Mit einer Teilungsversteigerung können Sie Immobilien und anderes Vermögen in Geld umwandeln. Relevant ist die Teilungsversteigerung u.a. nach einer Scheidung und für Erbengemeinschaften, wenn die Beteiligten sich nicht über die Aufteilung des Vermögens einigen können. Wir erklären Ihnen, was Sie über die Teilungsversteigerung wissen müssen.

Teilungsversteigerung: Was ist das?
Teilungsversteigerung eines (bewohnten) Hauses – wie funktioniert’s?
Ablauf und Dauer der Teilungsversteigerung
Erlösverteilung nach Teilungsversteigerung
Kosten einer Teilungsversteigerung
Fazit
Was wir für Sie tun können

1. Teilungsversteigerung: Was ist das?

Häufig streiten Erbengemeinschaften oder geschiedene Eheleute über die Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Miteigentümer können sich also untereinander nicht einigen, was mit dem gemeinsamen Eigentum geschehen soll.

Beispiel: A und B erben die Immobilie ihrer Mutter. Im Nachlass befindet sich kaum weiteres Vermögen. A und B können sich nicht einigen, wer die Immobilie erhält. Keiner verfügt über das nötige Kapital, um den anderen auszulösen.

Jeder Miteigentümer hat dann das Recht, eine sog. Teilungsversteigerung zu erzwingen. Diese Zwangsversteigerung dient der Aufhebung der (Eigentümer-)Gemeinschaft. Bei der Teilungsversteigerung werden nicht teilbare gemeinschaftliche Gegenstände aus dem Nachlass oder der ehelichen Lebensgemeinschaft versteigert und so in Geld umgewandelt.

Beispiel: A und B führen die Teilungsversteigerung über die geerbte Immobilie durch. Den Versteigerungserlös teilen sie zu gleichen Anteilen untereinander auf.

Gegenstand der Teilungsversteigerung sind daher in erster Linie Grundstücke sowie Anteile daran und eigentumsgleiche Rechte, daneben z. B. aber auch Luftfahrzeuge, Schiffe und Schiffsbauwerke.

2. Teilungsversteigerung eines (bewohnten) Hauses – wie funktioniert’s?

Jeder Miteigentümer kann jederzeit durch Antrag die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. An die Stelle des in der Natur nicht teilbaren Grundstücks tritt dann im Wege der Teilungsversteigerung die teilbare Geldsumme. Oft spielen die folgenden Aspekte eine große Rolle:

Bisherige Bewohner des Hauses

Nach einer Scheidung bewohnt oft noch einer der Ehepartner das Haus. Nach der Teilungsversteigerung muss er ausziehen. So sieht es § 93 ZVG vor. Eine Ausnahme gilt nur, wenn er das Haus aufgrund eines Mietvertrags bewohnt. Dazu kann es etwa kommen, weil einer der Ehegatten in der Wohnung bleiben möchte und den Abschluss eines Mietvertrags verlangt.

Auf den Abschluss eines (kostenpflichtigen!) Mietvertrags hat der Ehegatte gem. § 1568a Abs. 5 BGB sogar einen Anspruch, wenn er z.B. in der Wohnung mit den Kindern lebt und ein Umzug das Kindeswohl beeinträchtigen würde. Maßgeblich kann auch sein, wer sich eine neue Wohnung eher leisten kann oder wem wegen Alters, Krankheit oder Distanz zur Arbeit ein Umzug eher zumutbar ist.

Bestehende Mietverträge – egal ob zu einem Ehegatten oder zu „fremden“ Mietern – gehen bei der Zwangsversteigerung mit über.

Teilungsversteigerung bei Grundschuld, Nießbrauch & anderen Belastungen

Häufig sind Grundstücke, die in die Teilungsversteigerung gelangen, aber noch mit Rechten belastet, z.B. mit einer Grundschuld oder einem Nießbrauch.

Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld sichert beispielsweise den Anspruch auf Rückzahlung des Anschaffungskredits und berechtigt die Bank zur Zwangsversteigerung des Grundstücks, wenn der Schuldner den Kredit nicht zurückzahlen kann. In diesen Fällen ist die Grundschuld immer mit ihrem vollen Nennwert im Grundbuch eingetragen. Aus dem Grundbuch geht nicht hervor, ob der Schuldner den Kredit bereits in welchem Umfang zurückgezahlt hat oder nicht.

