Ablauf, Dauer und Kosten einer Räumungsklage

Dem Mieter wurde gekündigt, er bleibt aber in der Mietsache und weigert sich auszuziehen: Eine nicht seltene Situation, die der Vermieter schnellstmöglich beenden will. Hierzu muss er Räumungsklage erheben.

Über Ablauf, Dauer und Kosten einer solchen Räumungsklage informieren wir in diesem Beitrag.

  1. Warum eine Räumungsklage erheben?
  2. Ablauf einer Räumungsklage
  3. Dauer der Räumungsklage
  4. Kosten der Räumungsklage
  5. Fazit
  6. Was wir für Sie tun können

1. Warum eine Räumungsklage erheben?

Mit der Räumungsklage will der Vermieter erreichen, dass das Gericht den Mieter zur Räumung der Mietsache (Wohnung, Gewerberaum,…) verurteilt und dieser sie anschließend verlässt.

Die eigenmächtige Räumung ist verboten. Der Mieter könnte verlangen, wieder in die Mietsache zurückzukehren. Außerdem macht sich der Vermieter strafbar.

Zur Verdeutlichung der negativen Folgen eines eigenmächtigen Vorgehens hier ein kurzer Beispielfall, der vor dem BGH verhandelt wurde:

Mieter M ist mit mehreren Monatsmieten im Rückstand und zudem seit einiger Zeit verschwunden. Vermieter V kündigt daher (wirksam) fristlos das Mietverhältnis. M bleibt verschwunden. V öffnet die verschlossene Wohnung, entsorgt einen Großteil der Einrichtung und lagert den Rest ein.

M taucht nach einiger Zeit wieder auf und hält das Vorgehen des V für rechtswidrig. Er fordert von ihm daher 62.000 € Schadensersatz für verschwundene, beschädigte und beschmutze Möbel. V leugnet sein Verschulden und will daher auch keinen Schadensersatz zahlen.

Der BGH entschied, dass der V nicht auf eigene Faust habe handeln dürfen, sondern Räumungsklage hätte erheben müssen. Dem M stehe daher ein Schadensersatzanspruch zu (Az.: VII ZR 45/09).

Zusammenfassend: Die Räumungsklage ist das einzige Mittel, einen Mieter zum Auszug zu zwingen.

2. Ablauf einer Räumungsklage

a) Kündigung des Mietvertrags und Fristablauf

Am Anfang jeder Räumungsklage steht eine Kündigung. Diese muss bei Wohnraummietverhältnissen stets schriftlich ergehen. Auch sollte das Kündigungsschreiben die Kündigung gut und nachvollziehbar begründen.

Die Räumungsklage kann aber meist nicht sofort nach der Kündigung durch den Vermieter erhoben werden.

Denn grundsätzlich erfolgt eine Kündigung „ordentlich“ mit Kündigungsfrist.

In diesem Fall kann die Räumungsklage erst erhoben werden, wenn:

  • Die Kündigungsfrist ausgelaufen und der Mieter nicht ausgezogen ist
  • oder der Mieter der Kündigung widerspricht, etwa weil er die Kündigung für unwirksam hält.

Ausnahmsweise kann eine Kündigung aber auch ohne Kündigungsfrist „außerordentlich“ ergehen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund zur sofortigen Kündigung hat.

Beispiele für einen wichtigen Kündigungsgrund können sein:

  • Unerlaubte Untervermietung
  • Erhebliche Störung des Hausfriedens
  • Hohe Mietrückstände
  • Unerlaubte Nutzung der Mietsache, z.B. einer Wohnung als Friseursalon
  • Absichtliche Beschädigung der Mietsache

Bei der außerordentlichen Kündigung ist das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet.

Aber Achtung: Der Vermieter kann nicht erwarten, dass sich der Mieter einfach „in Luft auflöst“. Ein Umzug erfordert Zeit, daher muss dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt werden. Diese beträgt in der Regel bis zu zwei Wochen.

b) Räumungsklage einreichen

Ist der Mieter nun trotz Kündigung bei Fristablauf nicht ausgezogen oder hat Widerspruch eingelegt, kann die Räumungsklage erhoben werden. Hierzu wird bei Gericht eine Klageschrift eingereicht. In der Klageschrift werden die beteiligten Parteien bezeichnet, sowie der Grund der Klage dargelegt.

c) Zustellung der Klage an den Mieter

Die Klageschrift wird anschließend durch das Gericht an den Mieter geschickt. Dieser kann dann innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist zur Klage des Vermieters Stellung nehmen. Nutzt er diese Chance nicht und schweigt zur Klage, so trifft das Gericht allein auf Grundlage der Darstellung des Vermieters eine Entscheidung (Versäumnisurteil).

d) Mündliche Verhandlung

Entschließt sich der Mieter zur Verteidigung, wird das Gericht eine mündliche Verhandlung ansetzen. In dieser erhalten Vermieter und Mieter die Gelegenheit, sich zum Räumungsstreit zu äußern. Anschließend trifft das Gericht seine Entscheidung und spricht ein Urteil.

e) Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher

Ergeht ein (Versäumnis-)Urteil zugunsten des Vermieters, so erhält dieser einen „Titel“. Das heißt, dass der Vermieter mithilfe des Urteils einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragen kann.

