Welche Mängel muss ich beim Hausverkauf angeben?

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Jedes Haus ist einzigartig und hat verschiedene Eigenschaften – gute und schlechte. Welche Mängel beim Hausverkauf angegeben werden müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

  1. Welche Mängel muss ich angeben, welche nicht?
    a. Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmel 
    b. Risse
    c. Lärm und Geräusche
    d. Schädlinge
    e. Wurzeln
    f. Altlasten
    g. Baujahr
  2. Was passiert, wenn ich den Mangel nicht angebe?
  3. Fazit
  4. Was wir für Sie tun können

1. Welche Mängel muss ich angeben, welche nicht?

In aller Regel werden Sie sich mit dem Käufer beim Hauskauf auf den Ausschluss der Gewährleistung einigen können. 

Oft finden dabei die Formulierungen „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft wie es steht und liegt“ Verwendung.

Daher haften Sie nicht für jeden Mangel, der nach dem Kauf auftaucht. Ein gewisses Haftungsrisiko bleibt dennoch. Der Käufer kann Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn Sie entweder

  • von dem Mangel wussten und den Käufer arglistig nicht aufgeklärt haben oder
  • eine Garantie dafür übernommen haben, dass genau dieser Mangel nicht besteht.

Allerdings müssen Sie nicht über alle Ihnen bekannten (negativen) Eigenschaften des Hauses aufklären, nur über verborgene Mängel. 

Wenn ein Mangel offensichtlich ist und der Käufer ihn etwa bei einer Besichtigung ohne Mühe erkennen kann, müssen Sie diesen Mangel nicht explizit ansprechen. Es handelt sich also um eine begrenzte Haftung.

Was einen verborgenen von einem offensichtlichen Mangel unterscheidet, richtet sich nach der Art des Mangels. Hier kommt es stark auf den Einzelfall an und ob der Erwerber bei der Besichtigung z.B. Fachleute dabei hatte. 

Dies sind die wichtigsten Fallgruppen der Mängel beim Hauskauf:

a. Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmel

Zu den häufigsten Schäden an Gebäuden gehören Wasserschäden und Feuchtigkeit sowie der in der Folge entstehende Schimmel. Meist entdeckt man als Käufer diese Mängel sowie deren Ursachen nicht unmittelbar beim Einzug. Es handelt sich also in aller Regel um verborgene Mängel. 

Für den Verkäufer gelten folgende Pflichten: 

Wassereintritt

Der Verkäufer muss den Käufer über Wassereintritt informieren, auch wenn er diesen auf eine harmlose Ursache zurückführt (OLG Celle, Urteil vom 19.12.1986 – 4 U 284/85).

Feuchtigkeit im Haus

Der Verkäufer muss den Käufer ferner über bestehende Feuchtigkeit im Gebäude sowie deren Ursachen aufklären (OLG Jena, Urteil vom 23.03.2011 – 7 U 1003/09; LG Mönchengladbach, Urteil vom 9.2.2018 – 1 O 443/13, KG Berlin, Urteil vom 20.06.2005 – 8 O 220/04). Ursache für die Feuchtigkeit kann etwa eine mangelhafte Abdichtung sein. Die Pflicht erstreckt sich auf das ganze Haus: So muss der Verkäufer grundsätzlich auch über Feuchtigkeit in den Kellerwänden informieren (BGH, Urteil vom 22.11.1991 – V ZR 215/90). Im Einzelfall kann sogar der muffige Geruch des Kellers ein Mangel sein, wenn dieser im Wohnbereich wahrnehmbar ist (BGH, Beschluss vom 10.10.2019 – V ZR 4/19). 

Genau hinzuschauen ist aber bei alten Häusern, bei denen eine Abdichtung nach heutigen Standards noch nicht üblich bzw. möglich war. Nicht jede Feuchtigkeit begründet bei solchen Altbauten automatisch einen Sachmangel (BGH, Urteil vom 7.11.2008 – V ZR 138/07). So sollten etwa sog. Kriechkeller zur Lagerung von Lebensmitteln gerade feucht sein, da es damals in vielen Haushalten noch keine Kühlschränke gab (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 13. 11. 2009 – 2 U 443/09). Selbst wenn der Käufer eine gewisse Feuchtigkeit hinzunehmen hat, muss er nicht das Eintreten größerer Wassermassen in den Keller akzeptieren (OLG Hamm, Urteil vom 18.7.2016 – I-22 U 161/15). Es kommt also auch hier auf den Einzelfall an.

Rückstausicherung

Das OLG Saarbrücken entschied, dass der Verkäufer den Käufer auch über eine fehlende oder nicht funktionsfähige Rückstausicherung aufklären muss (OLG Saarbrücken, Grund- und Teilurteil vom 18.3.2021 – 4 U 69/20). Denn wenn keine solche Rückstausicherung installiert ist, muss man damit rechnen, dass bei erhöhtem Druck Abwasser aus der Kanalisation ins Haus vordringt.

