Erbengemeinschaft & Hausverkauf: So geht es richtig

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Hinterlässt der Verstorbene ein Haus oder eine Eigentumswohnung, möchten die Erben die Immobilie oft verkaufen. Wir zeigen Ihnen, was eine Erbengemeinschaft beim Hausverkauf zu beachten hat.

  1. Welche Schritte sind für den Hausverkauf nötig?
  2. Einer will den Hausverkauf nicht – was tun?
  3. Was gilt für Ehepartner, die weiter im Haus leben wollen?
  4. Fazit
  5. Was wir für Sie tun können 

1. Welche Schritte sind für den Hausverkauf nötig?

In aller Regel gibt es mehrere Erben. Das Haus gehört nach dem Tod des Verstorbenen dann nicht automatisch einem Erben allein. Zunächst steht es im gemeinschaftlichen Eigentum aller Erben. Dieser Zustand bleibt bestehen, bis alle Erben über die Auflösung der Erbengemeinschaft entscheiden.

Will die Erbengemeinschaft vorher ein Haus aus dem Nachlass verkaufen, sind im Wesentlichen folgende Schritte nötig: 

Schritt 1: Einigung in der Erbengemeinschaft

Zunächst müssen alle Erben mit der Veräußerung einverstanden sein. Der Hausverkauf ist also nur gemeinschaftlich und einvernehmlich möglich. In einem ersten Schritt sollten sich die Erben daher zusammensetzen und den Umgang mit der Immobilie besprechen. Da mit der Immobilie ggf. Erinnerungen und Emotionen verbunden sind, ist dieses Gespräch oft nicht leicht. Einzelne Erben sind zu einem Verkauf oft (noch) nicht bereit. 

Schritt 2: Immobilie am Markt anbieten

Sind sich die Erben über einen Verkauf und die groben Bedingungen einig, kann das Haus zum Verkauf angeboten werden. Dies kann mit Hilfe eines Maklers oder auf eigene Faust geschehen.

Schritt 3: Erbschein beantragen? 

Im weiteren Verkaufsprozess werden die Erben ihr Eigentum am geerbten Haus nachweisen müssen. Dafür ist oftmals ein Erbschein nötig, denn im Grundbuch ist noch der Verstorbene als Eigentümer eingetragen. Der Erbschein kann beim Nachlassgericht beantragt werden. Es ist aber nicht immer ein Erbschein erforderlich. Der Nachweis der Erbfolge kann gemäß § 35 Abs. 1 GBO grundsätzlich auch durch ein europäisches Nachlasszeugnis geführt werden sowie aus einer Verfügung von Todes wegen, wenn diese in einer öffentlichen Urkunde (z.B. ein notarielles Testament) enthalten ist und wenn hierbei die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt wird. 

Ggf. sollten die Erben sich vor dem Verkauf im Grundbuch eintragen lassen. Denn mit dem Tod des Erblassers wird das Grundbuch falsch. Grundsätzlich sind die Erben dann zur Berichtigung verpflichtet. Das heißt, die Erben müssen als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Dies kann relevant werden, wenn der Hausverkauf erst Jahre später erfolgt. In dem Fall sollte die Grundbuchberichtigung so bald wie möglich und spätestens innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgen. Der Vorgang ist innerhalb dieser Frist grundsätzlich gebührenfrei.

Erfolgt der Hausverkauf jedoch zeitlich unmittelbar nach dem Tod des Erblassers, ist eine Grundbuchberichtigung in der Regel nicht erforderlich. Die Eigentümerstellung kann in dem Fall z.B. durch Vorlage des Erbscheins nachgewiesen werden. Im Grundbuch wird dann gleich der Käufer eingetragen.

Schritt 4: Notartermin (Kaufvertrag, Auflassung, Grundbuchänderung)

Haben die Erben einen Käufer gefunden, kommt es zum Vertragsschluss. Der Kaufvertrag muss grundsätzlich von allen Erben unterzeichnet werden. 

Beachten Sie: Kaufverträge über Grundstücke und Häuser bedürfen der notariellen Beurkundung. Es muss daher zwingend ein Notartermin mit dem Käufer vereinbart werden. 

