Verspätete Betriebskosten­abrechnung: Verzögerter WEG-Beschluss ist keine Rechtfertigung

Verspätete Betriebskosten­abrechnung: Verzögerter WEG-Beschluss ist keine Rechtfertigung
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Die Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter grundsätzlich binnen Jahresfrist vorzunehmen – auch dann, wenn die Genehmigung der  Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. So entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH).

Grundsätzliches zur Betriebskostenabrechnung

Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss die jährliche Betriebskostenabrechnung dem Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ mitgeteilt werden. Andernfalls, so heißt es in § 556 weiter, ist „[n]ach Ablauf dieser Frist (…) die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ Erfolgt die Betriebskostenabrechnung also beispielsweise für das Jahr 2015 (Januar bis Dezember), so muss sie dem Mieter spätestens bis zum Dezember 2016 mitgeteilt werden; danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Mitteilung nicht vorsätzlich oder fahrlässig verursacht. Von dieser Regelung darf nach § 556 Absatz 4 BGB nicht zulasten des Mieters im Mietvertrag abgewichen werden.

Über einen besonderen Fall der verspäteten Mitteilung einer Betriebskostenabrechnung hat der BGH am 25.01.2017 entschieden: Der Kläger war Vermieter einer Eigentumswohnung. In dem Mietvertrag war eine handschriftliche Ergänzung enthalten, nach der die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Mieter abgerechnet werden sollten.

Zum Hintergrund: Wohnungseigentümergemeinschaften

Wohnungseigentümergemeinschaften haben nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Lasten des Hauses gemeinsam zu tragen (§ 16 WEG). Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie der Verwaltung und gemeinsamen Nutzung werden anteilig auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Für die Betriebskosten des Hauses erfolgt diese Umlage durch einen Beschluss, den die Eigentümerversammlung zu fassen hat (§ 28 Absatz 5 WEG).

Der Kläger hatte dem beklagten Mieter seiner Eigentumswohnung die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 übermittelt und machte darin Nachforderungen geltend. Er rechtfertigte die Verspätung der Abrechnung wie folgt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem die Wohnung lag, habe erst im November 2013 über die Betriebskostenabrechnung des Hauses für die Jahre 2010 und 2011 entschieden, da es zuvor zu Abrechnungsfehlern durch die Hausverwaltung gekommen war. Daher habe er, der Vermieter, die Betriebskostenabrechnung nicht eher erstellen können. Der Mieter weigerte sich mit Hinweis auf die Verspätung der Abrechnung, die Betriebskostennachforderungen zu zahlen. Der Vermieter erhob daraufhin Klage.

BGH: Keine Sonderregelung für Wohnungseigentümer­gemeinschaften

Mit seiner Argumentation scheiterte der Vermieter jedoch in allen Instanzen, zuletzt nun vor dem BGH. Der BGH entschied, die vertragliche, handschriftliche Vereinbarung, die Abrechnung gegenüber dem Mieter erfolge erst nach Abrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, stelle eine Abweichung von der Regelung des § 556 Abs. 3 BGB dar, die zulasten des Mieters gehe und daher nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei. § 556 Abs. 3 BGB sehe darüber hinaus keine Sonderregelung für Eigentumswohnungen in der Form, dass die Abrechnungspflicht nur dann bestehe, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft schon über die Jahresabrechnung einen Beschluss gefasst habe. Zweck des § 556 Abs. 3 BGB sei gerade, Rechtssicherheit und Kostenklarheit für den Mieter zu schaffen.

Das Erfordernis, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über ihre Kosten beschließen müsse, wirke nur im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft und habe keine Wirkung gegenüber dem Mieter; der verspätete Beschluss dürfe somit nicht als Rechtfertigung gegenüber dem Mieter herangezogen werden. Der BGH stellte abschließend fest, dass der Kläger keine weiteren Umstände vorgetragen habe, die zu der Annahme führten, er habe die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Die Klage war damit abzuweisen.

BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.:VIII ZR 249/15