Mängel oder Schäden bei Wohnungsübergabe – was tun? 

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Bei einer Wohnungsübergabe kommen häufig Schäden und Abnutzungen der Wohnung zum Vorschein. Vermieter und Mieter streiten sich dann oft darüber, wer nach dem Auszug dafür aufkommen muss. Wir erklären betroffenen Vermietern, welche Schäden Sie von Ihrem Mieter ersetzt verlangen können und was Sie beachten sollten.

  1. In welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden? 
  2. Welche Mängel muss der Mieter nicht ersetzen?
  3. Typische Mängel nach Wohnungsübergabe
  4. Nach Wohnungsübergabe Mängel entdeckt – was tun?
  5. Welche Bedeutung hat ein Übergabeprotokoll? 
  6. Muss ich eine Frist beachten?
  7. Fazit
  8. Was wir für Sie tun können

1. In welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden? 

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Die Räume müssen sich also grundsätzlich in dem Zustand befinden, in dem sie sich bei Mietbeginn befunden haben.

Der Vermieter muss die normale Abnutzung der Wohnung nach dem Auszug hinnehmen, der Mieter haftet aber grundsätzlich für alle darüberhinausgehenden Verschlechterungen, Abnutzungen und Veränderungen der Wohnung, die aus seiner Sphäre resultieren.

Die Parteien können natürlich vertraglich genau festlegen, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist. Häufig vereinbaren Vermieter und Mieter etwa, dass die Wohnung „besenrein“ zu übergeben ist. Der Mieter muss lediglich grobe Verschmutzungen beseitigen – es ist keine Grundreinigung erforderlich.  

Im Übrigen gilt: 

  • Der Mieter muss alle seine Sachen aus der Mietwohnung entfernen. Der Vermieter kann ansonsten die Kosten einer Räumung als Schadensersatz geltend machen. 
  • Vorgenommene bauliche Veränderungen in der Wohnung hat der Mieter unabhängig vom (damaligen) Einverständnis oder auch nur von der Kenntnis des Vermieters wieder rückgängig zu machen (z.B. eine selbst gezogene Wand). Etwas anderes gilt natürlich, wenn Sie sich mit dem Verbleib über die Mietzeit hinaus einverstanden erklärt haben. 

Weitere Beispiele für Mängel, bei denen gute Chancen auf Schadensersatz bestehen, sind unter 4. aufgelistet. 

2. Welche Mängel muss der Mieter nicht ersetzen? 

Optische und altersbedingte Abnutzungen der Wohnung, die der Mieter durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume (also durch Wohnen oder Arbeiten) verursacht, müssen nicht ersetzt werden. Hierunter fallen zum Beispiel ein abgenutzter Parkettboden und leichte Verfärbungen an den Wänden. Weitere Beispiele vertragsgemäßer Abnutzungserscheinungen finden Sie im nächsten Abschnitt. 

Achtung:  Die jeweiligen Mängel sind stets im Einzelfall zu beurteilen, denn der Rahmen der noch zulässigen Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch bestimmt sich durch den Mietvertrag und die konkreten Umstände. Welchem Zweck dient die Wohnung? Sind Haustiere erlaubt? Wer lebt in der Wohnung? Auf diese und viele weitere Fragen kommt es an.

Außerdem kommt es darauf an, ob der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hat. Das bedeutet: Nur wenn der Mieter etwas absichtlich oder durch Unachtsamkeit beschädigt, muss er dafür Schadensersatz leisten. Das Verschulden wird grundsätzlich vermutet, vor Gericht muss sich der Mieter also entlasten. Ihnen bleibt damit in der Regel eine aufwändige Beweisführung erspart. 