Mit Abschluss des Kaufvertrags hat der Käufer zunächst nur einen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums am Haus. Vor dem Notar wird aber – in der Regel gleichzeitig – die Übertragung des Eigentums schon vorbereitet. Final vollzogen wird sie erst nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer und Eintragung der neuen Eigentümerstellung im Grundbuch. 

Schritt 5: Zahlung des Kaufpreises

Nun muss der Käufer den Kaufpreis zahlen. Da alle Mitglieder der Erbengemeinschaft seine Vertragspartner sind, ist der Betrag an die Gemeinschaft zu zahlen, nicht an einen einzelnen Erben. Zu diesem Zweck sollten die Erben ggf. ein gemeinsames Konto eröffnen oder bestimmen. 

Zunächst steht der Verkaufserlös allen Erben gemeinschaftlich zu. Erst wenn es zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kommt, wird der Kaufpreis entsprechend den Erbanteilen verteilt. 

Schritt 6: Umschreibung des Grundbuchs 

Nach dem Zahlungseingang ist noch die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erforderlich. Darum kümmert sich in aller Regel der Notar. 

2. Einer will den Hausverkauf nicht – was tun?

Ist ein Miterbe zur Zustimmung nicht bereit, gestaltet sich der Hausverkauf schwierig. Ein einzelner Miterbe kann den Hausverkauf blockieren, indem er seine Zustimmung verweigert. In der Praxis kommt dies recht häufig vor, z.B. unter uneinigen Geschwistern.

Davon gibt es eine Ausnahme: Macht die Immobilie nur einen kleinen Teil des Nachlasswerts aus, darf grundsätzlich die Mehrheit über ihren Verkauf bestimmen. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Maßnahme „vernünftig“ erscheint (z.B. weil der Gemeinschaft ein weit über dem Marktwert liegendes Angebot vorliegt). Vorsicht: Für die Eigentumsübertragung auf den Käufer ist trotzdem notwendig, dass alle Erben zustimmen. Der sich weigernde Erbe ist dazu allerdings verpflichtet und kann notfalls auf Zustimmung verklagt werden.

Macht die Immobilie hingegen einen bedeutenden Teil des Nachlasses aus, kann die Blockade eines Erben lästig werden. Die Erbengemeinschaft ist weiterhin zur Verwaltung der Immobilie verpflichtet, hat laufende Kosten zu bedienen (Grundsteuer, öffentliche Abgaben, Versicherungen) und muss sich ggf. mit Mietern auseinandersetzen.

Entsteht ein solcher Konflikt, kommen verschiedene Lösungen in Betracht:

Auszahlung der Erbengemeinschaft statt Hausverkauf

Der am Behalt der Immobilie interessierte Erbe kann die anderen Erben auszahlen und das Haus für sich behalten. Dies setzt eine entsprechende Einigung zwischen allen Erben voraus. Außerdem muss der erwerbende Erbe sich die Auszahlung auch leisten können. Oft scheitert dieses Vorgehen an einen der beiden Voraussetzungen.

Teilungsversteigerung

Einigt sich die Erbengemeinschaft nicht, kann ein Versteigerungsverfahren erzwungen werden (sog. Teilungsversteigerung). Jeder Erbe hat das Recht, eine Teilungsversteigerung vor dem zuständigen Gericht zu beantragen. Die Zustimmung der Miterben ist dazu nicht erforderlich. 

Wir empfehlen Ihnen, den Antrag nicht ohne vorherige rechtliche Beratung einzureichen. Andernfalls riskieren Sie Fehler und dadurch vermeidbare Kosten.

Problem der Teilungsversteigerung ist, dass der Erlös in aller Regel deutlich unter dem Marktwert liegt.

An der Versteigerung können sich auch die Erben selbst beteiligen. Das ist insbesondere für den Erben interessant, der seine Zustimmung zum Verkauf der Immobilie verweigert hat. 

Kommt es zur Versteigerung, wird der Erlös an die Erbengemeinschaft ausgezahlt und später in der eigentlichen Erbauseinandersetzung entsprechend den Erbanteilen unter den Miterben verteilt. 

Beachten Sie: Der Antragsteller ist im Teilungsversteigerungsverfahren vorschusspflichtig. Das heißt, er trägt zunächst alle entstehenden Verfahrenskosten (Gutachter- und Gerichtskosten). Diese Beträge werden ihm teilweise vor Auskehrung des Veräußerungserlöses aus diesem erstattet.