Beantragt nun ein Eigentümer trotz der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld die Teilungsversteigerung, so bleibt die Grundschuld des Antragstellers bei einem Zuschlag im Versteigerungstermin nach den Vorschriften über das geringste Gebot „bestehen“ und muss vom Käufer übernommen werden.

Die Grundschuld wirkt sich also auf das sog. geringste Gebot aus. Das geringste Gebot für das zu versteigernde Grundstück setzt sich aus den bestehenden bleibenden Rechten, also der Grundschuld, und dem sog. bar zu zahlenden Teil zusammen.

Beispiel: Der Bieter ist bereit, für das Grundstück einen Kaufpreis von maximal 800.000 Euro zu zahlen. Das Versteigerungsgericht weist im Versteigerungstermin darauf hin, dass im Falle des Zuschlags eine Grundschuld im Nennbetrag von 300.000 Euro bestehen bleibt. Der Bieter kann nun maximal einen Betrag von 500.000 Euro beim Versteigerungsgericht (als Bargebot) bieten, da er noch (mindestens) 300.000 Euro an den Inhaber der Grundschuld (z.B. die kreditgebende Bank) zahlen muss.

Komplizierter wird es, wenn die Teilungsversteigerung von mehreren Miteigentümern aus unterschiedlich belasteten Anteilen betrieben wird. Das Versteigerungsgericht berücksichtigt dann die unterschiedliche Belastung der Miteigentumsanteile bei der Verteilung des Erlöses. Der auf einen Miteigentumsanteil entfallende Erlösanteil wird dann mit dem Betrag der an diesem Miteigentumsanteil verbleibenden Rechte verrechnet.

Die „Werthaltigkeit“ der Grundschuld spielt also wirtschaftlich eine große Rolle. Wenn das Grundstück im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastet ist, eignet sich die Teilungsversteigerung nach der Scheidung oder für die Erbengemeinschaft in der Regel nicht.

Hier finden Sie Alternativen, wie der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft möglich wird.

Tipp: Um einen möglichst hohen Teilungsversteigerungserlös zu erzielen, sollten Sie zunächst alle im Grundbuch eingetragenen Grundstücksbelastungen löschen lassen, die nicht mehr werthaltig sind (z.B. aus einem längst getilgten Darlehen). Das gilt auch für einen eingetragenen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht, zum Beispiel eines bereits verstorbenen Familienangehörigen.

Mitspracherecht des Ehegatten

Wenn die von der Teilungsversteigerung betroffene Immobilie 85 bis 90 Prozent oder mehr des Gesamtvermögens eines Ehegatten ausmacht, kann der andere Ehegatte die Teilungsversteigerung gegebenenfalls gem. § 1365 BGB verhindern. Denn für eine sog. Verfügung über das Vermögen im Ganzen ist die Zustimmung beider Ehegatten erforderlich. Dies gilt auch für die Teilungsversteigerung im Zuge einer Scheidung – allerdings nur bis zur rechtskräftigen Scheidung.

Beispiel: A und B sind verheiratet. A verfügt über ein Vermögen von ca. 80.000 €. Er erbt das Haus seiner Mutter im Wert von 3 Mio. Euro zu gleichen Teilen mit seiner Schwester. Wenn es zur Teilungsversteigerung kommt, muss B dem zustimmen.

Der Ehegatte kann der Teilungsversteigerung im Wege der sog. Drittwiderspruchsklage widersprechen. So hat es erst 2022 der Bundesgerichtshof entschieden (Beschluss vom 16.11.2022, Az. XII ZB 100/22).

So kann die Teilungsversteigerung noch verhindert werden

In besonderen Fällen können die Antragsgegner, also alle Personen, die ebenfalls als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, die Einstellung der Versteigerung beantragen. Über diesen Antrag entscheidet das zuständige Gericht im Einzelfall.

Das Wichtigste dazu im Überblick:

Jeder Miteigentümer kann die Einstellung des Versteigerungsverfahrens beantragen, wenn dies zur Berücksichtigung vorübergehender Umstände, wie z. B. einer zu erwartenden Wertsteigerung des Grundstücks oder einer Existenzgefährdung, angemessen ist.
Bei Ehegatten kann das Gericht die Versteigerung für höchstens fünf Jahre aussetzen, wenn durch die Teilungsversteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet würde, z.B. bei Gefährdung der schulischen Entwicklung oder bei Verlust des behindertengerecht umgebauten Hauses für das behinderte Kind.
Schließlich kommt eine Einstellung auch bei besonderen Härtefällen in Betracht, beispielsweise bei erheblicher Gefahr für Gesundheit oder Leben oder bei fortgeschrittener Schwangerschaft.