3. Typische Mängel nach Wohnungsübergabe 

Zu den typischen Mängeln gehören Abnutzungen und Schäden an den Böden, Wänden, Fugen und Fliesen. Um ein Bild zu vermitteln, wo die Grenze zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und Schadensersatzpflicht verläuft, hier einige Beispiele aus der Rechtsprechung: 

Abnutzungen und Verschlechterung der Wohnung, die noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden sind Mängel, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen und regelmäßig Schadensersatzansprüche begründen
Kleine Kratzer im BodenBrandlöcher an Wänden oder im Boden z.B. durch Zigaretten 
Verfärbungen auf Fliesen oder Fugen Flecken von verschütteten Getränken, z.B. Wasserflecken 
„Laufstraßen“ auf Teppichböden Extreme Gerüche wie Leichengestank und extremer Rauchgeruch (soweit sie mit gewöhnlichem Renovierungsaufwand nicht mehr zu entfernen sind) 
Bohr- bzw. Dübellöcher, die sich unsichtbar und rückstandfrei verschließen lassen; Beispiele aus der Rechtsprechung (kein Mangel): Fünf Bohrlöcher in Küchendecke im Essbereich; Bohrlöcher im Badezimmer, soweit der Vermieter selbst nicht für eine zeitgemäße Mindestausstattung im Bad gesorgt hat Tierische/menschliche „Hinterlassenschaften“, z.B. Katzenurin 
Duschgelflecken50 bis 60 Dübellöcher im Arbeitszimmer  
Altersbedingt gerissene Silikonfugen (teilweise) Abreißen vorhandener Tapeten
Stumpfe Emaille in der Badewanne oder im Waschbecken nach über 10 JahrenKratzer im Parkett durch Hundekrallen, Kratzer durch Absatzschuhe (nicht bei Gewerbeimmobilien) 
Leichte Verfärbung von Silikonfugen nach mehreren Jahren (nicht Schimmel)Verfärbte Silikonfugen durch exzessives Rauchen  
 Schäden am Unterboden durch Verkleben eines Teppichs 
 Vom Mieter verursachter Wasserschaden durch unachtsamen Umgang mit der Wasch- oder Spülmaschine (nicht bei einem technischen Defekt) 
 Kleberückstände von Klebeband an Wänden oder Boden

4. Nach Wohnungsübergabe Mängel entdeckt – was tun?

Wenn Sie bei oder nach der Wohnungsübergabe Mängel oder Schäden in der Wohnung feststellen, die Sie Ihrem Mieter zuschreiben, ist schnelles Handeln gefragt, denn Sie müssen diese Schäden notfalls innerhalb einer kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten nach der Wohnungsrückgabe gerichtlich geltend machen.

Wir empfehlen Ihnen außerdem, die Mängel durch Bilder genau zu dokumentieren. 

Allerdings haben Sie nicht für jeden Schaden und jede Verschlechterung der Wohnung Schadensersatzansprüche. Alle Mängel an der Mietsache sind in jedem Fall zu prüfen, da es sehr vom Einzelfall abhängt, was der Mieter ersetzen muss und was nicht.

5. Welche Bedeutung hat ein Übergabeprotokoll? 

Vermieter und Mieter halten den Zustand der Wohnung vor dem Auszug oder Einzug häufig in einem sog. Übergabeprotokoll fest. Eine detaillierte Beschreibung der Böden, Wände, Fenster, Türen, Sanitäranlagen und anderen Einrichtungsgegenstände dokumentiert den Zustand der Wohnung bei der Übergabe und soll so spätere Streitigkeiten vermeiden und als Beweis dienen. 

Doch Achtung: Ein Übergabeprotokoll wird grundsätzlich als negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt (OLG Düsseldorf 10 U 184/02). Mieter und Vermieter bestätigen, dass nur die aufgelisteten Mängel und Schäden in der Wohnung bestehen und verzichten gleichzeitig auf alle weiteren Ansprüche. Sie werden als Vermieter Mängel und Schäden, die Sie nicht im Übergabeprotokoll aufgenommen haben, grundsätzlich nicht mehr gegen den Mieter geltend machen können. Das Protokoll ist also verbindlich. Das gilt aber auch umgekehrt. Was im Protokoll steht, gilt als vom Mieter akzeptiert.

