In einem Erbvertrag regelt der Erblasser die Verteilung seines Nachlasses und kann sich gleichzeitig vom Erben eine Gegenleistung versprechen lassen. Häufig befindet sich in diesem Nachlass eine Immobilie. Wir erklären, was bei einem Erbvertrag mit einem Haus zu beachten ist.

Was ist ein Erbvertrag?
Kann man sich vom Erbvertrag mit Haus wieder lösen?
Wann ist ein Erbvertrag mit Haus sinnvoll?
Haus verkaufen trotz Erbvertrag
Haus verschenken trotz Erbvertrag
Nießbrauch am Haus im Erbvertrag
Haus an nur ein Kind vererben durch Erbvertrag
Fazit
Was wir für Sie tun können

1. Was ist ein Erbvertrag?

In einem Erbvertrag regeln mindestens zwei Personen, wer das Vermögen nach dem eigenen Tod erhalten soll. Es kann um das Vermögen einer der Parteien oder um die Vermögen beider gehen. Der Erbvertrag ist eine Alternative zum Testament.

Im Gegensatz zum Testament, das einseitig von einer Person errichtet wird, ist für den Erbvertrag das Einverständnis und die Unterschrift aller Beteiligten notwendig. Die Parteien müssen persönlich anwesend sein, wenn sie den Erbvertrag vor einem Notar abschließen. Nach der Beurkundung verwahrt der Notar den Vertrag für sie. Schließen die Beteiligten einen Erbvertrag, so werden frühere und spätere Testamente unwirksam, soweit sie dem Erbvertrag widersprechen.

Inhaltlich kann der Erbvertrag Punkte wie

die Erbeinsetzung,
die Bestimmung von Vermächtnissen (d.h. konkrete Zuwendungen von Gegenständen oder Wertpapieren),
die Festlegung von Auflagen,
die Ernennung von Testamentsvollstreckern

sowie weitere spezielle Verfügungen über den Nachlass regeln. So kann der Erblasser (also die Person, um deren Vermögen es geht) über seinen Nachlass verfügen und gleichzeitig eine vertraglich festgelegte Gegenleistung des Erben vereinbaren, z.B. Pflegeleistungen durch einen Verwandten, Nießbrauch an einem Grundstück oder ein lebenslanges Wohnrecht.

Beispiel: Im Erbvertrag vereinbaren A und sein Sohn, dass der Sohn die wertvolle Immobilie nach dem Tod des A erhalten soll. Voraussetzung dafür ist, dass der Sohn den A bis zum Lebensende pflegt.

2. Kann man sich vom Erbvertrag mit Haus wieder lösen?

Ein wichtiger Unterschied zum Testament besteht darin, dass der Erbvertrag den Erblasser fest an sein Versprechen bindet. Ein Testament kann der Verfasser jederzeit ändern oder widerrufen. Für den Erbvertrag gilt grundsätzlich:

Der Vertrag ist ein bindendes Versprechen zwischen den Parteien. Er kann daher nicht einseitig widerrufen werden. Änderungen des Erbvertrages zum Nachteil des Vertragspartners sind ohne dessen Zustimmung nicht möglich.

Es kann jedoch verschiedene Möglichkeiten geben, sich von einem Erbvertrag zu lösen:

Aufhebungsvertrag: Ein neuer Vertrag mit der anderen Person kann den Erbvertrag aufheben. Um die Zustimmung des Erben zu erhalten, bietet der Erblasser diesem häufig eine Gegenleistung an, z.B. eine einmalige Zahlung.
Auflösung durch Testament: Ein neues Testament hebt betroffene Verfügungen im Erbvertrag auf, sofern die durch den Erbvertrag begünstigte Person zustimmt. Ansonsten gilt, dass ein früher und später errichtetes abweichendes Testament unwirksam ist.
Rücktritt: Unter bestimmten Umständen kann der Erblasser ohne Zustimmung vom Erbvertrag zurücktreten, z.B. bei schweren Verfehlungen des anderen Vertragspartners. Diese liegen z.B. bei einem Verbrechen oder einer Todesdrohung gegen den Erblasser vor.
Anfechtung: Bei Irrtümern, Drohungen oder dem Übergehen von Pflichtteilsberechtigten (insbes. Ehepartner und Kinder) kann ein Berechtigter den Erbvertrag anfechten.

Das Auflösen eines Erbvertrags kann komplex sein und erfordert oft rechtliche Unterstützung, insbesondere bei der Beweisführung und den formalen Anforderungen für Vertragsänderungen. Und Achtung: In allen Fällen ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.

Hier erfahren Sie mehr zu Rücktritt, Widerruf und Anfechtung des Erbvertrags.

