Mietverträge über Wohnungen oder Gewerberäume haben regelmäßig eine begrenzte Vertragslaufzeit. Wir beleuchten die Zulässigkeit solcher Befristungen und zeigen Ihnen, wie Sie einen befristeten Mietvertrag kündigen oder verlängern können.

Darf ein Mietvertrag über Wohnungen befristet werden?
Darf ein Gewerbemietvertrag befristet werden?
Befristeten Mietvertrag kündigen – so geht’s
Wie kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?
Fazit
Was wir für Vermieter tun können

1. Darf ein Mietvertrag über Wohnungen befristet werden?

Mietverträge über Wohnungen gelten grundsätzlich auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vermieter darf davon allerdings abweichen und den Wohnraummietvertrag befristen. Eine zeitliche Obergrenze gibt es für die Befristung nicht. Das Gesetz stellt an die Befristung eines Wohnraummietvertrages allerdings hohe Anforderungen.

Eine Befristung ist nur dann zulässig, wenn dafür ein gesetzlich vorgeschriebener Grund vorliegt. Der Vermieter kann den Mietvertrag über Wohnraum also nicht grundlos befristen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt nur drei solcher Gründe für eine Befristung (§ 575 BGB). Sind diese nicht einschlägig, scheidet eine Befristung aus:

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen (Eigenbedarf).
Der Vermieter will die Wohnung abreißen, umbauen oder sanieren und eine Fortsetzung des Mietvertrages würde diese Maßnahmen erheblich erschweren.
Der Vermieter möchte die Wohnung für eigene Angestellte nutzen (z.B. Pfleger).

Der Vermieter muss dem Mieter den Grund der Befristung bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Es reicht nicht aus, nur die Befristung selbst in den Mietvertrag aufzunehmen. Wird dem Mieter der Grund der Befristung nicht mitgeteilt, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird in diesem Fall aber angenommen, dass eine Kündigung während der (eigentlich gewollten) Vertragslaufzeit im beiderseitigen Interesse ausgeschlossen sein soll (BGH, Urteil v. 11.12.2013 – Az. VIII ZR 235/12).

Die Befristung ist nur so lange gültig, wie der benannte Befristungsgrund besteht. Entfällt der Befristungsgrund, hat der Mieter das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit zu verlangen.

Beispiel: Der Mietvertrag über eine möblierte Wohnung wurde befristet, weil die Wohnung anschließend als Studienwohnung für den Sohn des Vermieters vorgesehen ist. Stellt sich heraus, dass der Sohn doch in einer anderen Stadt studiert, entfällt der Befristungsgrund.

Da der Mieter in der Regel nur schwer darlegen kann, ob ein Befristungsgrund besteht, trifft den Vermieter die Beweislast hierfür. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf seines Mietvertrages Auskunft vom Vermieter verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zeitnah und wahrheitsgemäß Auskunft zu erteilen. Verzögert der Vermieter die Auskunft, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend.

Beachten Sie: Ein Wechsel des Befristungsgrundes ist nicht möglich.

Beispiel: Ist im Mietvertrag eine Befristung wegen Eigenbedarfs vereinbart und soll nunmehr statt eines Familienmitglieds ein Pfleger in die möblierte Wohnung ziehen, ist dies nicht mehr von der Befristungsabrede erfasst. Zieht hingegen statt des Sohnes die Tochter in die Wohnung, ist das von der Eigenbedarfsabrede gedeckt. In diesem Fall erfolgt kein Wechsel des Befristungsgrundes, sondern ein Wechsel innerhalb desselben Befristungsgrundes. Das ist grundsätzlich zulässig.

Wollen Sie als Vermieter einen Wohnraumietvertrag befristen, ist also eine präzise und glaubhafte Formulierung erforderlich. Als Vermieter können Sie von den strengen Anforderungen des § 575 BGB nicht zu Lasten des Mieters abweichen.

Alternativ kann der Vermieter auch einen Kündigungsverzicht oder einen Kündigungsausschluss über einen bestimmten Zeitraum mit dem Mieter vereinbaren. Das kann sinnvoll sein, wenn die Befristung dazu dienen sollte, eine vorzeitige Kündigung des Mieters zu verhindern.

2. Darf ein Gewerbemietvertrag befristet werden?

Unkomplizierter ist die Rechtslage im Gewerbemietrecht. Zwar gilt auch hier bei fehlender Befristungsvereinbarung der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, in der Praxis ist dies aber nicht die Regel. Das Gesetz geht im Gewerbemietrecht von gleichgestellten Vertragsparteien aus. Der Mieterschutz fällt daher deutlich schwächer aus.

Mietverträge über Gewerberäume unterliegen nicht den strengen Vorgaben des § 575 BGB. Eine Befristung kann also auch ohne Angabe von Gründen erfolgen. Dies ist auch für beide Parteien sinnvoll.

Ein befristetes Mietverhältnis ist für den Vermieter von Gewerberäumen vorteilhaft:

Während der Vertragslaufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen (siehe 3.). Der Vermieter kann also das Risiko eines Leerstands steuern.
Des Weiteren kann der Vermieter bei einem befristeten Mietverhältnis besser auf Veränderungen im Mietzinsspiegel reagieren. Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist schwierig und nur begrenzt möglich. Gegenüber potenziellen neuen Mietern lässt sich eine Mieterhöhung hingegen in der Regel leichter durchsetzen.

