So gelingt die Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf

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Wenn der Vermieter die Wohnung benötigt, darf er kündigen. Man spricht insofern auch von „Eigenbedarf“. Allerdings muss der Bedarf weder beim Vermieter selbst vorliegen noch besonders dringend sein. Wir erläutern, wann Eigenbedarf gegeben ist und was bei einer Eigenbedarfskündigung zu beachten ist. 

  1. Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
    a. Wohnung wird benötigt 
    b. Bedarf besteht für Wohnzwecke 
    c. Bedarf besteht nicht nur vorübergehend  
  2. Darf auch ein Unternehmen wegen Eigenbedarf kündigen?
  3. Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
  4. Muss der Vermieter Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf angeben?
  5. Warum Vermieter Eigenbedarf nicht vortäuschen sollten
  6. Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel möglich?
  7. Wie wird der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?
  8. Fazit 
  9. Was wir für Vermieter tun können 

1. Wann können Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung lauten wie folgt: 

a. Wohnung wird benötigt 

Die Kündigung wegen Eigenbedarf setzt an erster Stelle voraus, dass der Vermieter den Wohnraum für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts „benötigt“.

Das bedeutet, dass er den Wohnraum – anders als bisher – selbst nutzen oder seine Angehörigen darin wohnen lassen will. Hierfür muss er vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorweisen können, die notfalls auch einen Richter überzeugen. Der Vermieter muss sich jedoch nicht vorschreiben lassen, wie viel Platz zum Wohnen angemessen ist. Denn grundsätzlich entscheidet er selbst, wie viel Raum er oder seine Angehörigen zum Wohnen benötigen. Auch ist es nicht erforderlich, dass eine Notlage vorliegt oder die Angehörigen bislang unzureichend untergebracht waren.

Zu den Familienangehörigen zählen 

  • Eltern 
  • Geschwister
  • Ehepartner
  • Kinder 
  • und entferntere Verwandte, soweit zu ihnen eine soziale Bindung besteht. Das kann also auch der Onkel oder die Schwiegermutter sein. 

Als Angehörige des Haushalts kommen vor allem Pflegekinder und Kinder des Lebenspartners in Betracht, aber auch Pflege- und Haushaltshilfen, durch die ein erhöhter Raumbedarf entsteht. 

b. Bedarf besteht für Wohnzwecke 

Die Kündigung wegen Eigenbedarf setzt außerdem voraus, dass der Vermieter die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken benötigt. Dabei ist es nicht ausgeschlossen, einen untergeordneten Teil der Räume für andere Zwecke zu verwenden. Will der Vermieter die Räumlichkeiten allerdings überwiegend für gewerbliche bzw. berufliche Zwecke nutzen, kann er keinen Eigenbedarf anmelden. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Großteil der Räume an Dritte überlassen will.

Beispiel: Der Vermieter möchte in den bislang vermieteten Räumen eine Praxis einrichten, da er sich selbständig machen will. Damit verfolgt er einen gewerblichen Zweck, der eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigt.

Aber: Möglicherweise ist die Kündigung trotzdem wirksam, weil die Ausübung des Berufs ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters darstellt, das im Einzelfall berücksichtigt werden muss. Dann spricht man aber nicht mehr von einer Eigenbedarfskündigung.

c. Bedarf besteht nicht nur vorübergehend  

Die Nutzungsabsicht darf nicht nur vorübergehend sein. Die zeitweilige Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung stellt daher einen Grenzfall dar, der von den Gerichten unterschiedlich bewertet wird.

Beispiel: Eine in Finnland wohnende Großfamilie verfügt über ein Anwesen in Wiesbaden, das von den Familienmitgliedern zweimal im Jahr aufgesucht wird. Eine von mehreren Wohnungen ist vermietet. Nachdem der Platz für die stetig wachsende Familie nicht mehr ausreicht, wird dem Mieter gekündigt. Der Bundesgerichtshof hat die Kündigung in diesem Fall für zulässig erachtet, auch wenn sich der Aufenthalt der Familie auf wenige Wochen im Jahr beschränkt. Denn Eigenbedarf setzt nicht voraus, dass der Vermieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will. Eine „Mindestnutzungsdauer“ gibt es also nicht.

2. Darf auch ein Unternehmen wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich Nein. Eigenbedarf können ausschließlich natürliche Personen anmelden, weil nur diese wohnen und Angehörige haben können. Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, reicht es aus, dass eine dieser Personen den Wohnraum benötigt. Das kann zum Beispiel bei Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften der Fall sein. 

