Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters: Wann gilt ein Rückstand als „ausgeglichen“?

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters: Wann gilt ein Rückstand als „ausgeglichen“?
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Ist der Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands zur fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Mieter das Kündigungsrecht nur durch eine vollständige Zahlung vor Zugang der Kündigung beseitigen. Bei der Vollständigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Höhe der geminderten Miete an, sondern auf die vereinbarte Gesamtmiete.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29.9.2017.

Mietpreisminderung wegen Teppichboden und Raumspray

Die Beklagte, Mieterin einer Wohnung der Klägerin, minderte ihre Mietpreiszahlung ab Oktober 2014 um 20 % wegen Belästigungen durch ein Raumspray einer über ihr wohnenden Mieterin und zusätzlich um 15 % wegen des abgenutzten Teppichs in ihrer Wohnung. Die Klägerin wies die Minderung zurück.

Im Januar 2015 beglich die Beklagte den ausstehenden Mietanteil für Oktober bis Dezember 2014, der sich aus der Mietminderung ergeben hatte. Auch im Februar und März 2015 überwies die Beklagte eine geminderte Miete, die Miete für den März sogar verspätet. Mitte März ergab sich so ein Zahlungsrückstand von 503,96 Euro.

Daraufhin kündigte die Klägerin fristlos. Sie verlangte die restliche Miete und Räumung der Wohnung.

Unvollständige Nachzahlung reicht nicht aus

Nach dem Gesetz kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter zweimal hintereinander zu wenig bezahlt hat und in Summe mehr als eine Monatsmiete schuldet. Er hat ebenfalls ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter Mietrückstände von zwei Monatsmieten angesammelt hat. Die Kündigung ist aber dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand vollständig ausgleicht, bevor ihm die fristlose Kündigung zugeht.

Mitte März hatte sich für die Monate Februar und März ein Zahlungsrückstand von 503,96 Euro angesammelt. Die Monatsmiete betrug ursprünglich 479,96 Euro, sodass die Mieterin im Ergebnis mehr als eine Monatsmiete schuldete. Der BGH entschied nun, dass die Beklagte den Zahlungsrückstand auch nicht durch die Zahlung der geminderten Monatsmiete für März in Höhe von 407,96 Euro beglichen habe. In der Mietpreiszahlung für März sei lediglich eine unvollständige Nachzahlung zu sehen.

Nach Ansicht des Gerichts wären 5 % Mietminderung berechtigt gewesen. Der BGH führt jedoch aus, dass es bei der Frage, wann der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteige, nicht auf die berechtigterweise geminderte Miete ankäme, sondern auf die vereinbarte Gesamtmiete.

Das Mietverhältnis sei somit durch die fristlose Kündigung der Klägerin wirksam beendet worden.

BGH, Urteil v. 29.9.2017, Az.: VIII ZR 193/16