Begründung entscheidet: So können Sie eine Mieterhöhung durchsetzen

Artikel bewerten

Eine Mieterhöhung durchzusetzen, ist nicht immer einfach. Dieser Beitrag zeigt Vermietern, wann sie gute Chancen haben und wie sie die Mieterhöhung begründen müssen.

Gleich vorweg: Der Vermieter muss die Mieterhöhung in jedem Fall per Textform (schriftlich oder per E-Mail) erklären.

1. Wann können Vermieter die Miete erhöhen?
2. Wie kann der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen?
3. Wie hoch darf die Mietsteigerung sein?
4. Wie oft kann der Vermieter die Miete erhöhen?
5. Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
6. Wie funktioniert die Erhöhung bei Staffel- oder Indexmiete?
7. Was kann der Vermieter tun, wenn die Nebenkosten steigen?
8. Wie kann der Vermieter eine Mieterhöhung bei Sanierung durchsetzen?
9. Fazit
10. Was wir für Vermieter tun können

1. Wann können Vermieter die Miete erhöhen?

Eine Mieterhöhung kann nur in bestimmtem Fällen durchgesetzt werden:

  • Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Bei Staffel- oder Indexmiete
  • Gestiegene Betriebskosten
  • Modernisierung der Wohnung

2. Wie kann der Vermieter die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen?

Das Gesetz erlaubt gem. § 558 BGB dem Vermieter die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Miete, die in den letzten vier Jahren in der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, für vergleichbare Wohnungen üblicherweise bezahlt wurde.

Der Vermieter muss dabei aber einige Voraussetzungen beachten:

  • Er muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen, z. B. per Brief, Fax oder E-Mail.
  • Er muss die Mieterhöhung genau beziffern: Er muss also angeben, um wie viele Euro sich die Miete erhöht, eine bloße prozentuale Angabe reicht nicht!
  • Er muss die Mieterhöhung begründen. Vor allem muss er die Höhe der Vergleichsmiete begründen – in aller Regel wird er dafür den Mietspiegel der Gemeinde vorlegen. Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter nicht einfach den Mietspiegel der Nachbargemeinde heranziehen, sondern muss vielmehr drei vergleichbare Wohnungen (also solche mit ähnlicher Größe und Ausstattung) benennen, in denen die Miete bereits höher ist.
  • Der Vermieter muss eine Frist von zwei Monaten einhalten: Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach der Mieterhöhung zu zahlen.

3. Wie hoch darf die Mietsteigerung sein?

Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete bis zur Vergleichsmiete erhöhen. Über die Vergleichsmiete hinaus darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen!

 

Beispiel: Ist im Mietvertrag für eine 50m² Wohnung eine (Nettokalt-)Miete von 500 Euro vorgesehen und ist nach dem Mietspiegel für eine vergleichbare Wohnung üblicherweise eine Miete von 600 Euro zu zahlen, dann kann der Vermieter die Miete grds. (siehe Ziffer 4.) auf 600 Euro erhöhen.

4. Wie oft kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Der Vermieter kann höchstens alle fünfzehn Monate die Miete erhöhen. Auch wenn der Mieter gerade neu in die Wohnung eingezogen ist, darf der Vermieter erst nach fünfzehn Monaten die Miete erstmals erhöhen.
Es gibt aber eine Höchstgrenze – die sogenannte Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.

 

Dazu ein Beispiel: Die vereinbarte Miete beträgt (wie oben) 500 Euro und die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 600 Euro. Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.01.2018. Der Vermieter kann erstmals zum 01.04.2019 die Miete auf bis zu 600 Euro erhöhen. Tut er dies, hat er aber die Kappungsgrenze von 20 Prozent voll ausgeschöpft und kann, auch wenn der Mietspiegel weiter steigt, erst zum 01.01.2021 (also nach drei Jahren) die Miete wieder erhöhen.

Achtung: Wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil gefährdet ist, kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt werden. Von daher muss für jede Gemeinde gesondert geprüft werden, ob die maximale Erhöhung 20 Prozent oder 15 Prozent beträgt.

5. Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist für die Durchsetzung einer Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters notwendig. Dessen Spielraum ist aber beschränkt:

 

Wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen!

Für die Zustimmung hat der Mieter Zeit bis zum Eintritt der Mieterhöhung, also zum Beginn des dritten Monats nach der Erklärung des Vermieters – im Regelfall also zwei bis (knapp) drei Monate.

Die Zustimmung ist formlos möglich. Sie kann also mündlich erklärt werden oder sogar aus dem Verhalten des Mieters folgen.

 

Der Mieter stimmt zum Beispiel zu, indem er die geforderte höhere Miete bezahlt.

Stimmt der Mieter innerhalb dieser Zeit nicht zu (und zahlt auch nicht am dritten Monat den erhöhten Betrag) oder widerspricht er ausdrücklich, ist dies kein Grund zur Kündigung durch den Vermieter. Wegen der Mieterhöhung kündigen kann nur der Mieter mit einer Frist von zwei Monaten. Der Vermieter kann den Mieter aber auf Zustimmung verklagen. Dafür hat er wiederum drei Monate Zeit.

6. Wie funktioniert die Erhöhung bei Staffel- oder Indexmiete?

In einigen Mietverträgen ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart.

Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr automatisch um einen bestimmten Betrag, ohne dass Mieter oder Vermieter hierzu noch tätig werden müssten.

 

In einem Mietvertrag kann also vorgesehen sein, dass im ersten Jahr die Miete 500 Euro monatlich beträgt, im nächsten Jahr 550 Euro, im darauffolgenden Jahr 600 Euro und so weiter.

