Kündigung des Pachtvertrags durch Verpächter – so geht’s 

Pachtverträge werden häufig auf lange Zeit geschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verpächter das Pachtverhältnis dennoch vorzeitig kündigen. Wir erklären, wann eine Kündigung durch den Verpächter möglich ist und was er dabei zu beachten hat. 

1. Kündigungsgründe für den Verpächter
2. Kündigung wegen Eigenbedarf
3. Außerordentliche Kündigung durch Verpächter 
4. Kündigungsfrist für den Verpächter
5. Welche Form muss die Kündigung haben?
6. Pachtvertrag in der Landwirtschaft: Weitere Besonderheiten
7. Andere besondere Formen des Pachtvertrags und deren Kündigung
8. Fazit 

1. Kündigungsgründe für den Verpächter

Gewöhnlich vereinbaren die Parteien eines Pachtvertrags, wann dieser enden soll. Der Vertrag ist also meist befristet. Der Verpächter hat dann grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht. 

Aus verschiedensten Gründen kann der Verpächter aber auch schon vor Vertragsablauf ein Interesse an der Beendigung des Vertrags haben. In Betracht kommt eine außerordentliche Kündigung. 

Viele Pachtverträge enthalten besonders geregelte Kündigungsgründe. Insofern lohnt sich ein Blick in die Klauseln.

Bei befristeten Landpachtverträgen gibt es darüber hinaus weitere gesetzliche Gründe, die unter Beachtung der Formalien eine Kündigung ermöglichen. Ein Landpachtvertrag ist ein Vertrag, mit dem ein Grundstück oder ein Betrieb zur Landwirtschaft verpachtet und genutzt wird. Eine Kündigung ist z.B. auch bei Tod des Pächters (durch dessen Erben) und ggf. im Falle dessen Berufsunfähigkeit möglich. 

2. Kündigung wegen Eigenbedarf

Im Wohnraummietrecht darf der Vermieter grundsätzlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder enge Angehörige benötigt. Wenn der Pachtvertrag ausnahmsweise unbefristet ist, kann der Verpächter ebenfalls „wegen Eigenbedarf“ kündigen – er benötigt schließlich keinen Kündigungsgrund. Der Eigenbedarfsgrund sollte bei der Kündigung daher auch nicht angegeben werden. 

In aller Regel sind Pachtverträge aber befristet. Möglich ist dann grundsätzlich nur die außerordentliche Kündigung. Eine außerordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf vor Ablauf der Vertragslaufzeit scheidet aber aus. Dies wurde z.B. für Landpachtverträge bereits entschieden (OLG Brandenburg, Urteil vom 22.09.2016 – 5 U (Lw) 19/16). 

3. Außerordentliche Kündigung durch Verpächter

Ist die Dauer der Pacht im Vertrag befristet, ist eine außerordentliche Kündigung für den Verpächter oft der einzige Weg aus dem Pachtvertrag. Aber auch bei einem unbefristeten Pachtverhältnis kommt eine außerordentliche Kündigung infrage. Diese hat gegenüber einer ordentlichen Kündigung den Vorteil, dass es keine Kündigungsfrist gibt oder diese jedenfalls erheblich kürzer ausfällt. 

Fristlose Kündigung

Hat der Pächter in erheblichen Umfang gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht. Vor Aussprache der Kündigung muss der Verpächter aber seinen Pächter durch Abmahnung zur Einhaltung der vertraglichen Pflichten auffordern. Nach schwerwiegenden Verstößen ist eine Abmahnung allerdings nicht mehr nötig.

Auch darf der Verpächter außerordentlich kündigen, wenn der Pächter erheblich mit der Zahlung der Pacht im Verzug ist. Generell ist das der Fall, wenn der Pächter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Pacht nicht zahlt; bei Landpachtverträgen erst, wenn der Pächter die (Jahres-)Pacht oder einen nicht unerheblichen Teil davon länger als drei Monate nicht zahlt. 

Weitere Gründe einer fristlosen Kündigung können z.B. sein:

• ein vertragswidriger Gebrauch des Pachtgegenstandes, 
• eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Unterverpachtung) 
• oder eine erhebliche Gefährdung des Pachtobjekts 

Bei Pachtverträgen über Grundstücke und Betriebe, bei denen Räume überlassen werden, stellt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens einen wichtigen Grund dar. 

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Außerdem gibt es noch weitere Gründe im Pachtrecht, die den Verpächter zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen – allerdings unter Beachtung einer gesetzlichen Frist:

• Erfährt der Verpächter vom Tod des Pächters, kann er innerhalb eines Monats die Kündigung erklären. Das Pachtverhältnis endet dann mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines Quartals. Aber Vorsicht: Dieses Sonderkündigungsrecht des Verpächters gilt nur bei Landpachtverträgen. 
• Lange Vertragslaufzeiten sind im Pachtrecht gang und gäbe. Ist der Pachtvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen, darf der Verpächter nach 30 Jahren mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren kündigen. So wird eine Art Erbpacht ausgeschlossen. Dieses Kündigungsrecht greift allerdings nicht, wenn die Parteien den Vertrag auf Lebenszeit geschlossen haben.