Ein Unternehmen – also eine juristische Person (GmbH, AG, Verein) oder eine Personenhandelsgesellschaft (OHG, KG) – kann keinen Eigenbedarf anmelden. Denkbar ist in diesem Fall aber, einen „Betriebsbedarf“ geltend zu machen, der unter Umständen ein vergleichbares „berechtigtes Interesse“ darstellen kann. 

Beispiele

  • Hauptanwendungsfall des Betriebsbedarfs ist die Werkswohnung, die nach der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird. 
  • Auch die Unterbringung eines Hausmeisters zum Zwecke der Betreuung des vermieteten Gebäudes kann unter bestimmten Umständen einen „Betriebsbedarf“ rechtfertigen.

Allenfalls bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht, weil einer der Gesellschafter die Wohnung nutzen will. 

Beispiel: Die Vermieterin ist eine aus vier Personen bestehende GbR, die zur Modernisierung und Verwaltung eines mehrstöckigen Gebäudes gegründet wurde. Nun meldet einer der Gesellschafter Eigenbedarf an, weil er die vermietete Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen will. Der Bundesgerichtshof hat den Eigenbedarf in diesem Fall anerkannt, weil die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht völlig losgelöst von ihren Gesellschaftern betrachtet werden kann und dadurch eher mit einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu vergleichen ist.

Im Grundsatz bleibt es aber dabei: Wohnen und Wohnbedarf haben kann nur eine natürliche Person.

3. Wie lang ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist hängt bei einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich davon ab, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht: 

  • Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate
  • Mietdauer von 5-8 Jahren: 6 Monate 
  • Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate 

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats aussprechen. Dabei wird der Samstag mitgezählt. Das Mietverhältnis endet dann am letzten Tag des dritten/sechsten/neunten Monats und zwar auch dann, wenn dieser auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. 

4. Muss der Vermieter Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf angeben?

Ja, der Vermieter muss die ordentliche Kündigung gegenüber dem Mieter begründen. Das ist wichtig, weil er sich im Rahmen einer späteren Auseinandersetzung nur auf die von ihm genannten Gründen berufen kann.

Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter anzugeben, für wen die Wohnung vorgesehen ist und warum er daran ein Interesse hat. Er sollte dem Mieter alle Umstände mitteilen, die für diesen relevant sind, um die Eigenbedarfskündigung beurteilen zu können. 

Der Vermieter muss die Person, die in der Wohnung wohnen soll, genau bezeichnen. Das geschieht insbesondere durch die Angabe des Verwandtschaftsgrads („mein jüngster Sohn“, „unsere Enkelin“). Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Person enthält. Kündigt der Vermieter allerdings, weil er für sich und seine Familie mehr Platz benötigt, dann können Informationen zur Größe der Wohnungen, zur Anzahl der Zimmer und  der Familienmitglieder durchaus von Bedeutung sein.

Der Vermieter muss außerdem die Tatsachen mitteilen, aus denen sich sein Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Allgemein gehaltene Formulierungen wie „wegen Eigenbedarf“ oder „für eigene Zwecke“ reichen hier nicht aus. 

Zu beachten ist auch, dass der Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung bereits hinreichend konkret sein muss. Ein entfernter Wunsch, die Wohnung in Zukunft nutzen zu wollen, ist also nicht ausreichend. Es empfiehlt sich daher bereits beim Abfassen des Kündigungsschreibens darauf zu achten, den Eigenbedarf möglichst konkret und nachvollziehbar darzustellen. Von einer Kündigung „auf Vorrat“ ist abzuraten.

5. Warum Vermieter Eigenbedarf nicht vortäuschen sollten

Wegen der hohen Hürden für eine Kündigung liegt die Versuchung nahe, den Eigenbedarf einfach vorzutäuschen. Dem Mieter wird dann mitgeteilt, dass z.B. die eigene Tochter die Wohnung dringend für ihren Studienaufenthalt benötige. In Wahrheit wohnt diese aber längst in einer anderen Wohnung und wird dort auch bleiben. 

Von diesem Vorgehen ist abzuraten. Nicht selten fliegt die Täuschung im Nachhinein auf, z.B. weil der gekündigte Mieter mit dem neuen Bewohner in Kontakt kommt. Dann drohen folgende Konsequenzen: 

  • Der ehemalige Mieter kann ggf. Schadensersatz verlangen (z.B. für Umzugskosten, Inserate, höhere Mietkosten in der neuen Wohnung,…).
  • Der kündigende Vermieter macht sich u.U. wegen Betrugs strafbar.
  • Sagt im obigen Beispiel die Tochter im Kündigungsprozess falsch aus, macht sie sich ebenfalls strafbar. 

