Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?

Ein Mieter darf in bestimmten Fällen einen Teil seiner Wohnung an eine andere Person untervermieten. Wann hat der Mieter ein solches Recht auf Untervermietung? Und umgekehrt: Wann darf der Vermieter dem Mieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung verweigern?

Im Folgenden sollen die wichtigsten Fragen zu diesem Themenkomplex beantwortet werden.

1. Keine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters
2. Wann hat der Mieter ein Recht auf Untervermietung?
a) Wohnung darf nur teilweise untervermietet werden
b) Untervermietung nur bei berechtigtem Interesse
3. Wann darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern?
a) Keine Untervermietung bei Überbelegung des Wohnraums
b) Sonstige entgegenstehende Gründe
4. Untervermietung über airbnb & Co.
5. Mieterhöhung wegen Untervermietung
6. Fazit
7. Was wir für Sie tun können

1. Keine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters

Allgemein gilt: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist dem Mieter eine Überlassung des Wohnraums an Dritte nicht gestattet. Vor einer Untervermietung der Wohnung ist also stets die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Fehlt die Zustimmung des Vermieters, so stellt die Untervermietung der Wohnung eine Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Untervermietung nicht hinnehmen muss. Hat der Mieter hingegen ein gesetzliches oder vertragliches Recht zur Untervermietung, kann in Einzelfällen allenfalls eine ordentliche – also fristgebundene – Kündigung gerechtfertigt sein.

Auch ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter aber nahe Familienangehörige dauerhaft in die Wohnung aufnehmen.  Dazu zählen jedenfalls Ehegatte und Kinder. Einer Entscheidung des Landgericht Berlins zufolge ist auch die Schwiegermutter erfasst. Ferner ist der Mieter natürlich berechtigt, jederzeit Besuch zu empfangen.

Grundsätzlich steht es dem Vermieter frei, eine Untervermietung zu genehmigen oder diese abzulehnen.

Liegen die nachfolgend dargestellten Voraussetzungen vor, ist er allerdings gesetzlich verpflichtet, die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Der Mieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung dann notfalls vor Gericht erzwingen.

2. Wann hat der Mieter ein Recht auf Untervermietung?

a) Wohnung darf nur teilweise untervermietet werden

Eine Verpflichtung des Vermieters, die entsprechende Untervermietungserlaubnis zu erteilen, setzt zunächst voraus, dass der Mieter dem Untervermieter nur einen Teil des Wohnraums– also nicht die ganze Wohnung – zur Verfügung stellen möchte (§ 553 Abs. 1 S. 1  BGB).

Will der Mieter dagegen den gesamten Wohnraum an einen Dritten untervermieten, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grds. ohne Weiteres verweigern, falls nicht ganz besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Pflicht zur Zustimmung begründen können. Von der Überlassung nur „eines Teils des Wohnraums“ ist schon auszugehen, wenn der Mieter ein Zimmer der Wohnung zurückbehält, um darin Einrichtungsgegenstände zu lagern und gelegentlich darin zu übernachten. Hingegen reicht es nicht aus, wenn bloß ein Kellerraum als Abstellfläche weitergenutzt wird.

b) Untervermietung nur bei berechtigtem Interesse

Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung nachweisen können. Dieses darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Ein berechtigtes Interesse besteht laut Rechtsprechung immer dann, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen. Die Gründe  für den Wunsch nach einer Untervermietung können also vielseitig sein – stets geht es aber um eine Veränderung der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters.

Beispiele:

  • Wohnung ist zu groß geworden, etwa, weil die Kinder ausgezogen sind oder ein Familienangehöriger verstorben ist, der mit dem Mieter zusammenlebte.
  • Geringeres Einkommen des Mieters, infolgedessen sich dieser nicht mehr imstande sieht, die Wohnkosten alleine aufzubringen. Dies gilt auch, wenn der Mieter aus freien Stücken die Verringerung seines Einkommens bewirkt hat.
  • Wechsel der Arbeitsstelle oder mehrjähriger berufsbedingter Aufenthalt im Ausland 
  • Eine Person zieht ein, um den Mieter zu pflegen oder zu betreuen.