Auch für Mieter ist eine Befristung oft sinnvoll. Zwar bindet sich der Mieter dadurch in der Regel für einen festen Zeitraum an das Mietverhältnis, was in wirtschaftlicher Schieflage zu Problemen führen kann. Durch die Befristung erhalten Sie jedoch Planungssicherheit. Auch für den Vermieter gilt im befristeten Gewerbemietverhältnis ein Kündigungsausschluss (sofern nicht anders vereinbart). Im befristeten Mietvertrag ist also ein unerwarteter Verlust der Betriebsräumlichkeiten seltener zu befürchten.

3. Befristeten Mietvertrag kündigen – so geht’s

Befristete Mietverträge sollen nicht nur eine Höchstlaufzeit für den Vertrag festlegen, sondern auch gewährleisten, dass die Vertragsdauer erfüllt wird. Aus diesem Grund ist das Recht zur (ordentlichen) Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Eine ordentliche Kündigungsfrist werden Sie im befristeten Mietvertrag daher in aller Regel nicht finden. Soll das befristete Mietverhältnis vorzeitig beendet werden, ist meist eine außerordentliche Kündigung erforderlich.

Auch bei Wohnraummietverträgen, die den Mieterschutzvorschriften unterfallen, ist eine Kündigung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich nicht möglich. Die Parteien können aber ein ordentliches Kündigungsrecht vereinbaren.

Beispiel: M und V haben einen wirksam befristeten Wohnraummietvertrag über drei Jahre geschlossen. Da M sich aber zeitnah vergrößern möchte, räumt V ihm ein vertragliches Kündigungsrecht nach einem Jahr ein. M kann den Mietvertrag folglich schon vor Ablauf der dreijährigen Vertragslaufzeit kündigen.

Losgelöst davon kann der Mieter in bestimmten Fällen von Sonderkündigungsrechten Gebrauch machen. Das gilt z.B. bei

Mieterhöhung im Zuge zu duldender Modernisierungsmaßnahmen
Erhöhung der Nettokaltmiete
Todesfall des Mieters
Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung

Außerdem ist stets eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich. Die Hürden für eine außerordentliche Kündigung liegen jedoch hoch. Rechtliche Beratung ist hier unverzichtbar.

Eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter mit mehreren aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug ist. Allerdings sind auch hier Mieterschutzvorschriften zu beachten.

Auch im Gewerbemietrecht ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen, wenn zwischen den Parteien nicht etwas anderes vereinbart wird.

Zu beachten sind auch hier etwaige Sonderkündigungsrechte des Mieters.

4. Wie kann ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Grundsätzlich können die Parteien eine Verlängerung des Mietvertrages frei vereinbaren, zum Beispiel durch Verhandlungen kurz vor Ablauf der Vertragslaufzeit. Der Mietvertrag kann sich auch stillschweigend auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn der Mieter nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Wohnung oder Gewerberäume weiter nutzt und der Vermieter dem nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB).

In der Praxis haben sich auch Klauseln etabliert, mit denen bereits im Mietvertrag die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung geregelt wird. Die wichtigste ist die sog. Optionsklausel.

Optionsklauseln sind insbesondere in Gewerbemietverträgen häufig zu finden.

Dabei wird dem Mieter das Recht eingeräumt, einseitig eine Vertragsverlängerung zu fordern. Der Mieter hat vor Ablauf der Vertragslaufzeit das Recht, von dieser Option Gebrauch zu machen. Übt der Mieter die Option nicht aus, wird das Vertragsverhältnis beendet. Anders als bei Verlängerungsklauseln verlängert sich der Vertrag also nicht automatisch.

Seltener wird dem Vermieter ein Optionsrecht eingeräumt. Die Option kann auch von der Zustimmung des anderen Teils abhängig gemacht werden. Die Vorteile gegenüber einer Einigung sind dann aber nur noch geringfügig (z.B. vorherige Festlegung von Vertragskonditionen).

Schließlich verlängert sich ein befristeter Mietvertrag in den oben beschriebenen Fällen:

Unwirksame Befristung
Wegfall des Befristungsgrundes
Verzögerung der Auskunft über Fortbestehen eines Befristungsgrundes.

5. Fazit

Wohnraummietverträge können befristet werden, wenn ein gesetzlicher Befristungsgrund besteht und dieser dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird.
Gewerbemietverträge können immer befristet werden. Der Mieterschutz greift hier nicht.
Befristete Mietverträge können grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden.
Sonderkündigungsrechte und das Recht zur außerordentlichen Kündigung können auch im befristeten Mietverhältnis zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung führen.
Befristete Mietverträge können verlängert werden. Häufig geschieht dies durch Verlängerungs- oder Optionsklauseln, die bereits bei Vertragsschluss in den Mietvertrag aufgenommen wurden.
Entfällt der Befristungsgrund verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit.

6. Was wir für Vermieter tun können

Wir beraten Sie, wie Sie einen Mietvertrag wirksam und sinnvoll befristen. Eine rechtssichere Befristung erfordert detaillierte Kenntnis der Rechtsprechung. Wir sind mit der Materie bestens vertraut.
Gerade im Gewerbemietrecht kommt es auf durchdachte und maßgeschneiderte Lösungen an. Wir entwerfen einen Mietvertrag, der zu Ihrem Vorhaben passt.
Sollte ein Mieter sich gegen die Befristungsabrede wehren, vertreten wir Sie nötigenfalls mit langjähriger Prozesserfahrung vor Gericht.

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