Wenn der Vermieter die Wohnung benötigt, darf er kündigen. Man spricht insofern auch von „Eigenbedarf“. Allerdings muss der Bedarf weder beim Vermieter selbst vorliegen noch besonders dringend sein. Wir erläutern, wann Eigenbedarf gegeben ist und was bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten ist.
- Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
a. Wohnung wird benötigt
b. Bedarf besteht für Wohnzwecke
c. Bedarf besteht nicht nur vorübergehend - Darf auch ein Unternehmen wegen Eigenbedarf kündigen?
- Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
- Muss der Vermieter Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf angeben?
- Warum Vermieter Eigenbedarf nicht vortäuschen sollten
- Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel möglich?
- Wie wird der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?
- Fazit
- Was wir für Vermieter tun können
1. Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Die wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung lauten wie folgt:
a. Wohnung wird benötigt
Das bedeutet, dass er den Wohnraum – anders als bisher – selbst nutzen oder seine Angehörigen darin wohnen lassen will. Hierfür muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen können, die notfalls auch einen Richter überzeugen. Der Vermieter muss sich jedoch nicht vorschreiben lassen, wie viel Platz zum Wohnen angemessen ist. Denn grundsätzlich entscheidet er selbst, wie viel Raum er oder seine Angehörigen zum Wohnen benötigen. Auch ist es nicht erforderlich, dass eine Notlage vorliegt oder die Angehörigen bislang unzureichend untergebracht waren.
Zu den Familienangehörigen zählen
- Eltern
- Geschwister
- Ehepartner
- Kinder
- und entferntere Verwandte, soweit zu ihnen eine soziale Bindung besteht. Das kann also auch der Onkel oder die Schwiegermutter sein.
Als Angehörige des Haushalts kommen vor allem Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners in Betracht, aber auch Pflege- und Haushaltshilfen, durch die ein erhöhter Raumbedarf entsteht.
b. Bedarf besteht für Wohnzwecke
Die Kündigung wegen Eigenbedarf setzt außerdem voraus, dass der Vermieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken benötigt. Dabei ist es nicht ausgeschlossen, einen untergeordneten Teil der Räume für andere Zwecke zu verwenden. Will der Vermieter die Räumlichkeiten allerdings überwiegend für gewerbliche bzw. berufliche Zwecke nutzen, kann er keinen Eigenbedarf anmelden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Großteil der Räume an Dritte überlassen will.
Die Nutzungsabsicht darf nicht nur vorübergehend sein. Die zeitweilige Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung stellt daher einen Grenzfall dar, der von den Gerichten unterschiedlich bewertet wird. Grundsätzlich Nein. Eigenbedarf können ausschließlich natürliche Personen anmelden, weil nur diese wohnen und Angehörige haben können. Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, reicht es aus, dass eine dieser Personen den Wohnraum benötigt. Das kann zum Beispiel bei Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften der Fall sein. Ein Unternehmen – also eine juristische Person (GmbH, AG, Verein) oder eine Personenhandelsgesellschaft (OHG, KG) – kann keinen Eigenbedarf anmelden. Denkbar ist in diesem Fall aber, einen „Betriebsbedarf“ geltend zu machen, der unter Umständen ein vergleichbares „berechtigtes Interesse“ darstellen kann. Allenfalls bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht, weil einer der Gesellschafter die Wohnung nutzen will. Im Grundsatz bleibt es aber dabei: Wohnen und Wohnbedarf haben kann nur eine natürliche Person. Die Kündigungsfrist hängt bei einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht: Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats aussprechen. Dabei wird der Samstag mitgezählt. Das Mietverhältnis endet dann am letzten Tag des dritten/sechsten/neunten Monats und zwar auch dann, wenn dieser auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. Ja, der Vermieter muss die ordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter begründen. Das ist wichtig, weil er sich im Rahmen einer späteren Auseinandersetzung nur auf die von ihm genannten Gründen berufen kann. Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter anzugeben, für wen die Wohnung vorgesehen ist und warum er daran ein Interesse hat. Er sollte dem Mieter alle Umstände mitteilen, die für diesen relevant sind, um die Eigenbedarfskündigung beurteilen zu können. Der Vermieter muss die Person, die in der Wohnung wohnen soll, genau bezeichnen. Das geschieht insbesondere durch die Angabe des Verwandtschaftsgrads („mein jüngster Sohn“, „unsere Enkelin“). Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Person enthält. Kündigt der Vermieter allerdings, weil er für sich und seine Familie mehr Platz benötigt, dann können Informationen zur Größe der Wohnungen, zur Anzahl der Zimmer und der Familienmitglieder durchaus von Bedeutung sein. Der Vermieter muss außerdem die Tatsachen mitteilen, aus denen sich sein Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Allgemein gehaltene Formulierungen wie „wegen Eigenbedarf“ oder „für eigene Zwecke“ reichen hier nicht aus. Zu beachten ist auch, dass der Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung bereits hinreichend konkret sein muss. Ein entfernter Wunsch, die Wohnung in Zukunft nutzen zu wollen, ist also nicht ausreichend. Es empfiehlt sich daher bereits beim Abfassen des Kündigungsschreibens darauf zu achten, den Eigenbedarf möglichst konkret und nachvollziehbar darzustellen. Von einer Kündigung „auf Vorrat“ ist abzuraten. Wegen der hohen Hürden für eine Kündigung liegt die Versuchung nahe, den Eigenbedarf einfach vorzutäuschen. Dem Mieter wird dann mitgeteilt, dass z.B. die eigene Tochter die Wohnung dringend für ihren Studienaufenthalt benötige. In Wahrheit wohnt diese aber längst in einer anderen Wohnung und wird dort auch bleiben. Von diesem Vorgehen ist abzuraten. Nicht selten fliegt die Täuschung im Nachhinein auf, z.B. weil der gekündigte Mieter mit dem neuen Bewohner in Kontakt kommt. Dann drohen folgende Konsequenzen: Ist die Wohnung bereits neu vermietet, kann der frühere Mieter grundsätzlich nicht verlangen, erneut dort einzuziehen. Das kommt allenfalls in Betracht, wenn die Wohnung nach wie vor frei ist. Kommt es zu einem Verkauf der Wohnung, wird das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Dieser tritt in die Vermieterpflichten ein. Aus diesem Grund ist es ihm auch möglich, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Eigenbedarf bei Abschluss des Kaufvertrages für ihn absehbar war. Hat hingegen der frühere Vermieter angekündigt, die Wohnung nutzen zu wollen, und findet danach ein Eigentümerwechsel statt, ist die Kündigung des alten Vermieters unwirksam. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Angehörigen eine „Härte“ darstellen würde. Eine Härte liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter keine andere Wohnung finden kann. Dieser Fall ist vor allem in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt relevant. Hier besteht die Herausforderung darin, das Gericht davon zu überzeugen, dass andere zumutbare Wohnungen durchaus zur Verfügung stehen. Hingegen begründen das hohe Alter des Mieters oder eine lange Mietzeit für sich genommen noch keine Härte. Das gilt ebenso wenig für allgemeine Unannehmlichkeiten und Kosten, die der Umzug in eine neue Wohnung für gewöhnlich mit sich bringt. Widerspricht der Mieter der Kündigung, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt. Können die Mietparteien sich nicht einigen, muss ein Gericht darüber entscheiden. Das Gericht hat die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abzuwägen. Dabei können zahlreiche Faktoren eine Rolle spielen. Um einen Widerspruch zu vermeiden, sollte der Vermieter den Mieter frühzeitig über seine Nutzungsabsichten informieren, dies dokumentieren und auf etwaige Besonderheiten in der Person den Mieters Rücksicht nehmen. Verfügt der Vermieter über mehrere Mietwohnungen, sollte er unbedingt vorher prüfen, ob er dem Mieter eine andere Wohnung anbieten kann oder sogar muss. Ist der Widerspruch erfolgreich abgewehrt, muss der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Weigert er sich, sollten Vermieter nicht einfach das Türschloss austauschen. Sie müssen Räumungsklage erheben, um den Mieter aus der Wohnung zu bewegen. Wir vertreten und beraten ausschließlich Vermieter, z.B. wie folgt: c. Bedarf besteht nicht nur vorübergehend
2. Darf auch ein Unternehmen wegen Eigenbedarf kündigen?
3. Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
4. Muss der Vermieter Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf angeben?
5. Warum Vermieter Eigenbedarf nicht vortäuschen sollten
6. Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel möglich?
7. Wie wird der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?
8. Fazit
9. Was wir für Vermieter tun können
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