3. Wann ist ein Erbvertrag mit Haus sinnvoll?

Der Erbvertrag kommt in der Praxis weit seltener zur Anwendung als das Testament. Dennoch ist der Erbvertrag auch mit einem Haus in bestimmten Fällen sinnvoll:

Gegenleistung: Will sich der Erblasser für das Vererben des Hauses eine Gegenleistung versprechen lassen, kann er mit dem Erben im Erbvertrag bestimmte Auflagen vereinbaren. Klassischerweise geht es um Unterhaltszahlungen oder die Pflege im Alter.
Unverheiratete Paare: Ehepaare können gemeinsam ein gemeinschaftliches Testament errichten. Darin beerben sie sich meist gegenseitig und der länger lebende Ehegatte schließlich die gemeinsamen Kinder. Dieses Gestaltungsrecht steht allerdings nur verheirateten Paaren zu. Mit einem Erbvertrag können unverheiratete Paare den gleichen Inhalt bestimmen und sich so gegenseitig absichern. Insbesondere ist so gesichert, dass der länger lebende Ehegatte in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben kann. Ohne Erbvertrag müsste das Haus womöglich verkauft werden, um andere Erben auszubezahlen.
Unternehmensnachfolge: Mit einem Erbvertrag regeln Unternehmer als künftige Erblasser bereits zu Lebzeiten rechtsverbindlich mit ihren möglichen gesetzlichen Erben, wer ihr Nachfolger werden soll und wer nicht.

4. Haus verkaufen trotz Erbvertrag

Der Erblasser darf den Erbvertrag zwar nicht einseitig widerrufen. Das bedeutet allerdings nicht, dass dem Vertragspartner die zugesicherte Immobilie in jedem Fall sicher wäre. Das Gesetz erlaubt dem Erblasser nämlich, trotz Erbvertrags zu Lebzeiten frei über sein Vermögen zu bestimmen. Er kann also das im Erbvertrag versprochene Haus verkaufen.

Folgen des Verkaufs

Allerdings kann der Verkauf zur Folge haben, dass sich der Erbe nicht mehr an die Verpflichtungen aus dem Erbvertrag gebunden sieht. Er stellt also beispielsweise vereinbarte Unterhaltszahlungen ein. Der Erblasser hat dann die Möglichkeit, vom Erbvertrag zurückzutreten. Der Verkauf des Hauses trotz Erbvertrages gefährdet somit die vertraglichen Vereinbarungen, die die Beteiligten in der Regel zu Gunsten des Erblassers treffen.

Sicherung des Erben

Der im Erbvertrag bedachte Erbe kann sich jedoch durch einen Verfügungsunterlassungsvertrag absichern. Mit einem solchen Vertrag verpflichtet sich der Erblasser, das Haus zu Lebzeiten weder zu verkaufen noch zu verschenken. Sollte er dies dennoch tun, ist er zum Schadensersatz in Höhe des Verkehrswertes der Immobilie verpflichtet.

Noch wirksamer ist es, den Erblasser für den Fall eines Verstoßes gegen das Veräußerungsverbot zu verpflichten, das Eigentum an der Immobilie auf den Bedachten zu übertragen. Dieser Übertragungsanspruch kann durch eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Dies hat zur Folge, dass der Erblasser das Grundstück nicht ohne Zustimmung des Erben veräußern oder belasten kann.

5. Haus verschenken trotz Erbvertrag

Grundsätzlich kann der Erblasser zu Lebzeiten frei über sein Vermögen verfügen, die zugesicherte Immobilie also auch verschenken. Verschenkt der Erblasser jedoch das Haus, so sieht das Gesetz eine Sonderregelung zum Schutz des Erben vor. Denn bei einer Schenkung gelangt schließlich kein Gegenwert für das Haus in das Vermögen des Erblassers. Sie schmälert das künftige Erbe.

Verschenkt der Erblasser das Haus mit dem Motiv, den Vertragserben in seinem künftigen Erbe zu beeinträchtigen, kann der Erbe das Haus von dem Beschenkten grundsätzlich herausverlangen (§ 2287 BGB). Dies ist allerdings erst nach dem Tod des Erblassers möglich. Außerdem ist alles andere als sicher, dass der Erbe die Immobilie tatsächlich erhält. Wenn sie beispielsweise beschädigt oder verkauft wurde, kann der Beschenkte sich unter Umständen auf Entreicherung berufen (§ 818 Abs. 3 BGB). Das bedeutet, dass der Erbe allenfalls einen Geldbetrag erhält oder sogar leer ausgeht.

An die Benachteiligungsabsicht des Erblassers sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Erblasser bewusst ist, dass er den Bedachten durch die Schenkung benachteiligt.

Hat der Erblasser hingegen ein sogenanntes lebzeitiges Eigeninteresse, ist eine Schenkung möglich. Bei der Vererbung eines Hauses ist dies aber selten.

