Zwangsversteigerung verhindern – so gewinnen Sie Zeit

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Eine drohende Zwangsversteigerung ist immer ein harter Schlag für Grundstückseigentümer. § 30a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) gibt ihnen sozialen Schutz. Mit dem richtigen Antrag lässt sich wertvolle Zeit gewinnen. Wir erklären, wie das gelingt. 

  1. Wozu führt ein Antrag nach § 30a ZVG? 
  2. Voraussetzungen des § 30a ZVG
    a. Antrag des Schuldners
    b. Aussicht auf Vermeidung der Versteigerung 
    c. Schutzwürdigkeit des Schuldners
    d. Zumutbarkeit für den Gläubiger
  3. Vorgehen bei einem Antrag nach § 30a ZVG
  4. Fazit 
  5. Was wir für Sie tun können

1. Wozu führt ein Antrag gemäß § 30a ZVG?

Ist der Antrag des Schuldners nach § 30a ZVG erfolgreich, setzt das Gericht das Verfahren der Zwangsvollstreckung vorläufig aus. Die Vollstreckung wird also zunächst nicht vollständig eingestellt; der Schuldner bekommt aber nochmal eine „Schonfrist“ zugesprochen. Diese Zeit kann er nutzen, um die Schulden doch noch zurückzuzahlen oder eine Vereinbarung mit dem Gläubiger (meist also der Bank) zu erzielen. 

Die Frist darf maximal sechs Monate lang sein, das Gericht kann die Frist aber auch kürzer ansetzen. Im Beschluss des Gerichtes ist die exakte Dauer angegeben. In den meisten Fällen orientiert sich das Gericht an der Höchstfrist. 

Allerdings sollten Schuldner damit rechnen, dass ihnen eventuell Auflagen erteilt werden. 

Beispiel: Das Gericht setzt die Vollstreckung mit der Auflage aus, dass der Schuldner alle während der Schonfrist fällig werdenden Beträge innerhalb von zwei Wochen zahlt.

Erfüllt der Schuldner diese Auflagen nicht, tritt die Einstellung des Verfahrens außer Kraft. Der Gläubiger/die Bank darf dann also wieder in das Grundstück vollstrecken. 

Wichtig: Wurde über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet, ist eine Einstellung nach § 30a ZVG generell nicht mehr möglich. 

2. Voraussetzungen des § 30a ZVG

a. Antrag des Schuldners

Der Schutz des § 30a ZVG greift nicht automatisch für den Grundstückseigentümer ein. Vielmehr muss dieser als Schuldner des Vollstreckungsverfahrens beim Gericht einen entsprechenden Antrag stellen.

Dafür ist keine besondere Form zu wahren; auch die mündliche Vorsprache beim Gericht ist also theoretisch möglich. Der Nachweisbarkeit halber sollten Schuldner aber immer einen schriftlichen Antrag einreichen. 

Wichtig ist zudem, beim Antrag auf die Frist zu achten. Das Schreiben muss innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der Belehrung über das Antragsrecht beim Vollstreckungsgericht eingehen (in der Regel das örtliche Amtsgericht). Diese Belehrung wird meistens zusammen mit dem Beschluss über die Anordnung der Zwangsvollstreckung an den Schuldner geschickt. 

Da die o.g. Frist eine sog „Notfrist“ ist, kann sie nicht verlängert werden. Sind die zwei Wochen verstrichen, ist der Schutz von § 30a ZVG ausgeschlossen. Eine enge Ausnahme greift nur bei einer fehlerhaften oder unterbliebenen Belehrung durch das Amtsgericht. In diesem Fall kann auch über die zwei Wochen hinaus ein Antrag gestellt werden (die Frist beginnt dann nämlich gar nicht erst zu laufen). Wurde die Frist verpasst, kann ein Anwalt abschätzen, ob eine realistische Möglichkeit für diese Ausnahme besteht. 

b. Aussicht auf Vermeidung der Versteigerung 

Wichtigste Voraussetzung des § 30a ZVG ist, dass sich durch die Schonfrist die Zwangsversteigerung des Grundstücks vermeiden lässt oder zumindest eine gute Aussicht darauf besteht. Juristen sprechen in diesem Zusammenhang von der „Sanierungsfähigkeit“. 

Konkret bedeutet das: Die Zwangsvollstreckung in das Haus wird ja betrieben, weil der Schuldner (der Hauseigentümer) seine Schulden nicht mehr zurückzahlen kann. Voraussetzung des § 30a ZVG ist daher, dass sich diese Situation innerhalb der nächsten 12 Monate voraussichtlich ändert und der Schuldner wieder zahlungskräftig wird. 

In die Zukunft kann natürlich niemand blicken. Um die Sachlage trotzdem so sicher wie möglich einzuschätzen, trifft das Vollstreckungsgericht eine Prognoseentscheidung. Aber Achtung: Die Tatsachen, die für eine Besserung der finanziellen Lage sprechen, muss der Schuldner dem Gericht selbst aktiv mitteilen. Trägt er keine solchen Tatsachen vor, wird die Prognoseentscheidung gegen ihn ausfallen. 

Beispiele für Tatsachen, die Sanierungsfähigkeit begründen:

  • Der Schuldner kann beweisen, dass er das Haus an eine dritte Person verkaufen kann und durch den Verkauf genügend Geld zur Rückzahlung des Kredits erhält. Die bloße Behauptung hingegen, das Haus könne ja theoretisch verkauft werden, genügt nicht für die Annahme der Sanierungsfähigkeit. 
  • Der Schuldner hat sich erfolgreich um ein neues Darlehen für eine Umschuldung bemüht und ist deshalb bald wieder zahlungsfähig. 
  • Es finden Verhandlungen mit dem Gläubiger/der Bank über die Stundung oder Kürzung der Forderung statt, die kurz vor dem Erfolg stehen.

c. Schutzwürdigkeit des Schuldners

Die Einstellung des Vollstreckungsverfahrens muss „nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit“ entsprechen (vgl. § 30a Abs. 1 ZVG). Es geht darum, ob es im konkreten Einzelfall wirklich „billig“ (d.h. gerecht) ist, dem Schuldner den Schutz des § 30a ZVG zu gewähren. Andernfalls ist der Schuldner nicht schutzwürdig. Auch für seine Schutzwürdigkeit sprechende Tatsachen muss der Schuldner dem Vollstreckungsgericht aktiv mitteilen.  

Für die Schutzwürdigkeit des Schuldners können im Einzelfall sprechen:

  • Zahlungsunfähigkeit wegen Krankheit
  • Zahlungsunfähigkeit wegen unverschuldeter Arbeitslosigkeit
  • Zahlungsunfähigkeit wegen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage (z.B. bei einer großen Finanzkrise)
  • Zahlungsunfähigkeit wegen eines Todesfalles in der Familie

Relevant ist für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit nach dem Gesetzestext aber auch die „Art der Schuld“. 

Hier kann z.B. gegen die Schutzwürdigkeit sprechen, wenn der Kredit nur aufgenommen wurde, um sich damit völlig unangemessene Luxusgegenstände anzuschaffen.

d. Zumutbarkeit für den Gläubiger

Dass durch die Einstellung die Zwangsvollstreckung vermieden werden kann und der Schuldner schutzwürdig ist, genügt nicht für die Anwendung des § 30a ZVG. Zusätzlich muss die Einstellung der Zwangsvollstreckung für den Gläubiger zumutbar sein. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Gläubiger durch die Einstellung des Verfahrens unverhältnismäßige Nachteile erdulden muss. Hat er z.B. ein wirtschaftliches Interesse an der sofortigen Vollstreckung der Grundschuld, würde die Einstellung nach § 30a ZVG einen Nachteil für ihn bedeuten. Ein solches Interesse kann dann vorliegen, wenn eine Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt deutlich weniger Geld einbringen würde. 

Diese Nachteile muss der Gläubiger dem Vollstreckungsgericht mitteilen, sonst werden sie nicht berücksichtigt. Ist der Gläubiger ein Kreditinstitut wie eine Bank, wird man nur selten von Unzumutbarkeit ausgehen.

Es entsteht hier zwangsläufig eine gesetzlich gewollte Konfliktlage zwischen den Interessen des Schuldners (Stichwort Schutzwürdigkeit) und denen des Gläubigers (Stichwort Unzumutbarkeit). Das Vollstreckungsgericht muss in jedem Einzelfall neu abwägen, ob die Interessen des Schuldners oder die des Gläubigers schwerwiegender sind. Die Interessen werden gegenüberstellt und vom Vollstreckungsgericht gewichtet. 

3. Vorgehen bei einem Antrag nach § 30a ZVG

Das Vorgehen nach § 30a ZVG ist nicht einfach. Gerade Versuche „auf eigene Faust“ führen sehr selten zum Erfolg. Um die Chancen zu erhöhen, sollte so früh wie möglich ein spezialisierter Anwalt mit dem Fall betraut werden. Wir können mit unserer Erfahrung den Antrag professionell vorbereiten und auch die Kommunikation mit dem Vollstreckungsgericht und dem Gläubiger übernehmen. Zuvor beraten wir Sie zu den Erfolgschancen.   

Die meisten Zwangsvollstreckungen resultieren aus einer Grundschuld. Hier erfahren Schuldner, auf welche andere Weise sie die Vollstreckung in ihr Grundstück stoppen können.

4. Fazit 

  • Mit einem Antrag nach § 30a ZVG kann der Schuldner einer Zwangsvollstreckung die Vollstreckung in sein Grundstück zumindest zeitweise aussetzen lassen. 
  • Voraussetzung neben dem Antrag selbst ist, dass durch die Aussetzung die spätere Zwangsvollstreckung voraussichtlich vermieden werden kann. 
  • Zudem muss der Schuldner schutzwürdig sein und dem Gläubiger darf die Einstellung keine unverhältnismäßigen Nachteile einbringen. Die Interessen des Schuldners und des Gläubigers werden vom Vollstreckungsgericht gegeneinander abgewogen. 
  • Das Gericht kann dem Schuldner im Einstellungsbescheid Auflagen aufgeben. Hält er sich nicht an diese, wird die Einstellung der Zwangsvollstreckung wieder aufgehoben. 
  • Da ein Einstellungsantrag nach § 30a ZVG eine komplizierte Angelegenheit ist, empfiehlt sich immer der Gang zu einem spezialisierten Anwalt. Wir können die Erfolgsaussichten gut abschätzen und den Antrag professionell vorbereiten. 

5. Was wir für Sie tun können 

  • Wir prüfen, auf welchem Weg sich die Vollstreckung in Ihr Grundstück am ehesten verhindern lässt. Dabei greifen wir auf jahrelange Erfahrung im Vollstreckungsrecht zurück.
  • Wir übernehmen die Verhandlungen mit dem Gläubiger und die Kommunikation mit dem Gericht. Nur mit fundierter juristischer Expertise haben Sie eine Chance, das Verfahren aufzuhalten oder einzustellen.