Ist die Wohnung bereits neu vermietet, kann der frühere Mieter grundsätzlich nicht verlangen, erneut dort einzuziehen. Das kommt allenfalls in Betracht, wenn die Wohnung nach wie vor frei ist. 

6. Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach einem Eigentümerwechsel möglich?

Kommt es zu einem Verkauf der Wohnung, wird das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Dieser tritt in die Vermieterpflichten ein. Aus diesem Grund ist es ihm auch möglich, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Eigenbedarf bei Abschluss des Kaufvertrages für ihn absehbar war. 

Hat hingegen der frühere Vermieter angekündigt, die Wohnung nutzen zu wollen, und findet danach ein Eigentümerwechsel statt, ist die Kündigung des alten Vermieters unwirksam. 

Eine weitere Besonderheit kommt hinzu: Sind die Wohnungen eines Hauses während der Anmietung in Wohnungseigentum „parzelliert“ und anschließend veräußert worden, darf der neue Eigentümer grundsätzlich drei Jahre lang nicht kündigen (§ 577a BGB). Diese Kündigungssperre von drei Jahren kann je nach Örtlichkeit durch Rechtsverordnung auf bis zu 10 Jahre erhöht werden.

7. Wie wird der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren?

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Angehörigen eine „Härte“ darstellen würde. Eine Härte liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter keine andere Wohnung finden kann. Dieser Fall ist vor allem in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt relevant. Hier besteht die Herausforderung darin, das Gericht davon zu überzeugen, dass andere zumutbare Wohnungen durchaus zur Verfügung stehen. 

Hingegen begründen das hohe Alter des Mieters oder eine lange Mietzeit für sich genommen noch keine Härte. Das gilt ebenso wenig für allgemeine Unannehmlichkeiten und Kosten, die der Umzug in eine neue Wohnung für gewöhnlich mit sich bringt.

Widerspricht der Mieter der Kündigung, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt. Können die Mietparteien sich nicht einigen, muss ein Gericht darüber entscheiden. Das Gericht hat die Interessen des Mieters gegen die des Vermieters abzuwägen. Dabei können zahlreiche Faktoren eine Rolle spielen. 

Zum Beispiel: 

  • der Mieter hat erst kürzlich größere Investitionen in der Wohnung getätigt
  • die Mieterin ist schwanger 
  • der Mieter steht kurz vor einer wichtigen Abschlussprüfung
  • der Mieter ist infolge einer Krankheit oder Behinderung nicht in der Lage, eine Ersatzwohnung zu suchen
  • durch den Umzug droht eine Verschlechterung seines Gesundheitszustandes
  • der Mieter will in absehbarer Zeit ohnehin ausziehen.

Um einen Widerspruch zu vermeiden, sollte der Vermieter den Mieter frühzeitig über seine Nutzungsabsichten informieren, dies dokumentieren und auf etwaige Besonderheiten in der Person den Mieters Rücksicht nehmen. Verfügt der Vermieter über mehrere Mietwohnungen, sollte er unbedingt vorher prüfen, ob er dem Mieter eine andere Wohnung anbieten kann oder sogar muss. 

Ist der Widerspruch erfolgreich abgewehrt, muss der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Weigert er sich, sollten Vermieter nicht einfach das Türschloss austauschen. Sie müssen Räumungsklage erheben, um den Mieter aus der Wohnung zu bewegen. 

8. Fazit 

  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarf setzt voraus, dass 
    • der Vermieter oder seine Angehörigen 
    • die konkrete Absicht haben, 
    • die vermieteten Räume dauerhaft 
    • als Wohnung zu nutzen.
  • Unternehmen können grundsätzlich nicht wegen Eigenbedarf kündigen. 
  • Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate. 
  • Die Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf müssen benannt werden. 
  • Mieter berufen sich oft darauf, dass der Auszug eine „Härte“ darstelle und widersprechen der Kündigung. Dagegen lässt sich gerichtlich vorgehen. 

9. Was wir für Vermieter tun können

Wir vertreten und beraten ausschließlich Vermieter, z.B. wie folgt: 

  • Wir besprechen mit Ihnen, wie Sie wegen Eigenbedarf kündigen und verfassen das Kündigungsschreiben nach höchstem rechtlichen Standard. 
  • Wir begleiten Sie, bis Sie die Wohnung wie gewollt nutzen können. Insbesondere gehen wir gegen einen Widerspruch oder eine Klage vor, sollte der Mieter dazu greifen. Im Vorfeld arbeiten wir darauf hin, dass es dazu erst gar nicht kommt.
  • Wir vertreten Sie auch im Rahmen einer Räumungsklage und setzen Ansprüche z.B. auf Schadensersatz gegen Ihren Mieter durch. 
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