Nach landläufiger Meinung wird der Vermieter einen Mieter nie wieder los. Das stimmt aber nicht, denn es gibt zahlreiche Konstellationen, in denen eine Kündigung durch den Vermieter wirksam ist.

Im nachfolgenden Beitrag informieren wir Sie über fünf der häufigsten Kündigungsgründe. Wichtig ist, dass eine Kündigung von Wohnraummietverhältnissen gem. § 568 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) immer nur schriftlich erfolgen kann.

1. Kündigung durch Vermieter wegen unerlaubter Untervermietung

Insbesondere unter Studenten und in Großstädten kommt es immer häufiger zu Untervermietungen. Weiß der Vermieter nichts von der Untervermietung seiner Wohnung, kann es zur Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kommen.

Ein Mieter darf nämlich seine Wohnung nicht einfach untervermieten, sondern muss den Vermieter zunächst um Erlaubnis bitten (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Bittet der Mieter nicht zuvor um Erlaubnis, kann unter Umständen sogar eine fristlose Kündigung drohen. In diesem Fall geht man davon aus, dass das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart gestört ist, dass eine Vertragsfortführung nicht mehr in Betracht kommt.

Im Übrigen ist es außerdem unerheblich, ob die Untervermietung Gewinn abwirft oder nur dazu dient, die laufenden Mietkosten zu decken. In beiden Fällen ist die unberechtigte Untervermietung gleichermaßen vertragsverletzend.

Es empfiehlt sich daher dringend, zunächst die Genehmigung durch den Vermieter einzuholen. Eine solche setzt nahezu keinen bürokratischen Aufwand voraus und bewahrt den Mieter vor dem Risiko, die Wohnung selbst zu verlieren. Häufig hat der Mieter sogar einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt.

2. Kündigung wegen Nichtzahlung oder nur verspäteter Zahlung der Miete

Ein weiterer klassischer Kündigungsgrund ist außerdem die Nichtzahlung der Miete. Ausreichend ist schon, dass der Mieter erheblich im Rückstand ist und nur verspätet zahlt. Unter Umständen kann dann sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.

Leistet der Mieter die Miete nicht bis zum vereinbarten Zahlungszeitpunkt (idR der dritte Werktag des Monats), kommt er auch ohne ausdrückliche Mahnung in Zahlungsverzug. Er hat also einen sog. Mietrückstand. Jedoch reicht nicht jeder Mietrückstand für eine Kündigung aus. Dieser muss vielmehr der Höhe und Dauer nach erheblich sein:

Bei einer außerordentlichen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ist dies der Fall, wenn der Mieter zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum immer nur kleine Beträge zahlt, die somit einen Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten ergeben.
Die ordentliche – also fristgerechte – Kündigung kommt schon früher in Betracht, nämlich wenn der Mietrückstand zumindest eine Monatsmiete übersteigt. Die Verzugsdauer muss (auch zusammengerechnet) einen Monat betragen.

Zahlt der Mieter zwar, erfolgen die Mietzahlungen jedoch immer wieder unpünktlich, so kann unter Umständen auf eine fehlende Zahlungsmoral geschlossen werden. Dies belastet das Vertrauen zwischen den Parteien und kann somit ähnlich wie die Nichtzahlung zur fristlosen Kündigung führen. Wichtig ist auch hier, dass es sich nicht nur um eine einmalige Verspätung handelt, sondern über einen längeren Zeitraum die Unzuverlässigkeit des Mieters deutlich wird.

Achtung: Ein Kündigungsrecht besteht natürlich nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete wegen bestehender Wohnungsmängel gekürzt hat. Außerdem kann der Mieter dem Vermieter zuvorkommen und die rückständige Miete zahlen, bevor der Vermieter die Kündigung ausspricht. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands ist dann nicht mehr möglich. Gleiches gilt außerdem, wenn der Mieter sämtliche rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt (sog. “Schonfristzahlung”). Laut einer neuen BGH-Entscheidung kann allerdings selbst nach Zahlung innerhalb der Schonfrist die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greifen. Auf die Zahlung innerhalb der Schonfrist sollte sich der Mieter daher nicht verlassen.