Die Parteien können eine Teilungsversteigerung auch vertraglich ausschließen.

3. Ablauf und Dauer der Teilungsversteigerung

Jeder Erbe oder Ehegatte hat das Recht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei dem zuständigen Vollstreckungsgericht zu stellen. Die Zustimmung der Miteigentümer ist dafür nicht erforderlich.

Der Antrag auf Teilungsversteigerung muss folgende Angaben enthalten:

das zu versteigernde Grundstück,
das Gemeinschaftsverhältnis, das aufgehoben werden soll, sowie die Art der Beteiligung des Antragstellers daran,
die Antragsgegner mit ladungsfähigen Anschriften und
den Anspruch, die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft anzuordnen.

Auch wenn kein Anwaltszwang besteht, empfehlen wir wegen der Fehleranfälligkeit und der damit verbundenen (vermeidbaren) Kosten eine anwaltliche Beratung. Wir vertreten regelmäßig auch Rechtsanwälte, die mit dem Verfahren weniger erfahren sind.

Das Versteigerungsgericht ermittelt dann anhand eines Gutachtens den Verkehrswert des Grundstücks und setzt einen Versteigerungstermin fest.

Praxistipp: Liegt bereits ein Privatgutachten über den Wert des Grundstücks vor, kann dieses verwertet werden, sofern alle Miterben der Verwertung im Versteigerungsverfahren zustimmen und das Privatgutachten nicht älter als drei bis vier Jahre ist.

Der Meistbietende erhält den Zuschlag.

Es gilt die sog. 5/10-Grenze: Das Meistgebot, das sich aus dem Meistbargebot und den bestehenden bleibenden Rechten zusammensetzt, muss mindestens 5/10 des Verkehrswertes der Immobilie erreichen. Wird im Versteigerungstermin nicht mindestens die Hälfte des Grundstückswertes geboten, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen – auch wenn der Antragsteller das Grundstück ohnehin „loswerden“ will.

Erreicht kein Gebot dieses Mindestgebot, ist ein weiterer Versteigerungstermin anzusetzen. In diesem gilt die 5/10-Grenze nicht mehr.

Praxistipp: Ist ein Miterbe am Erwerb des Grundstücks interessiert, bietet es sich an, dass er selbst ein zu niedriges Gebot abgibt, der Zuschlag ihm aber nicht von Amts wegen erteilt werden darf. Dies wäre dann im nachfolgenden Versteigerungstermin möglich. Das ist insbesondere für Miterben relevant, die gegen einen Verkauf gestimmt haben.

Verfahrensdauer: Mit einer Teilungsversteigerung riskieren Sie eine lange Verfahrensdauer. Bis zur tatsächlichen Versteigerung und zur Erlösverteilung des Verkaufspreises kann über ein Jahr vergehen. Sind die Erben oder Ehegatten an einer zügigen Auseinandersetzung interessiert, sollte daher eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden.

Gut zu wissen: Die Teilungsversteigerung von beweglichen Sachen ist weniger kompliziert. Der Zuschlag erfolgt an das Meistgebot – selbst wenn dieses zu niedrig ist (Ausnahme: Gold- und Silbersachen).

4. Erlösverteilung nach Teilungsversteigerung

Hat das Gericht den Zuschlag erteilt und der neue Eigentümer den Versteigerungserlös bei der Gerichtskasse eingezahlt, stellt das Versteigerungsgericht einen Verteilungsplan auf. Stimmen alle Miterben bzw. beide Ehepartner diesem zu, schüttet das Gericht den Erlös entsprechend aus. Dieser liegt allerdings oft deutlich unter dem Marktwert.