Der Gerichtsvollzieher wird dem Mieter anschließend die Möglichkeit geben, die Mietsache innerhalb einer letzten Frist freiwillig zu verlassen. Andernfalls wird sie zwangsgeräumt. Die Schlüssel erhält danach der Vermieter. Die Sachen des Mieters werden vom Gerichtsvollzieher grundsätzlich aus der Mietsache entfernt und eingelagert. Sind noch Mietzahlungen offen, kann der Vermieter die Sachen unter Umständen aufgrund seines Vermieterpfandrechts verwerten.

3. Dauer der Räumungsklage

Die Dauer der Räumungsklage unterscheidet sich von Fall zu Fall.

  • Bei der ordentlichen Kündigung muss, wenn der Mieter der Kündigung nicht widerspricht, zunächst die Kündigungsfrist abgewartet werden. Diese beträgt grundsätzlich 3 Monate. Hat der Mieter z.B. eine Wohnung aber schon länger als 5 Jahre angemietet, so beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Bei mehr als 8 Jahren Mietdauer sogar 9 Monate. Bei der außerordentlichen Kündigung muss hingegen keine Kündigungsfrist abgewartet werden.
  • Hat das Gericht den Mieter von der Räumungsklage benachrichtigt, so hat der Mieter zunächst 14 Tage Zeit, seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Hier genügt jedoch seitens des Mieters bereits der Satz, dass er sich verteidigen wolle.

  • Möchte sich der Mieter verteidigen, erhält er mindestens weitere 14 Tage Zeit, seine Verteidigung zu formulieren. In der Praxis kann diese Klageerwiderungsfrist jedoch auch deutlich länger ausfallen. Anschließend erfolgt oft ein mehr oder weniger umfangreicher Schriftwechsel der Parteien.
  • Zuletzt setzt das Gericht einen Verhandlungstermin fest. Aufgrund Überlastung der Gerichte können hier je nach Gerichtsbezirk mehrere Wochen bis Monate vergehen.
  • Auch nach einem Urteil zu seinen Gunsten sollte der Vermieter noch nicht sofort die Zwangsvollstreckung betreiben. Es ist in der Regel sinnvoller, die Rechtskraft des Urteils abzuwarten. Der Mieter kann das Urteil innerhalb einer Frist von 1 Monat durch Rechtsmittel angreifen. Nur wenn er dies nicht tut, wird die Entscheidung nach dieser Zeitspanne rechtskräftig. 
  • Entschließt er sich Rechtsmittel einzulegen, muss der Vermieter überlegen, ob er das Risiko, bereits vor der Entscheidung des Berufungsgerichts die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil zu betreiben, eingehen möchte. So besteht die Gefahr, dass er hierfür Sicherheitsleistungen erbringen muss. Insbesondere aber besteht die Gefahr, dass das Berufungsgericht möglicherweise doch gegen den Vermieter entscheidet. Dann könnte sich der Vermieter schadenersatzpflichtig machen, wenn er die Räumung der Wohnung bereits durchgeführt hat. Wartet er hingegen die Entscheidung des Berufungsgerichts ab, kann dies eine enorme Verzögerungvon mehreren Monaten nach sich ziehen.
  • Die Zwangsvollstreckung selbst kann hingegen relativ schnell erfolgen und dauert meist nur einige Wochen.

Die Dauer der Räumungsklage von der Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung kann durchaus ein halbes Jahr und mehr betragen.

Etwas schneller wird es möglich sein, wenn der Mieter sich nicht zur Klage äußert (Versäumnisurteil).

Bei langen Kündigungsfristen oder hoher Verteidigungsbereitschaft des Mieters kann sich der gesamte Vorgang aber auch deutlich über den Zeitraum von sechs Monaten erstrecken.
Die Dauer der Räumungsklage von der Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung beträgt daher im besten Fall ein halbes Jahr.

4. Kosten der Räumungsklage

Eine Räumungsklage ist mit einigen Kosten verbunden.