Ausnahme: Schäden, die Sie erst nach der Wohnungsübergabe entdecken, können Sie nur bei verdeckten Mängeln nachfordern. Sie müssen dann aber beweisen, dass Sie den Schaden bei der Wohnungsrückgabe noch nicht kannten und auch nicht erkennen konnten. 

Beispiel: Der Vermieter kann Wände, Decken oder Fußböden wegen übernommener Möbel oder Einbauten nicht besichtigen und deshalb Schäden nicht feststellen. In diesem Fall sollte sich der Vermieter schriftlich vorbehalten, den Mieter noch dafür in Anspruch zu nehmen. Andernfalls kann es später schwierig werden, im Nachhinein zu behaupten und zu beweisen, verdeckte Mängel übersehen zu haben.

Hat der Mieter jedoch einen nicht erkennbaren Mangel gekannt und diesen bewusst verschwiegen, muss der Vermieter das Protokoll nicht als Schuldanerkenntnis gelten lassen. Der Mieter haftet für den versteckten Schaden, der nicht in das Protokoll aufgenommen wurde.

Tipp: Wir raten Vermietern meist, ein Übergabeprotokolle zu fertigen.  Hierbei sollten Sie allerdings genau sein und keinen Mangel übersehen. Wir empfehlen außerdem, einen neutralen Zeugen hinzuzuziehen. Bei größeren Gewerbeeinheiten empfiehlt sich die Begleitung durch kundige Fachleute – insbesondere, wenn ein bestimmter Mangel erwartet wird.

6. Muss ich eine Frist beachten? 

Kann der Vermieter vom Mieter Schäden ersetzt verlangen, ist nach dessen Auszug Eile geboten. Denn Schadensersatzansprüche der Mietparteien verjähren bereits nach sechs Monaten. Die Frist beginnt mit Übergabe der Wohnung. 

Beispiel: Der Mieter hat das Mietverhältnis zum 30. Juni gekündigt, übergibt dem Vermieter die Wohnung allerdings schon am 10. Juni. Die Frist beginnt somit bereits zu diesem früheren Zeitpunkt zu laufen. Am 10. Dezember desselben Jahres um 0 Uhr sind alle Schadensersatzansprüche des Vermieters verjährt und können nicht mehr durchgesetzt werden.

Machen Sie Schäden nach dem Auszug also so schnell wie möglich geltend. Ein Rechtsanwalt für Mietrecht klagt die Ansprüche dann für Sie ein. Wenn Sie eine Räumungsklage erhoben haben, lassen sich die Ansprüche oft in das Verfahren einbeziehen. 

7. Fazit

  • Soweit vertraglich nicht anders vereinbart, hat der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, der dem Zustand bei Mietbeginn entspricht.
  • Zeigen sich nach der Übergabe Mängel, kann der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet sein. Es hängt allerdings sehr vom Einzelfall ab, was der Mieter ersetzen muss und was nicht. 
  • Die Abnutzungen der Wohnung, die der Mieter durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume (also durch Wohnen oder Arbeiten) verursacht, muss er nicht ersetzen.
  • Schäden, die bei der Übergabe nicht erkennbar waren, können Sie in der Regel trotz Übergabeprotokoll auch nachträglich geltend machen (sog. verdeckte Mängel). 
  • Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach sechs Monaten ab Übergabe der Wohnung. 

8. Was wir für Sie tun können

Wir beraten Vermieter in allen Fragen des Mietrechts und stehen Ihnen insbesondere in diesen Angelegenheiten zur Seite: 

  • Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen nach der Wohnungsübergabe oder im laufenden Mietverhältnis
  • Begleitung von Räumungsklagen und Durchsetzung offener Mietforderungen 
  • Gestaltung vermieterfreundlicher Mietverträge 
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