3. Kündigung durch Vermieter wegen Störung des Hausfriedens

Natürlich kann auch dem Mieter, der den Hausfrieden stört, gekündigt werden. Von einer Störung des Hausfriedens wird gesprochen, sobald eine der Parteien die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich erst einmal abmahnen. Eine fristlose Kündigung kommt gem. § 569 Abs. 2 BGB erst in Betracht, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Beispiele:

Schwere Geruchsbelästigung
Belästigung und Bedrohung anderer Mieter
Eindringen in die Wohnung anderer Mieter
Klingeln und Klopfen bei Nachbarn in der Nacht sowie Verunreinigung des Hausflurs mit Urin (fristlos)

4. Kündigung durch Vermieter wegen Eigenbedarfs

Vermieter dürfen ihrem Mieter kündigen, wenn sie oder nahe Familienmitglieder den Wohnraum selbst benötigen (sog. Eigenbedarfskündigung), § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die rechtlichen Anforderungen an eine solche Eigenbedarfskündigung sind allerdings hoch: Vermieter müssen ein sog. berechtigtes Interesse haben.

Stellt sich nachträglich heraus, dass dies nicht der Fall war, so kann der Mieter Schadensersatzansprüche (z.B. für höhere Mietausgaben in der neuen Wohnung) geltend machen.

Auch kann aus verschiedenen Gründen die Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Dazu kann es beispielsweise kommen, wenn

bei Vertragsschluss schon klar war, dass Eigenbedarf vorliegt oder in naher Zukunft vorliegen wird. Dann ist die Kündigung treuwidrig und somit unwirksam.
der Wohnbedarf „überhöht“ ist. Damit ist gemeint, dass Eigenbedarf für beispielsweise eine Person angemeldet wird, der Wohnraum beträgt aber mehr als 100m².
die sog. Härtefallklausel aus § 574 Abs. 1 S. 1 BGB greift. Das ist der Fall, wenn der gekündigte Mieter keine neue, zumutbare Wohnung findet oder aus bestimmten Gründen nicht oder nicht kurzfristig ausziehen kann (z.B. Schwangerschaft, schwere Erkrankung etc.). Der Mieter hat dann die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung zu erheben.

Bei der Eigenbedarfskündigung handelt es sich im Übrigen um eine ordentliche Kündigung. Da diese nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich ist, kommt bei befristeten Mietverträgen keine Eigenbedarfskündigung in Betracht.

Außerdem ist immer eine Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten zu beachten. Lebt der Mieter schon seit mehr als acht Jahren in der Wohnung, muss der Vermieter sogar eine Kündigungsfrist von mindestens 9 Monaten einräumen.

5. Verwertungskündigung

Eine weitere Kündigungsmöglichkeit ist die sog. Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Vermieter darf seinem Mieter kündigen, wenn er Haus- oder Wohnungseigentümer ist und z.B. das Gebäude abreißen lassen oder sanieren möchte. Dies ist aber nicht ohne weiteres möglich: Das Gericht muss die Interessen von Mieter und Vermieter abwägen und im konkreten Einzelfall bestimmen, ob eine Kündigung wirklich in Betracht kommt. Allein die Möglichkeit, durch eine Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, rechtfertigt jedenfalls keine Verwertungskündigung.

6. Fazit – Wann darf der Vermieter kündigen?

Es gibt sehr viele Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Als wichtigste Gründe sind hier die

Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung,
die Kündigung wegen Nichtzahlung oder verspäteter Zahlung der Miete,
die Kündigung wegen Störung des Hausfriedens,
die Eigenbedarfskündigung
und die Verwertungskündigung

genannt.

Insgesamt muss immer im Einzelfall bewertet werden, ob der Ausspruch einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung in Betracht kommt und ob zuvor eine Abmahnung ausgesprochen werden muss.

Dieser Beitrag bezieht sich nur auf die Wohnraummiete. Hier erfahren Sie mehr zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter.

7. Was wir für Sie tun können

Wie Sie sehen, hängen die Erfolgsaussichten einer Kündigung durch den Vermieter maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab. Kompetente fachanwaltliche Beratung ist daher zu empfehlen.

Wir begleiten Vermieter von der Formulierung der Kündigung über den Prozess bis hin zur Durchsetzung des Räumungstitels. Mithilfe unserer langjährigen Erfahrung schätzen wir die Erfolgsaussichten Ihres Vorhabens ein und wirken entschlossen auf dessen Umsetzung hin.

Wenden Sie sich gerne an Herrn Rechtsanwalt Stefan M. Moericke, der Sie umfassend berät.

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