Beispiel: Denkbar ist der Fall, dass der Erblasser sich durch die Schenkung mittelbar die künftige Pflege und Versorgung durch den Beschenkten sichern will.

6. Nießbrauch am Haus im Erbvertrag

Der Eigentümer eines Hauses kann durch Erbvertrag ein Nießbrauchsrecht auf eine dritte Person übertragen.

Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache, z.B. an einer Immobilie. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen und Einnahmen wie Miete daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört.

Beispiel: Ein Ehepaar möchte die jeweiligen Töchter aus früheren Ehen als Erben vorsehen. Bis zum Tod des zweiten Ehepartners soll dieser aber noch in der Immobilie leben dürfen.

Folgende Regelung im Erbvertrag ist möglich: Das Eigentum am Haus geht mit dem Tod des einen Ehepartners an die jeweilige Tochter. Der länger lebende Ehepartner soll ein Nießbrauchsrecht an der Immobilie erhalten. Dies bedeutet, dass der überlebende Ehepartner nach dem Tod eines der Ehepartner das lebenslange Recht hat, das Haus zu bewohnen und daraus Nutzen zu ziehen, z.B. einen Teil des Hauses zu vermieten und die Miete zu beziehen.

Konkret gestalten lässt sich dies durch einen Erbvertrag mit entsprechenden Regelungen:

Die Ehepartner vermachen sich gegenseitig ihr bewegliches Vermögen, insbesondere Haushaltgegenstände.
Darüber hinaus gewähren sie sich gegenseitig den lebenslangen unentgeltlichen Nießbrauch am Hausgrundstück.
Schließlich setzen sie jeweils ihre eigenen leiblichen Kinder als alleinige Erben ein.

Ziel dieses Erbvertrages ist es, das Vermögen im jeweiligen Familienbereich zu halten und die jeweiligen Erben zu begünstigen, während der überlebende Ehegatte den Nießbrauch an der gemeinsamen Immobilie erhält.

7. Haus an nur ein Kind vererben durch Erbvertrag

Will man nur eines seiner Kinder beerben (oder eines nicht), sind die Pflichtteile der anderen Kinder zu berücksichtigen. Denn auch ein Erbvertrag kann den Pflichtteil nicht einfach umgehen.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Hat man ein Kind als Alleinerben eingesetzt, so können dessen Geschwister von diesem den Pflichtteil einfordern. Das kann schwierig werden, wenn der Erblasser nur ein Haus hinterlässt und der Alleinerbe selbst über kein liquides Vermögen verfügt. Im schlimmsten Fall ist der Erbe dann gezwungen, das Haus zu verkaufen.

Um dies zu vermeiden, bietet es sich an, bereits zu Lebzeiten des Erblassers mit den Kindern einen Pflichtteilsverzicht zu vereinbaren. Das betroffene Kind wird sich wohl nur gegen eine entsprechende Zahlung darauf einlassen.

Mehr zum Umgehen des Pflichtteils im Erbvertrag.

8. Fazit

Mit dem Erbvertrag verpflichtet sich der Erblasser, sein Vermögen einer anderen Person zu vererben. In aller Regel erhält er dafür zu Lebzeiten eine Gegenleistung.
Die Beteiligten können sich nicht einseitig vom Erbvertrag lösen. Beide Beteiligten müssen zustimmen. Nur in besonderen Fällen ist ein Rücktritt oder eine Anfechtung möglich.
Will sich der Erblasser für die Erbschaft eine Gegenleistung versprechen lassen, kann er mit dem Erben im Erbvertrag bestimmte Auflagen vereinbaren.
Der Erblasser kann trotz Erbvertrag frei über sein Eigentum verfügen und somit z.B. sein Haus verkaufen.
Verschenkt der Erblasser das Haus mit dem Motiv, den Vertragserben in seinem künftigen Erbe zu beeinträchtigen, kann der Erbe die Immobilie später vom Beschenkten grundsätzlich herausverlangen.
Auch ein Erbvertrag kann den Pflichtteilsanspruch nicht umgehen. Ein Alleinerbe kann daher gezwungen sein, das geerbte Haus zu verkaufen.

9. Was wir für Sie tun können

Wir beraten seit vielen Jahren in allen erbrechtlichen Angelegenheiten. Wir unterstützen Sie insbesondere bei

der Übertragung Ihrer Immobilie auf die nächste Generation. Wir entwerfen durchdachte und belastbare erbrechtliche Bestimmungen, die auch auf Ihre Interessen zu Lebzeiten Rücksicht nehmen.
der Durchsetzung Ihrer Rechte gegen die Erbengemeinschaft, wenn Ihnen Ansprüche aus dem Erbvertrag oder einer anderen Bestimmung verweigert werden.
bei der Prüfung und Anfechtung von Erbverträgen, die Sie als (potentielle) Erben benachteiligen.

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Erbvertrag mit Haus sinnvoll gestalten