Kündigung wegen Eigenbedarf: Gründe, Fristen und Härtefälle für Vermieter erklärt

Wenn der Vermieter seine vermietete Wohnung benötigt, darf er kündigen. Man spricht insofern auch von „Eigenbedarf“.

Wir erläutern wann Eigenbedarf gegeben ist, gehen auf Fristen und Gründe ein und erklären Ihnen, was bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten ist. 

1. Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
2. Darf auch ein Unternehmen wegen Eigenbedarf kündigen?
3. Wie lang ist die Frist zur Kündigung wegen Eigenbedarf?
4. Muss der Vermieter Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf angeben?
5. Was droht, wenn der Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht?
6. Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden: Ist das erlaubt?
7. Wie wird sich der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?
8. Fazit
9. Was wir für Vermieter tun können

1. Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Als Vermieter können Sie nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie die Wohnung nicht nur vorübergehend für eigene oder familiäre Wohnzwecke benötigen. Im Folgenden erklären wir jede einzelne dieser drei Voraussetzungen:

a. Wohnung wird benötigt 

Die Kündigung wegen Eigenbedarf setzt an erster Stelle voraus, dass der Vermieter den Wohnraum für sich, seine Familienangehörigen „benötigt“.

Das bedeutet, dass er den Wohnraum, anders als bisher, selbst nutzen oder seine Angehörigen darin wohnen lassen will. Hierfür muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen können, die notfalls auch einen Richter überzeugen.

Der Vermieter muss sich jedoch nicht vorschreiben lassen, wie viel Platz zum Wohnen angemessen ist. Grundsätzlich entscheidet er selbst, wie viel Raum er oder seine Angehörigen zum Wohnen benötigen.

Sie sollten Ihren Wohnbedarf plausibel begründen können. In Einzelfällen kann nämlich bei offensichtlich überzogenem Wohnbedarf Rechtsmissbrauch vorliegen:

Nicht erforderlich ist, dass eine Notlage vorliegt oder die Angehörigen bislang unzureichend untergebracht waren.

Zu den umfassten Familienangehörigen zählen (BGH, Urt. v. 10.07.2024, VIII ZR 276/23):

• Verlobte, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern, Pflegeeltern/-kinder, Schwiegereltern,
• Geschwister, Onkel/Tanten, Neffen/Nichten.

Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, reicht es aus, dass eine dieser Personen den Wohnraum benötigt. Das kann zum Beispiel bei Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften der Fall sein. 

b. Bedarf besteht für Wohnzwecke 

Die Kündigung wegen Eigenbedarf setzt außerdem voraus, dass der Vermieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken benötigt. Dabei ist es nicht ausgeschlossen, einen untergeordneten Teil der Räume für andere Zwecke zu verwenden.

Will der Vermieter die Räumlichkeiten allerdings überwiegend für gewerbliche bzw. berufliche Zwecke nutzen, kann er keinen Eigenbedarf anmelden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Großteil der Räume an Dritte überlassen will.

Aber: Möglicherweise ist die Kündigung trotzdem wirksam, weil die Ausübung des Berufs ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters darstellt, das im Einzelfall berücksichtigt werden muss. Dann spricht man aber nicht mehr von einer Eigenbedarfskündigung.

c. Bedarf besteht nicht nur vorübergehend  

Die Nutzungsabsicht darf nicht nur vorübergehend sein. Die zeitweilige Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung stellt daher einen Grenzfall dar, der von den Gerichten unterschiedlich bewertet wird.

2. Darf auch ein Unternehmen wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich nein. Eigenbedarf können ausschließlich natürliche Personen anmelden, weil nur diese in einer Wohnung wohnen und Angehörige haben können.

Ein Unternehmen, also eine juristische Person (GmbH, AG, Verein) oder eine Personenhandelsgesellschaft (OHG, KG), kann keinen Eigenbedarf anmelden. Denkbar ist in diesem Fall aber, einen „Betriebsbedarf“ geltend zu machen, der unter Umständen ein vergleichbares „berechtigtes Interesse“ darstellen kann. 

Allenfalls bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht, wenn einer der Gesellschafter die Wohnung nutzen will (vgl. BGH, Urt. v. 10.07.2024, VIII ZR 276/23).

Im Grundsatz bleibt es dabei: Wohnen und Wohnbedarf haben kann nur eine natürliche Person und keine Gesellschaft. Diese Rechtsfrage ist allerdings sehr umstritten, zudem steht eine höchstrichterliche Antwort auf die Streitfrage im Kern noch aus.

3. Wie lang ist die Frist zur Kündigung wegen Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist zur Kündigung wegen Eigenbedarf hängt bei einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht: 

• Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate
• Mietdauer von 5-8 Jahren: 6 Monate 
• Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate 

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats aussprechen. Dabei wird der Samstag mitgezählt. Das Mietverhältnis endet dann am letzten Tag des dritten/sechsten/neunten Monats und zwar auch dann, wenn dieser auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. 

4. Muss der Vermieter Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf angeben?

Ja, der Vermieter muss die ordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter begründen. Das ist wichtig, weil er sich im Rahmen einer späteren Auseinandersetzung nur auf die von ihm genannten Gründen berufen kann.

Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter anzugeben, für wen die Wohnung vorgesehen ist und warum er daran ein Interesse hat. Er sollte dem Mieter alle Umstände mitteilen, die für diesen relevant sind, um die Eigenbedarfskündigung beurteilen zu können. 

Der Vermieter muss die Person, die in der Wohnung wohnen soll, genau bezeichnen. Das geschieht insbesondere durch die Angabe des Verwandtschaftsgrads („mein jüngster Sohn“, „unsere Enkelin“).

Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Person enthält. Kündigt der Vermieter allerdings, weil er für sich und seine Familie mehr Platz benötigt, dann können Informationen zur Größe der Wohnungen, zur Anzahl der Zimmer und  der Familienmitglieder durchaus von Bedeutung sein.

Der Vermieter muss außerdem die Tatsachen mitteilen, aus denen sich sein Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Allgemein gehaltene Formulierungen wie „wegen Eigenbedarf“ oder „für eigene Zwecke“ reichen hier nicht aus. 

Zu beachten ist auch, dass der Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung bereits hinreichend konkret sein muss. Ein entfernter Wunsch, die Wohnung in Zukunft nutzen zu wollen, ist also nicht ausreichend. Es empfiehlt sich daher bereits beim Abfassen des Kündigungsschreibens darauf zu achten, den Eigenbedarf möglichst konkret und nachvollziehbar darzustellen. Von einer Kündigung „auf Vorrat“ ist abzuraten.

5. Was droht, wenn der Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht?

Von diesem Vorgehen ist abzuraten. Nicht selten fliegt die Täuschung im Nachhinein auf, z.B. weil der gekündigte Mieter mit dem neuen Bewohner in Kontakt kommt.

Wegen der hohen Hürden für eine Kündigung liegt die Versuchung zwar nahe, den Eigenbedarf einfach vorzutäuschen. Dem Mieter wird dann mitgeteilt, dass z.B. die eigene Tochter die Wohnung dringend für ihren Studienaufenthalt benötige. In Wahrheit wohnt diese aber längst in einer anderen Wohnung und wird dort auch bleiben. 

Ist die Wohnung bereits neu vermietet, kann der frühere Mieter grundsätzlich nicht verlangen, erneut dort einzuziehen. Das kommt allenfalls in Betracht, wenn die Wohnung nach wie vor frei ist. 

6. Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden: Ist das erlaubt?

Ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen, können Sie Eigenbedarf anmelden.

Kommt es zu einem Kauf der Wohnung, wird das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Dieser tritt in die Vermieterpflichten ein. Aus diesem Grund ist es ihm auch möglich, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Eigenbedarf bei Abschluss des Kaufvertrages für ihn absehbar war. 

Hat hingegen der frühere Vermieter angekündigt, die Wohnung nutzen zu wollen, und findet danach ein Eigentümerwechsel statt, ist die Kündigung des alten Vermieters unwirksam. 

7. Wie wird sich der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Angehörigen eine „Härte“ darstellen würde.

Eine Härte liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter keine andere Wohnung finden kann. Dieser Fall ist vor allem in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt relevant. Hier besteht die Herausforderung darin, das Gericht davon zu überzeugen, dass andere zumutbare Wohnungen durchaus zur Verfügung stehen. 

Hingegen begründen das hohe Alter des Mieters oder eine lange Mietzeit für sich genommen noch keine Härte (BGH, Urt. v. 03.02.2021, VIII ZR 68/19). Das gilt ebenso wenig für allgemeine Unannehmlichkeiten und Kosten, die der Umzug in eine neue Wohnung für gewöhnlich mit sich bringt.

Widerspricht der Mieter der Kündigung, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt. Können die Mietparteien sich nicht einigen, muss ein Gericht darüber entscheiden. Das Gericht hat die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abzuwägen. Dabei können zahlreiche Faktoren eine Rolle spielen. 

Um einen Widerspruch zu vermeiden, sollte der Vermieter den Mieter frühzeitig über seine Nutzungsabsichten informieren, dies dokumentieren und auf etwaige Besonderheiten in der Person den Mieters Rücksicht nehmen. Verfügt der Vermieter über mehrere Mietwohnungen, sollte er unbedingt vorher prüfen, ob er dem Mieter eine andere Wohnung anbieten kann oder sogar muss. 

8. Fazit 

• Eigenbedarf greift nur bei dauerhaftem Wohnbedarf für den Vermieter selbst oder seine nahen Angehörigen.
• Der begünstigte Angehörigenkreis ist sehr eng und abschließend definiert. Bereits bspw. Cousins sind nicht mehr umfasst.
• Der Wohnbedarf des Vermieters ist plausibel zu begründen. Offensichtlich überzogene Wohnwünsche können als rechtsmissbräuchlich gelten.
• Juristische Personen können grundsätzlich keinen Eigenbedarf anmelden. Eine Ausnahme ist die GbR zu Gunsten ihrer Geschäftsführer.
• Die Kündigungsfristen richten sich regelmäßig nach der Mietdauer. Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben konkret benannt werden.
• Nach Eigentümerwechsel ist Eigenbedarf grundsätzlich möglich. Es gelten jedoch ggf. Sperrfristen, die bei Umwandlungen in Wohneigentum oder bei Verkäufen an Personengesellschaften greifen. Sie können regional bis zu 10 Jahre betragen.
• Mieter können bei einem Härtefall widersprechen. Fehlende Alternativen, starke Verwurzelung oder gesundheitliche Belange können eine Eigenbedarfskündigung abwehren.

9. Was wir für Vermieter tun können

Wir vertreten und beraten ausschließlich Vermieter, z.B. wie folgt: 

• Wir besprechen mit Ihnen, wie Sie wegen Eigenbedarf kündigen und verfassen das Kündigungsschreiben nach höchstem rechtlichen Standard. 
• Wir begleiten Sie, bis Sie die Wohnung wie gewollt nutzen können. Insbesondere gehen wir gegen einen Widerspruch oder eine Klage vor, falls es der Mieter so veranlasst. Im Vorfeld arbeiten wir darauf hin, dass es dazu erst gar nicht kommt.
• Wir vertreten Sie auch im Rahmen einer Räumungsklage und setzen Ansprüche z.B. auf Schadensersatz gegen Ihren Mieter durch.