Achtung: Ein Miterbe oder Ehegatte, der dem Teilungsplan nicht zustimmt, kann die Gesamtausschüttung verhindern; das Versteigerungsgericht hinterlegt dann den Versteigerungserlös beim Amtsgericht. Die Verteilung auf die Mitglieder der Gemeinschaft oder Ehegatten ist dann nicht mehr Aufgabe des Vollstreckungsgerichts. Der Erlös wird später im Rahmen der eigentlichen Erbauseinandersetzung unter den Miterben entsprechend ihren Erbanteilen verteilt. Ein Streit darüber, welchem Miterben letztlich welcher Anteil am Versteigerungserlös zusteht, ist dann in einem gesonderten Hinterlegungsverfahren zu klären. Für Eheleute gilt dies ebenfalls.

Hier erfahren Sie mehr zur Auflösung einer Erbengemeinschaft.

5. Kosten einer Teilungsversteigerung

Bei der Teilungsversteigerung eines Hauses im Wert von 500.000 Euro können der Erbengemeinschaft oder den Eheleuten schnell Kosten in Höhe von 15.000 Euro entstehen. Diese setzen sich folgendermaßen zusammen:

Antragskosten (auch Anordnungskosten): 50 bis 150 Euro
Verfahrenskosten: Die Verfahrenskosten hängen von Verkehrswert des zu versteigernden Objekts ab. Sie fallen für das allgemeine Verfahren, den Versteigerungstermin, die Erlösverteilung und (mittelbar) die Zuschlagsverteilung an. Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro belaufen sich die Gebühren auf ca. 4.000 Euro.
Kosten für die Veröffentlichung der Teilungsversteigerung: 200 bis 1.000 Euro
Gutachterkosten: 1.000 bis 4.000 Euro
Hinzu kommen ggfs. die Anwaltskosten

Der Antragsteller ist vorschusspflichtig. Das bedeutet, dass er zunächst alle anfallenden Verfahrenskosten trägt. Diese Beträge erstattet ihm das Versteigerungsgericht teilweise schon vor der Auszahlung des Veräußerungserlöses. Grundsätzlich muss er die Kosten also nicht selbst tragen. Sie werden gemeinschaftlich von der Erbengemeinschaft oder den Ehegatten übernommen. Für die genaue Verteilung der Kosten sind die (Erb-)Anteile maßgebend. Lediglich die Anwaltskosten kann der Antragssteller nicht auf die Eigentumsgemeinschaft umlegen.

Aber Achtung: Scheitert die Teilungsversteigerung, bleibt der Antragsteller allein auf den Kosten sitzen.

6. Fazit

Bei einer Teilungsversteigerung werden nicht teilbare Gegenstände aus einem Nachlass oder einer ehelichen Lebensgemeinschaft versteigert und so in Geld umgewandelt. Die Ehegatten oder Miterben können das Vermögen anschließend untereinander aufteilen.
Bei der Teilungsversteigerung eines Hauses bleibt eine Grundschuld des Antragstellers bestehen und wirkt sich wirtschaftlich auf den Versteigerungserlös aus.
Das Meistgebot muss im ersten Versteigerungstermin mindestens die Hälfte des Verkehrswertes des Grundstücks erreichen, andernfalls versagt das Gericht den Zuschlag.
Das Versteigerungsgericht verteilt den Versteigerungserlös nur, wenn alle Miteigentümer der Verteilung zustimmen.
Die Kosten der Teilungsversteigerung tragen die Miteigentümer gemeinschaftlich. Der Antragsteller muss allerdings in Vorleistung gehen.

7. Was wir für Sie tun können

Wir führen regelmäßig Teilungsversteigerungen durch und stehen Ihnen mit unserer langjährigen Erfahrung gerne zur Seite.

Für Miterben oder Ehepartner:

Wir beraten Sie im Vorfeld, wie Sie die Erbengemeinschaft am sinnvollsten auflösen.
Wenn eine Teilungsversteigerung sinnvoll ist, begleiten wir Sie während des gesamten Verfahrens und vertreten Sie vor Gericht.
Auch bei anschließenden Konflikten über die Erlösverteilung stehen wir Ihnen kompetent und entschlossen zur Seite.
Wenn Sie sich gegen eine Teilungsversteigerung wehren möchten, beraten wir Sie über Mittel und Wege, wie Sie z.B. im Haus wohnen bleiben können.

Für Kollegen:

Die Teilungsversteigerung zählt für viele Rechtsanwälte zu den unliebsamen Rechtsgebieten. Grund dafür ist auch das Haftungsrisiko. Wir unterstützen deshalb regelmäßig andere Rechtsanwälte bei der Durchführung einer Teilungsversteigerung und teilen unsere Erfahrung.

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