Schimmel

Nach einem Wasserschaden bildet sich wegen der Feuchtigkeit in den Räumen leider oft Schimmel. Der Verkäufer muss auch auf diesen hinweisen (BGH, Urteil vom 29.05.2009 – V ZR 137/08; OLG Frankfurt, Urteil vom 10.02.2006 – 21 U 57/05; LG Regensburg, Endurteil vom 08.12.2020 – 42 O 2327/17; LG Mönchengladbach, Urt. v. 9.2.2018 – 1 O 443/13). 

Es reicht für die Hinweispflicht bereits aus, dass der Verkäufer einen begründeten Verdacht bezüglich Feuchtigkeitsschäden und Schimmel hegt (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 13. 11. 2009 – 2 U 443/09).

b. Risse

Das OLG Düsseldorf hatte einen speziellen Fall zu entscheiden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.3.2018 – I-9 U 38/17, BeckRS 2018, 13427): Ca. 25 Jahre vor dem Verkauf des Hauses hatte es ein Erdbeben gegeben, wobei die Wohnzimmerwand Risse bekommen hatte. Diese ließ der Hauseigentümer in der Folgezeit ordnungsgemäß verspachteln. 

Der Käufer fragte vor dem Kauf, ob Risse in der Wand bestünden. Dies verneinte der Verkäufer. 

Das Gericht entschied: Bei einer im Präsens formulierten Frage nach Rissen muss der Verkäufer nur auf bestehende Risse hinweisen. Vor Jahrzehnten durch ein Erdbeben entstandene und mittlerweile längst verspachtelte Risse spielen hingegen keine Rolle mehr. Der Verkäufer muss auf sie nicht hinweisen. 

c. Lärm und Geräusche

Allein die Tatsache, dass das Haus hellhörig ist, begründet noch keinen Sachmangel (BGH, Beschluss vom 12.03.2009 – V ZR 161/08). Daher muss der Verkäufer hierüber nicht aufklären. 

Anders ist es, wenn die Hellhörigkeit auf einem Baufehler beruht. Ein solcher Baufehler liegt etwa vor, wenn die Schalldämmwerte deutlich missachtet werden. Im Fall vor dem LG Coburg (Urteil vom 23.12.2014, Aktenzeichen 23 O 358/13) entschied das Gericht, dass der Käufer den durch die mangelnde Isolierung entstehenden Geräuschpegel einer benachbarten Seniorentagesstätte nicht aushalten musste. Daher hätte der Verkäufer hier über die unzureichende Schallisolierung des Hauses aufklären müssen.

d. Schädlinge

Spätestens, wenn Schädlinge einen erheblichen Schaden am Haus angerichtet haben, muss der Verkäufer den Käufer über den Schädlingsbefall aufklären. 

Dies entschied der BGH in einem Fall, in dem Hausbockkäfer das Dachgebälk stark beschädigt hatten (BGH, Urteil vom 9. 10. 1964 – V ZR 109/62). Die Aufklärungspflicht gilt nicht nur für Insekten, sondern auch für andere Schädlinge wie etwa Marder (LG Hof, Endurteil vom 23.01.2015 – 12 O 345/13). 

Silberfische hingegen sind harmlos und weit verbreitet, daher muss der Verkäufer nicht über sie aufklären (OLG Hamm, Urteil vom 12.6.2017 – I-22 U 64/16).

e. Wurzeln

Das OLG Düsseldorf entschied, dass der Verkäufer den Käufer informieren muss, wenn das Erdreich des Grundstücks voll mit Bambuswurzeln ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.4.2014, Aktenzeichen I-21 U 82/13). Denn der Garten ist dadurch nur eingeschränkt nutzbar. Zudem können die Wurzeln auch die Terrasse oder das Haus selbst gefährden. 

f. Altlasten

Der Verkäufer muss darauf hinweisen, wenn sich auf dem Grundstück vorher eine Mülldeponie befunden hat (BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/94; BGH, Urteil vom 19.03.1992; BGH, Urteil vom 12.07.1991 – V ZR 121/90). Denn eine Mülldeponie kann zu schädlichen Stoffen im Boden des Grundstücks, sog. Altlasten, führen. 

Wenn das Grundstück früher für einen Industriebetrieb genutzt wurde, geht die Rechtsprechung allerdings nicht von einer automatischen Aufklärungspflicht des Verkäufers aus. Hier kommt es auf den Einzelfall an, da nicht bei jedem Industriebetrieb von Altlasten ausgegangen werden kann (BGH, Urteil vom 14.10.1993 – III ZR 156/92).

g. Baujahr

Der Verkäufer muss den Käufer auch über das korrekte Baujahr des Hauses aufklären (OLG Hamm, Urteil vom 29.04.2010 – 22 U 127/09). Denn das Baujahr stellt eine wichtige und vor allem wertbildende Eigenschaft des Hauses dar.

