadurch nicht in Zahlungsrückstand.
Übrigens: Die Minderung der Miete tritt ein, ohne dass der Mieter dies gegenüber dem Vermieter erklären müsste.
Allerdings ist es generell schwer zu schätzen, in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann.
Nach der Rechtsprechung kommt es für die Frage, ob die Höhe des Zahlungsrückstandes schon eine Kündigung rechtfertigt, zum Schutze des Mieters nicht auf die berechtigterweise geminderte Miete an, sondern auf die vereinbarte Gesamtmiete.
Hierzu folgendes Beispiel: Ein Mietvertrag sieht eine Miete von 1000 € vor. Zahlt der Mieter über sechs Monate statt 1000 € nur 600 €, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Mietrückstand beträgt mit 2400 € mindestens zwei Monatsmieten (2000 €).
Variante: War nun wegen Mängeln (z. B. kaputte Heizung in den Wintermonaten) die vereinbarte Miete im gleichen Zeitraum um 400 € gemindert, dann schuldete der Mieter nur noch 600 € als monatliche Miete. In den sechs Monaten hat der Mieter jeweils statt der jetzt geschuldeten 600 € nur 400 € gezahlt. Der Mieter ist also nur mit 1200 € im Rückstand (6 x 200 €). Obwohl dies genau dem geminderten Mietbetrag von zwei Monaten entspricht, kann der Vermieter nach der Rechtsprechung nicht fristlos kündigen – denn auch bei Minderung kann der Vermieter erst ab einem Rückstand von 2000 Euro kündigen. So hat der Bundesgerichtshof zuletzt 2017 entschieden (BGH, Urt. v. 27.9.2017 – VIII ZR 193/16).
4. Was ist, wenn der Mieter nichts für die späte Zahlung kann?
Der Vermieter kann nur dann wegen Mietrückstandes kündigen, wenn der Mieter diesen zu verantworten hat. Das Gesetz geht allerdings davon aus, dass im Regelfall ein Verschulden des Mieters vorliegt. In einem eventuellen Gerichtsprozess müsste der Mieter also das Gegenteil beweisen.
Seine eigene Zahlungsunfähigkeit hat der Mieter immer selbst verschuldet!
Zwar lässt der Bundesgerichtshof im Rahmen der ordentlichen Kündigung Ausnahmen von diesem Grundsatz zu. Im Ergebnis nimmt dies dem Vermieter jedoch nicht die Möglichkeit zur fristgerechten oder fristlosen Kündigung.
Also: Wenn der Mieter nicht zahlt, weil er das Geld nicht hat, kann der Vermieter (wenn der Rückstand hoch genug ist) kündigen. Das gilt oftmals auch für einen Sozialhilfeempfänger, wenn das Amt nicht rechtzeitig gezahlt hat.
Es kann passieren, dass der Mieter wegen eines Mangels (berechtigt) weniger Miete zahlt, aber sich in der Höhe verschätzt. Hier besteht die Gefahr, dass ein Verschulden angenommen wird und dann ein Kündigungsrecht besteht. Es ist das Risiko des Mieters, dass er sich in der Höhe der Minderung verschätzt. Die Rechtsprechung entscheidet in dieser Frage eher streng.
5. Wie lange kann der Vermieter mit der Kündigung warten?
Häufig stellt sich die Frage, ob ein Vermieter nach längerer Wartezeit das Recht auf fristlose Kündigung ‚verwirkt‘, also durch Untätigkeit verliert. Doch gerade im Wohnraummietrecht gelten spezielle Normen.
§ 314 Abs. 3 BGB (‚angemessene Kündigungsfrist‘) ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 13.07.2016 – VIII ZR 296/15) nicht anwendbar, wenn es um Mietrückstände geht. In dem entschiedenen Fall vergingen sogar rund acht Monate zwischen Kenntnis des Rückstands und Kündigung. Der BGH stufte dies dennoch als wirksam ein, weil §§ 543, 569 BGB eine solche Beschränkung nicht vorsehen.