Hier gilt auch nicht die Kappungsgrenze von 20 Prozent!

Vereinbaren Mieter und Vermieter eine Indexmiete, passt sich die Miete jedes Jahr automatisch dem Verbraucherpreisindex an. Die Miete steigt dann also vor allem mit der Inflationsrate.

In beiden Fällen sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Selbst wenn die Vergleichsmiete über der Staffel- oder Indexmiete liegt, kann der Vermieter die Miete dann nicht erhöhen.

7. Was kann der Vermieter tun, wenn die Nebenkosten steigen?

Steigen die Nebenkosten (dazu gehören z. B. Kosten für Wasser, Müllentsorgung etc.), kann der Vermieter grundsätzlich im nächsten Jahr, nachdem er die Nebenkostenabrechnung erstellt hat, eine höhere Nebenkostenvorauszahlung verlangen.

Manche Mietverträge sehen für die Nebenkosten keine Vorauszahlung, sondern eine Betriebskostenpauschale vor. Der Mieter zahlt dann einen festgelegten monatlichen Betrag, ohne dass eine genaue Abrechnung am Jahresende erfolgt. Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter die Pauschale auch bei gestiegenen Kosten nur erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

8. Wie kann der Vermieter eine Mieterhöhung bei Sanierung durchsetzen?

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung auch damit begründen, dass er die Wohnung saniert. Gemäß § 559 BGB kann er bis zu acht Prozent (seit 2019, bis dahin waren es elf Prozent) der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Dazu ein Rechenbeispiel:

 

Beträgt die (Nettokalt-)Miete vor der Modernisierung 400 Euro im Monat (4800 Euro im Jahr) und sind die Kosten der Modernisierung 5000 Euro, kann der Vermieter 8 Prozent dieser 5000 Euro – also 400 Euro pro Jahr – auf den Mieter umlegen. Die Miete steigt also auf das gesamte Jahr betrachtet um 400 Euro. Für die Monatsmiete bedeutet das einen Anstieg um 33,33 Euro auf 433,33 Euro.

Betrifft die Sanierung mehrere Wohnungen, so müssen die Kosten auf alle Mieter verteilt werden.

Der Vermieter hat bei einer Mieterhöhung, die er mit einer Sanierung begründet, einige Voraussetzungen zu beachten:

  • Er muss den Mieter drei Monate vor Beginn der Sanierung in Textform (Brief, E-Mail oder Fax) darüber informieren. Dieses Schreiben muss enthalten:
    • Art und Umfang der Sanierung,
    • Beginn und Dauer,
    • die Höhe der Mieterhöhung,
    • die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten und
    • einen Hinweis darauf, dass der Mieter der Mieterhöhung in Härtefällen widersprechen kann.
  • Eine Mieterhöhung kann erst dann durchgesetzt werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind.
  • Die Mieterhöhung erfolgt dann durch erneutes Schreiben an den Mieter und greift zum Beginn des dritten Monats, nachdem der Mieter das Schreiben erhalten hat.
 

Wichtig: Eine Umlegung der Kosten ist nur möglich, wenn wirklich eine Sanierung vorliegt. Für normale Instandsetzungsmaßnahmen muss der Mieter nicht aufkommen. Wenn der Vermieter also zum Beispiel ein defektes Fenster austauscht, darf er das nicht auf die Mieter umlegen.

 

Typisches Beispiel für eine Sanierung ist die energetische Sanierung, z. B. der Einbau einer zusätzlichen Dämmung.

9. Fazit

Folgende Aspekte sollten Vermieter beachten, wenn sie eine Mieterhöhung durchsetzen möchten:

  • Eine Mieterhöhung ist möglich bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Staffel- oder Indexmiete, gestiegenen Betriebskosten oder einer Modernisierung der Wohnung.
  • Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen (zum Beispiel durch Verweis auf den Mietspiegel). Die muss in Textform geschehen.
  • Die Mieterhöhung ist per Gesetz begrenzt: Bei Anpassung an die Vergleichsmiete darf die Miete in drei Jahren insgesamt nicht um mehr als 20 (ggf. 15) Prozent erhöht werden. Bei Modernisierungen dürfen maximal acht Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
  • Wenn der Mieter der Mieterhöhung widerspricht, muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen.

10. Was wir für Vermieter tun können

So dringend der Wunsch nach einer Mieterhöhung ist, so komplex kann dieses Vorhaben sein. Wir empfehlen Ihnen daher, sich an einen erfahrenen Anwalt für Vermieter zu wenden.

Wir prüfen, ob und wie stark Sie die Miete mit Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben dürfen. Gerne übernehmen wir von der Korrespondenz bis hin zur Vertretung im Prozess alles, was zur Durchsetzung der Mieterhöhung notwendig ist. Wir legen allerdings in Ihrem Interesse Wert darauf, den Gang zu den Gerichten zu vermeiden.

Die Durchsetzung einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist juristisch häufig komplex. Juristischer Rat ist daher unverzichtbar. Wir kennen die aktuelle Rechtsprechung und wissen, welche Vorhaben als Modernisierung verstanden werden. Sprechen Sie uns gerne frühzeitig an, damit wir Sie während Ihres Vorhabens umfassend beraten können.

Gerne beraten wir Sie auch ausführlich zur möglichen Gestaltung einer Index- oder Staffelmiete. Dank unserer Erfahrung können wir gut einschätzen, ob sich diese Instrumente für Sie anbieten.