2. Was passiert, wenn ich den Mangel nicht angebe?

In diesem Fall kann der Käufer Gewährleistungsrechte gegen Sie geltend machen. Gelingt ihm der Nachweis aller Voraussetzungen, stehen dem Käufer folgende Rechte zu: 

  • Anfechtung des Kaufvertrags wegen Arglist (= Vertragsaufhebung und -rückabwicklung); 
  • Behebung des Mangels (= in der Regel Reparatur);
  • Schadensersatz;
  • Rücktritt;
  • Minderung des Kaufpreises.

Diese Gewährleistungsrechte setzen allerdings voraus, dass Sie arglistig gehandelt oder garantiert haben, dass das Haus frei von Mängeln ist.

Praxisrelevant ist vor allem das arglistige Verschweigen.

Arglist hat hier keine moralische Bedeutung! Arglistig heißt vielmehr, dass Sie den Mangel kannten oder es zumindest für möglich hielten, dass er bestand. Dabei mussten Sie sich zumindest damit abfinden, dass der Käufer den Mangel nicht kannte. Zudem müssen Sie wissen, dass der Käufer den Vertrag nicht so abgeschlossen hätte, wenn er von dem Mangel gewusst hätte. Es reicht dabei nicht aus, dass sich Ihnen die Aufklärungspflicht hätte aufdrängen müssen. Es muss vielmehr positiv festgestellt werden, dass Sie tatsächlich arglistig handelten. Das alles muss der Käufer Ihnen vor Gericht nachweisen. 

Dies war auch Dreh- und Angelpunkt eines aktuellen Falls vor dem BGH (BGH, Urteil vom 19.3.2021 – V ZR 158/19): Das verkaufte Haus stand seit 2006 unter Denkmalschutz. Dies ergab sich auch aus der Denkmalschutzliste. Im Kaufvertrag erklärte der Verkäufer, „dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt.“ Im Prozess konnte ihm der Käufer nicht nachweisen, dass der Verkäufer von der Eintragung in der Denkmalliste wusste. Daher verlor der Käufer vor dem BGH.

In manchen Fällen treten dieselben Mängel immer wieder auf. Allerdings darf sich der Verkäufer darauf verlassen, dass eine einmal veranlasste Sanierung erfolgreich war. Er muss dies nicht gesondert kontrollieren (BGH, Urteil vom 19. 2. 2016 – V ZR 216/14).

Wie die Beispiele zeigen, haben Verkäufer oft gute Chancen, die Gewährleistungsansprüche abzuwehren.

3. Fazit

  • Im Falle eines Gewährleistungsausschlusses muss der Verkäufer grundsätzlich nur über verborgene Mängel aufklären, die der Käufer nicht bei der Besichtigung selbst sehen konnte.
  • Als Verkäufer eines Hauses müssen Sie daher grundsätzlich u.a. über Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmel, Baujahr, mangelnde Isolierung, Schädlingsbefall und Wurzelgeflechte auf dem Grundstück aufklären.
  • Allerdings muss der Käufer Ihnen die Kenntnis im Einzelfall vor Gericht beweisen. Das ist dann nicht nötig, wenn Sie die Mangelfreiheit garantiert haben.
  • Überzeugt der Käufer das Gericht, kann er – je nach Einzelfall – Ansprüche auf Schadensersatz oder Minderung sowie andere Rechte gegen Sie geltend machen.
  • Im Zweifelsfall sollten Sie sich vor Abschluss des Kaufvertrags anwaltlich beraten lassen.

4. Was wir für Sie tun können

Für Verkäufer: 

  • Wir prüfen für Sie im Vorhinein des Verkaufs, über welche Mängel Sie wie aufklären sollten.
  • Wir entwerfen einen verlässlichen Grundstückskaufvertrag, der Ihre Interessen wahrt. Gerne setzen wir unsere Erfahrung auch in der Verhandlung mit dem Käufer ein. 
  • Wir beraten und vertreten Sie, wenn Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen – selbstverständlich auch vor Gericht. 

Für Käufer: 

  • Wir nehmen Ihren Kaufvertrag genau unter die Lupe und klären Sie über rechtliche Risiken auf. Ggf. formulieren wir Änderungsvorschläge, die wir Ihrem Vermieter unterbreiten.
  • Sollten Mängel auftreten, setzen wir Ihre Rechte für Sie durch. Wir prüfen, welche Chancen Sie gegen Ihren Verkäufer haben und wie Sie schnellstmöglich Ihre Ansprüche realisieren. Natürlich vertreten wir Sie auch vor Gericht. 
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