Der Vermieter muss bei Erhebung der Klage zunächst einen Gerichtskostenvorschuss zahlen.

Dieser berechnet sich nach der Höhe des Streitwertes (grds. Monatskaltmiete mal 12) und beträgt oftmals einige hundert Euro.

Auch die eigenen Anwaltskosten müssen zunächst selbst getragen werden. Zwar muss sich der Vermieter vor dem Amtsgericht (wo u.a. alle Streitigkeiten über Wohnraum verhandelt werden) keinen Anwalt nehmen; er wird jedoch aufgrund der komplexen Materie kaum in der Lage sein, die Räumungsklage ohne einen erfahrenen Vermieteranwalt erfolgreich durchzusetzen.

Gewinnt der Vermieter vor Gericht, so muss der unterlegene Mieter die Gerichtskosten und Anwaltskosten des Vermieters übernehmen.

Urteilt das Gericht jedoch zugunsten des Mieters, bleibt der Vermieter auf seinen Kosten sitzen und muss zudem die Anwaltskosten des Mieters bezahlen.

Zur Verdeutlichung eine (vereinfachte) Beispielrechnung:

  • Die Kaltmiete beträgt 1.000 Euro. Der Streitwert beläuft sich daher auf 12 x 1.000 € = 12.000 €. Dieser Betrag ist von niemandem zu bezahlen. Es handelt sich allein um eine Berechnungsgrundlage.
  • Der Vermieter hat dann außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 960 € und gerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1353 €.
  • Die Gerichtskosten betragen knapp 800 € und sind vom Vormieter vorzuschießen.
  • Der Mieter hat gerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1820 €, wenn er einen Anwalt beauftragt.

Kommt es schließlich zur Zwangsräumung, muss der Vermieter zudem einen Räumungskostenvorschuss zahlen. Während die Kosten für den Gerichtsvollzieher selbst mit meist nur etwas über 100 € anzusetzen sind, muss oftmals auch ein Umzugsunternehmen bezahlt werden, welches die Sachen des Mieters einlagert. Hier können schnell Kosten im vierstelligen Bereich entstehen. In der Regel macht es eher Sinn, entweder die Sachen des Mieters in der Mietsache zunächst zu lassen und ggf. selbst einzulagern. Auch hier macht es Sinn, die Art und Weise der Räumung mit einem erfahrenen Vermieteranwalt abzustimmen. 

Die Kosten der Räumung muss der Mieter dem Vermieter erstatten.

Zudem muss beachtet werden, dass viele Mieter während einer laufenden Räumungsklage keine Miete zahlen. Es drohen daher weitere hohe finanzielle Einbußen für den Vermieter. Aus diesem Grund kann es empfehlenswert sein, bereits mit der Räumungsklage auch einen Antrag auf Zahlung der rückständigen Miete sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (§ 546a) zu erheben. 

5. Fazit

  • Weigert sich der Mieter trotz Kündigung auszuziehen, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Er darf keinesfalls auf eigene Faust handeln.
  • Vor Erhebung der Räumungsklage muss bei ordentlicher Kündigung der Ablauf der Kündigungsfrist oder Widerspruch des Mieters abgewartet werden.
  • Ergeht ein Urteil zugunsten des Vermieters, muss überlegt werden, ob der Eintritt der Rechtskraft (1 Monat) abgewartet wird, bevor aus dem Urteil die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird.
  • Die Zwangsvollstreckung erfolgt, indem der Gerichtsvollzieher die Mietsache zwangsräumt.
  • Die Räumungsklage dauert ab der Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung mehrere Monate.
  • Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich aus Gerichts- und Anwaltskosten zusammen. Sie richten sich nach dem Streitwert, der wiederum nach der Miethöhe bemessen wird.
  • Diese Kosten muss zunächst der Vermieter bezahlen. Siegt er vor Gericht, muss der Mieter die Kosten übernehmen. 

6. Was wir für Sie tun können

  • Möchten Sie einen Mieter zum Auszug bewegen, setzen wir dieses Vorhaben von Anfang bis Ende für Sie um. Wir formulieren eine rechtssichere Kündigung, erheben nötigenfalls Räumungsklage und begleiten das Vollstreckungsverfahren
  • Endet das Mietverhältnis im Streit, sind in nahezu allen Fällen noch Forderungen offen. Häufig geht es um die Beschädigung der Mietsache, offene Mietzahlungen oder eine Nutzungsentschädigung. Wir setzen unsere gesamte Erfahrung in der Rechtsberatung für Vermieter ein, damit Sie die offenen Beträge erhalten.