Abgesehen von der zusätzlichen Kostenlast sollten die Erben auch eine lange Verfahrensdauer berücksichtigen. Bis zur tatsächlichen Versteigerung und zur Auskehrung des Verkaufserlöses kann mehr als ein Jahr vergehen. Sind die Erben an einer zügigen Auseinandersetzung interessiert, sollte daher eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden.

Verkauf des Erbanteils

Erben wollen die Nachlassimmobilie verkaufen, weil sie am Haus kein Interesse haben und ihr Erbe lieber zu Geld machen möchten. Dies lässt sich auch auf anderem Wege erreichen: Erben können ihren Anteil am Nachlass an einen Dritten verkaufen. Dieser tritt an die Stelle des Erben und wird Teil der Erbengemeinschaft. 

Beachten Sie jedoch: Ein Verkauf des Erbanteils ist nur im Ganzen möglich. Der Verkauf allein des Anteils an der Immobilie ist nicht möglich. Außerdem liegt der Erlös meist unter dem anteiligen Marktwert der geerbten Gegenstände.

Beispiel: Der Nachlass besteht im Wesentlichen aus einer Immobilie, einem PKW und einem Aktiendepot. A ist einer der drei Erben. Er verkauft seinen Erbanteil. Damit verliert er sämtliche Anteile am Nachlass, incl. dem Aktiendepot und dem PKW.

Die Miterben haben ein zweimonatiges Vorkaufsrecht an dem zum Verkauf gestellten Erbanteil. Sie dürfen also den eigentlich vorgesehenen Käufer ablehnen und den Anteil selbst erwerben. Es gelten die mit dem Dritten ausgehandelten Vertragsbedingungen.

3. Was gilt für Ehepartner, die weiter im Haus leben wollen?

Hinterlässt der Verstorbene einen Ehepartner, hat dieser in der Regel ein großes Interesse, das Haus zu behalten. Einzelheiten regelt im besten Fall ein Testament oder Erbvertrag

Sofern die gesetzliche Erbfolge greift, gilt folgendes: War der Ehepartner bereits zuvor gleichberechtigter Miteigentümer (50 %), erhöht sich sein Eigentumsanteil durch den Erbfall grundsätzlich auf mindestens 75 %. Voraussetzung dafür ist, dass für die Ehe der gesetzliche Güterstand galt (also kein abweichender Ehevertrag vorliegt). Der Ehepartner muss in diesem Fall nur noch ein Viertel des Hauswertes aufbringen, um die Miterben auszubezahlen.

Gehörte das Haus dem Verstorbenen allein, erbt der Ehepartner grundsätzlich die Hälfte. Der Ausgleichungsbetrag lautet dann auf den Wert der anderen Hälfte. 

Je nach Interessenlage sind auch komplexere Gestaltungen unter Einbezug eines lebenslangen Wohnrechts und regelmäßiger Renten möglich, um so dem Ehepartner den Auszug zu ersparen.

4. Fazit

  • Ein Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft ist grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Erben möglich.
  • Der Kauvertrag über die Immobilie und die Eigentumsübertragung bedürfen der notariellen Beurkundung. 
  • Die Erben sollten frühzeitig einen Erbschein beantragen. 
  • Einzelne Erben können durch Verweigerung ihrer Zustimmung den Hausverkauf blockieren.
  • Daraus entstehende Konflikte lassen sich insbesondere durch Auszahlung, Antrag auf Teilungsversteigerung oder den Verkauf des Erbanteils lösen.
  • Insbesondere der Ehegatte des Verstorbenen kann so erreichen, dass er das Haus weiter bewohnt. 

5. Was wir für Sie tun können

Wir beraten Erbengemeinschaften und einzelne Erben, wie sie am sinnvollsten ihre Interessen an der geerbten Immobilie durchsetzen. Dabei streben wir effiziente außergerichtliche Einigungen an. Sollte es dennoch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen, stehen wir mit Durchsetzungsstärke und prozessualer Erfahrung zur Seite.

Dank unserer steuerrechtlichen Kooperation bieten wir Ihnen ganzheitliche Lösungen, die auch auf Steuern im Zusammenhang mit dem Hausverkauf einer Erbengemeinschaft eingehen.

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