6. Kann der Mieter die Kündigung noch verhindern?
Ist der Mieter über die relevante Schwelle (s.o.) im Zahlungsrückstand, kann er die Kündigung durch eine zügige Zahlung seiner Mietschulden verhindern. Das muss er aber tun, bevor er die Kündigung des Vermieters im Briefkasten hat!
7. Was kann der Mieter nach der Kündigung noch tun?
Im Bereich der Wohnraummiete hat der Mieter auch nach der fristlosen, außerordentlichen Kündigung noch eine Schonfrist, um die rückständige Miete zu bezahlen. Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (d.h. ab Zustellung der Räumungsklage) die rückständige Miete zahlen. Dann „lebt das Mietverhältnis wieder auf“, der Mieter kann also vorerst weiter in der Wohnung bleiben. Diese Möglichkeit besteht allerdings nur einmal in zwei Jahren.
Dennoch kann der Mieter regelmäßig nur die außerordentliche Kündigung durch die Nachzahlung ausräumen. Dies liegt am praktisch oft gebrauchten Kündigungsdoppel des Vermieters. Was es damit auf sich hat, erläutern wir unter Ziffer 8.
8. Das Kündigungsdoppel des Vermieters
Wichtig ist, dass der Vermieter in den meisten Fällen neben der fristlosen, außerordentlichen Kündigung noch eine fristgemäße, ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist erklärt. Auf diese ordentliche Kündigung hat aber die nachträgliche Zahlung keinen Einfluss.
Erklärt der Vermieter also neben der fristlosen noch die fristgemäße Kündigung, muss der Mieter auch dann ausziehen, wenn er noch zahlt. Er kann allerdings weiter in der Wohnung leben, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist.
Auch hier lässt sich der Bundesgerichtshof allerdings Spielraum für Sonderfälle. Im Einzelfall könne die Kündigung unwirksam sein, wenn der Mieter den Verzug besonders rasch ausgleiche. Das Festhalten an der Kündigung verstoße dann nämlich gegen „Treu und Glauben“.
Die rechtliche Zulässigkeit des Kündigungsdoppels und die hohen Hürden der Ausnahmen bekräftigte der BGH jüngst in einem aktuellen Urteil (BGH, Urt. v. 23.10.2024 – VIII ZR 106/23).
9. Fazit
- Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter ihm unter Umständen wegen Mietrückstand kündigen.
- Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind wie folgt: Der Mieter ist mit mindestens einer Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Terminen im Verzug. Im Gewerbemietrecht kann ausnahmsweise schon früher gekündigt werden.
- Der Mieter ist insgesamt mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug.
- Eine ordentliche Kündigung kommt grundsätzlich in Betracht, wenn der Mieter mehr als einen Monat mit wenigstens einer Monatsmiete in Verzug ist.
- Der Mieter muss den Zahlungsrückstand verschuldet haben. Davon ist grundsätzlich auszugehen.
- Zur Miete gehören auch die Nebenkosten. Wegen Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung kann allerdings nicht fristlos gekündigt werden. Ist der Rückstand einer Nachzahlung aber erheblich (mehr als eine Monatsmiete), kommt die ordentliche Kündigung in Betracht.
- Bis zum Zugang der Kündigung kann der Mieter die Kündigung verhindern, indem er den offenen Betrag nachzahlt.
- Wird dem Mieter fristlos gekündigt, kann er nach Zustellung der Räumungsklage noch zwei Monate lang den offenen Betrag vollständig begleichen und so die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen. Eine gleichzeitige ordentliche Kündigung ist nicht durch eine Nachzahlung des Mieters unwirksam!
10. Was wir für Sie tun können
Ein nicht zahlender Mieter ist für jeden Vermieter mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen verbunden. Schnell entsteht daher der Wunsch, ihm zu kündigen.
Wir beraten Sie umfassend, ob Sie ihrem Mieter fristlos oder zumindest fristgerecht wegen seines Zahlungsrückstandes kündigen können. Anschließend begleiten wir den gesamten Prozess vom Aufsetzen des Kündigungsschreibens bis zur Räumung der Wohnung. Als erfahrene Anwälte für Vermieter stellen wir sicher, dass Sie Ihr Mietobjekt schnellstmöglich wieder zu Ihrer Verfügung haben.
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