4. Kündigungsfrist für den Verpächter

Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Pachtgegenstand. 

Beim allgemeinen Pachtvertrag über Grundstücke oder Gegenstände beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Dabei ist die Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres möglich. Ohne abweichende Vereinbarung entspricht das Pachtjahr dem Kalenderjahr. 

Für Pachtverträge in der Landwirtschaft (Landpachtverträge) beträgt die Kündigungsfrist hingegen zwei Jahre, in der Regel also zwei Kalenderjahre. Diese relativ lange Frist ist dem Umstand geschuldet, dass eine Kündigung für Pächter eines landwirtschaftlichen Betriebs eine weitreichende Umstellung bedeutet. Sie soll es dem Pächter ermöglichen, sich auf die Beendigung des Pachtverhältnisses einzustellen. Die Kündigung muss dem Pächter spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zugehen, damit sie zum Ablauf des Folgejahres gültig ist. Bei außerordentlicher Kündigung eines Landpachtvertrags mit gesetzlicher Frist verkürzt sich die Kündigungsfrist auf nur sechs Monate.

Verpächter und Pächter können sich vertraglich auch auf kürzere Fristen einigen – schriftlich und von beiden Parteien unterzeichnet. 

5. Welche Form muss die Kündigung haben?

Dem Pächter muss die Kündigungserklärung schriftlich zugehen und vom Verpächter eigenhändig unterschrieben sein. 

Für den Verpächter kann auch jemand anderes in dessen Vertretung handeln. Hierbei ist allerdings wichtig, dass der Pächter weiß oder es schwarz auf weiß hat, dass der Vertreter dazu auch berechtigt ist. Der Pächter kann sonst die Kündigung zurückweisen. Da besonders bei Landpacht lange Kündigungsfristen gelten, schiebt die mit einer Zurückweisung verbundene Verzögerung das gewollte Ende ggf. erheblich nach hinten. 

6. Pachtvertrag in der Landwirtschaft: Weitere Besonderheiten 

Nach einer Kündigung kann der Landpächter unter besonderen Umständen verlangen, dass das Pachtverhältnis fortgesetzt wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Pächter das gepachtete Land dazu benutzt, seinen Lebensunterhalt zu verdienen. Die Anforderungen an diesen Pachtschutz sind allerdings sehr hoch, denn es werden auch die Interessen des Verpächters an der Kündigung berücksichtigt. 

Anders als ein „normaler“ Pachtvertrag verlängert sich ein auf mindestens drei Jahre geschlossener Landpachtvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn der Verpächter auf die schriftliche Verlängerungsanfrage seines Pächters nicht innerhalb von drei Monaten reagiert. 

7. Andere besondere Formen des Pachtvertrags und deren Kündigung 

Die Pacht eines Kleingartens ist im Kleingartengesetz gesondert geregelt. Der Pachtvertrag über einen Kleingarten ist zwingend auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein Ende kommt nur durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Tod des Pächters in Betracht. Allerdings liegen die Voraussetzungen an die Kündigung durch den Verpächter sehr hoch. Die Störung des Friedens der Kleingartensiedlung oder ein erheblicher Verzug bei der Zahlung der Pacht können besondere Gründe sein.

Auch für die Jagdpacht gelten besondere Vorschriften. Sie sind grundsätzlich auf lange Dauer angelegt. Ist ausnahmsweise die Laufzeit des Pachtvertrags nicht bestimmt, kann der Verpächter innerhalb der oben genannten Fristen ordentlich kündigen. Andererseits bleibt dem Verpächter auch hier die außerordentliche Kündigung. Die Anforderungen an den wichtigen Grund sind jedoch hoch. Als Grund kommt zum Beispiel eine nicht unerhebliche Vorstrafe eines Pächters oder die unerlaubte Überlassung der Jagdausübung infrage. Gibt es neben dem zu kündigenden Pächter noch Mitpächter, darf die Kündigung unter Aufrechterhaltung des Vertrags auch nur gegen diesen erfolgen. 

8. Fazit 

• Kündigungsgründe für den Verpächter können unter anderem die fehlende Zahlung des Pachtzinses und Vertragspflichtverletzungen des Pächters sein.
• Im Pachtrecht gibt es keine Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarf.
• Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Verpächter ohne Einhaltung einer Frist die außerordentliche Kündigung aussprechen, zum Beispiel bei einer unberechtigten Gebrauchsüberlassung der Pachtsache. Der Landverpächter kann bei Tod des Pächters ebenfalls außerordentlich kündigen. 
• Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Vertragsgegenstand und liegt zwischen sechs Monaten bis zu zwei Jahren. 
• Die Kündigung des Pachtvertrags muss in Schriftform erfolgen, also mit persönlicher Unterschrift. 
• Unter besonderen Umständen kann der Landpächter nach einer Kündigung die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen.