Vollstreckung aus Grundschuld – wie kann ich sie stoppen?

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Wird ein Grundstück mit einer Grundschuld belastet, droht bei Zahlungsausfällen schnell die Zwangsvollstreckung. Grundstück und Haus werden versteigert und der Erlös zur Tilgung Ihrer Schulden verwendet. 

Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, wie Sie die Vollstreckung stoppen oder zumindest verzögern und so Ihr Eigenheim retten können. 

  1. Wie kann ich der Vollstreckung vorbeugen?
    a. Einigung mit Ihrem Gläubiger
    b. Vermietung der Immobilie 
  2. Kann ich eine bereits begonnene Vollstreckung abwenden?
    a. Einstellung des Verfahrens für 6 Monate (§ 30a ZVG)
    b. Sie zahlen – Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 775 ZPO
    c. Härtefallklausel – Vollstreckungsschutzantrag (§ 765a ZPO)
  3. Fazit 

1. Wie kann ich der Vollstreckung vorbeugen?

Können Sie Ihre Schulden nicht mehr bezahlen und möchte Ihr Gläubiger daher das Grundstück verwerten, kommt das meist nicht aus heiterem Himmel. Vielmehr kündigen sich bevorstehende finanzielle Engpässe, z.B. durch einen Jobverlust oder eine Ehescheidung, oft frühzeitig an. Ist absehbar, dass Sie in nächster Zeit offene Forderungen nicht begleichen können, gilt es, schnell zu handeln. Unter Umständen kann eine Vollstreckung so abgewendet werden, bevor sie überhaupt beginnt. 

a. Einigung mit Ihrem Gläubiger

Setzen Sie sich schnellstmöglich mit Ihrem Gläubiger – oft der Bank – in Verbindung und klären Sie ab, ob es Möglichkeiten zur Verhinderung einer Zwangsvollstreckung gibt. In vielen Fällen kommt es nun entscheidend auf Ihr Verhandlungsgeschick an. Sie sollten sich daher einen erfahrenen Rechtsanwalt suchen, um bestens vorbereitet zu sein und keine Fallstricke zu übersehen. 

In Betracht kommen zur Verhinderung der Vollstreckung vor allem:

  • Tilgungsraten anpassen 

Vor allem wenn absehbar ist, dass der finanzielle Engpass bald wieder vorbei ist, wird die Bank einer Anpassung der Tilgungsraten zustimmen. So können Tilgungsraten vorübergehend gesenkt oder ganz ausgesetzt werden. Der monatliche Zinsanteil muss dabei trotzdem an die Bank geleistet werden. 

  • Raten stunden 

Werden die Raten gestundet, muss kurzfristig weder die Tilgung noch der Zinsanteil entrichtet werden. Auch hierauf wird sich Ihr Gläubiger aber nur einlassen, wenn ein Ende der Zahlungsunfähigkeit bereits absehbar ist.

  • Umschulden 

Bei Darlehen, die vor vielen Jahren aufgenommen wurden, endet in naher Zukunft die Zinsbindungsfrist. Eine Kreditumschuldung kann zu einem neuen Darlehen mit geringerer monatlicher Zinszahlung führen. 

Sie können Ihren Gläubiger grundsätzlich nicht zwingen, Ihnen entgegenzukommen. Eine Zwangsvollstreckung ist aber aufwändig und langwierig. In vielen Fällen möchte daher auch Ihr Gläubiger mit Ihnen gemeinsam eine Lösung finden. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie nur vorübergehend Zahlungsschwierigkeiten haben.

b. Vermietung der Immobilie

Ein praktischer Ratschlag: Prüfen Sie, ob Sie einen Teil der Immobilie vermieten können. Manchmal können die Raten durch diese Mieteinnahmen weitergezahlt werden. Die einfachste Lösung ist schließlich, Ihre Schulden zu begleichen.

Ein Untermieter mag lästig sein, jedoch können Sie so Geld und Zeit gewinnen, um wieder auf die Beine zu kommen und die Zwangsvollstreckung zu verhindern. Ein zusätzlicher Vorteil ist, dass sich der Mieter auch an den Nebenkosten beteiligen muss. 

2. Kann ich eine bereits begonnene Vollstreckung abwenden?

Konnte im Gespräch mit Ihrem Gläubiger keine Einigung erzielt und auch keine anderweitige Einnahmequelle aufgetan werden, wird Ihr Gläubiger beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung beantragen. 

Aber auch jetzt gibt es noch Möglichkeiten, die Zwangsversteigerung zu stoppen. Wir geben Ihnen in den folgenden Abschnitten einen Überblick über Ihre Optionen.

a. Einstellung des Verfahrens für 6 Monate (§ 30a ZVG)

Sie werden vom Amtsgericht von der Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens in Kenntnis gesetzt. Diese Nachricht enthält auch eine Rechtsbelehrung. Innerhalb von zwei Wochen nach dieser Benachrichtigung haben Sie nach § 30a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Gibt das Gericht dem Antrag statt, wird die Vollstreckung bis zu sechs Monate aufgeschoben.  

Achtung: Sie müssen die Zwei-Wochen-Frist unbedingt einhalten! Sie kann vom Gericht nicht zu Ihren Gunsten verlängert werden. Verpassen Sie daher die Frist, sieht es schlecht aus.

Haben Sie den Antrag fristgerecht eingereicht, wird das Gericht die Zwangsversteigerung stoppen, sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Einstellung erscheint billig (im Sinne von „gerecht“). Ausschlaggebend hierfür sind ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie die Art der Schuld. 

Beispiel: Als persönliche Verhältnisse sprechen z.B. Krankheit, Todesfall, Scheidung und Arbeitslosigkeit für die Billigkeit. Bei den wirtschaftlichen Verhältnissen spielt u.a. eine Rolle, ob Sie Ihren Zahlungsausfall (z.B. durch hochriskante Anlagen) mitverschuldet haben. Hinsichtlich der Schuldart spricht eine gewöhnliche Vertragsschuld eher für die Billigkeit als eine Unterhaltsverbindlichkeit.

  • Sie müssen voraussichtlich innerhalb von höchstens sechs Monaten wieder in der Lage sein, Ihre Verpflichtungen erfüllen zu können, sodass die Zwangsvollstreckung vermieden werden kann.

Beispiel: Sie erwarten die Bezahlung eines Großauftrags aus Ihrer gewerblichen Tätigkeit oder die Überweisung des Zugewinnausgleichs nach einer Scheidung.

  • Außerdem muss Ihrem Gläubiger die Einstellung der Zwangsversteigerung unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse zumutbar sein. 

Beispiel: Dringender Geldbedarf des Gläubigers oder der drohende Verfall der Immobilie sprechen gegen die Einstellung.

Sie müssen dem Gericht glaubhaft machen, dass alle Voraussetzungen vorliegen. Bloßes Behaupten genügt hier nicht. Das Gericht hört zu diesem Zweck sowohl Sie als auch Ihren Gläubiger an. Spätestens hier benötigen Sie einen erfahrenen Rechtsanwalt, um Ihre Lage vor Gericht zielgerichtet darlegen zu können. 

b. Sie zahlen – Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 775 ZPO 

§ 775 der Zivilprozessordnung (ZPO) bietet weitere Möglichkeiten, um die Einstellung einer Zwangsvollstreckung zu erreichen.

Für Sie interessant ist insbesondere dieser Fall: Können Sie nachweisen, dass Sie den geschuldeten Betrag überwiesen haben, ist die Zwangsvollstreckung einzustellen. Sie haben also bis zur Versteigerung die Möglichkeit, Ihre Verbindlichkeit zu begleichen und so das Haus vor der Zwangsvollstreckung zu retten. Sogar noch beim Zwangsversteigerungstermin können Sie die Zwangsversteigerung stoppen, wenn Sie dort den Nachweis erbringen, dass Sie zwischenzeitlich ihre Schulden beglichen haben (§ 75 ZVG). Möglich ist auch der Nachweis, dass ein außenstehender Dritter Ihre Schulden übernehmen wird. Dieser Dritte muss aber Besitzer des Grundstücks  sein (§§ 268 Abs. 1, 1150 BGB).

Daneben sieht § 775 ZPO auch noch einige weitere Möglichkeiten zur Abwendung der Zwangsvollstreckung vor. Wegen der schwierigen prozessrechtlichen Voraussetzungen dieser Alternativen sollte Sie auch hier unbedingt vorher mit einem Anwalt sprechen. 

c. Härtefallklausel – Vollstreckungsschutzantrag (§ 765a ZPO)

Nach § 765a ZPO ist die Zwangsversteigerung vom Vollstreckungsgericht ganz oder teilweise aufzuheben, wenn die Vollstreckung Sie untragbar hart treffen würde . Auch hierfür müssen Sie beim Gericht einen Antrag stellen, wobei grundsätzlich keine besondere Frist zu beachten ist.

Leider führt dieser Antrag nur in sehr seltenen Fällen zum Erfolg. Die Belastungen, die jedem durch eine Zwangsversteigerung entstehen, reichen nicht aus. Sie müssen vielmehr durch die Vollstreckung Nachteile erleiden, die erheblich über den üblichen Unannehmlichkeiten einer Zwangsversteigerung liegen. 

Beispiel: Das Haus wird von einer Person bewohnt, die bei einer Zwangsversteigerung und der damit verbundenen Räumung ernsthaft suizidgefährdet wäre (vgl. BGH, Beschluss v. 18.12.2008, Az. V ZB 57/08).

Es kommt aber immer auf den Einzelfall an. Lassen Sie daher auch hier von einem Anwalt prüfen, ob bei Ihnen Gründe für eine Aufhebung der Zwangsvollstreckung vorliegen.

3. Fazit 

  • Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Gläubiger, wenn ein finanzieller Engpass droht. Oft lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden. 
  • Hat die Zwangsvollstreckung begonnen, können Sie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß § 30a ZVG verlangen.
  • Auch können Sie bei einem Härtefall einen Vollstreckungsschutzantrag stellen.
  • Grundsätzlich bleibt bis zum Zwangsversteigerungstermin immer die Möglichkeit, die geschuldete Summe zu zahlen oder von einem Dritten zahlen zu lassen. Auch dann wird die Zwangsversteigerung gestoppt.