3. Wann darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern?

a) Keine Vermietung bei Überbelegung des Wohnraums

Der Vermieter darf die Untervermietung verweigern, wenn der Wohnraum durch die Untervermietung übermäßig belegt würde.

Ab wann eine Wohnung übermäßig belegt ist, hängt dabei vom jeweiligen Einzelfall ab. Richtschnur sind die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder: Danach soll für jede Person mindestens ein Raum und eine Nutzfläche von 6 (Kinder) bis 9 (Erwachsene) Quadratmetern zur Verfügung stehen.

b) Sonstige entgegenstehende Gründe

Auch andere wichtige Gründe können im Einzelfall einer Untervermietung entgegenstehen:

  • Untermieter ist als streitsüchtig bekannt oder mit Vermieter oder einem anderen Bewohner des Hauses verfeindet
  • Konkrete Anhaltspunkte legen nahe, dass der Untermieter die Wohnung beschädigen wird
  • Das Mietverhältnis endet ohnehin in nächster Zeit

Die Gründe erhalten besonderes Gewicht, wenn der Vermieter das Haus selbst bewohnt. Schließlich berührt ihn die Untervermietung dann noch stärker in persönlicher Hinsicht.

Natürlich gibt es aber auch Beispiele, bei denen der Vermieter nicht zur Verweigerung berechtigt ist:

  • Die fehlende Solvenz des Untermieters
  • Die Nationalität, das Alter oder eine Behinderung

4. Untervermietung über airbnb & Co.

Immer häufiger werden Wohnungen tageweise über Internetplattformen an Touristen und Geschäftsleute vermietet. Der Mieter hat auch für diese Form der Untervermietung keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters. Häufig wird nämlich die gesamte Wohnung und nicht bloß ein Teil dessen vermietet. In aller Regel fehlt zudem das berechtigte Interesse zur Untervermietung. Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, sollte der Mieter trotz fehlender Zustimmung auf diese Weise untervermieten.

Selbst wenn dem Mieter im Mietvertrag die Untervermietung grundsätzlich und ohne Bezug auf eine bestimmte Person erlaubt wird, berechtigt dies nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus 2014 regelmäßig nicht zur tageweisen Untervermietung an Touristen etc.

In den meisten Gebieten ist die Vermietung an Touristen auch nach öffentlichem Recht, z.B. durch besondere Satzungen untersagt oder stellt eine Nutzungsänderung im Sinne des Baurechts dar, die besonderen Anforderungen nach sich ziehen. Die Behörden können daher in vielen Fällen gegenüber dem Vermieter oder Mieter gegen die Untervermietung einschreiten, etwa in Form einer Nutzungsuntersagung. Es besteht auch die Gefahr von erheblichen Bußgeldern.

5. Mieterhöhung wegen der Untervermietung

Nicht selten hat die Aufnahme eines Dritten in die Wohnung auch eine stärkere Belastung des Vermieters – etwa durch die stärkere Abnutzung der Wohnung oder höhere Betriebskosten – zur Folge. Eine Untervermietung ist dem Vermieter dann nur zumutbar, wenn im Gegenzug die Miete um einen angemessenen Betrag erhöht wird. In diesen Fällen kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete davon abhängig machen, dass der Mieter einer entsprechenden Mieterhöhung zustimmt (§ 553 Abs. 2 BGB).

Angemessen ist laut einer gängigen Faustregel ein Zuschlag von  circa 20%. Pauschale Werte gibt es jedoch nicht – es kommt also auf den Einzelfall an.

In einigen Fällen ist dem Vermieter die Untervermietung aber auch ohne Mieterhöhung zumutbar. Nur die höheren Mieteinnahmen des Mieters durch die Untervermietung berechtigen z.B. nicht zur Mieterhöhung.

Der Vermieter darf keine Mieterhöhung fordern, wenn das Recht zur (teilweisen) Untervermietung im Mietvertrag vereinbart wurde.

6. Fazit

Wohnraum darf nur untervermietet werden, wenn der Vermieter die Erlaubnis dazu erteilt. Eine Untervermietung ohne Zustimmung berechtigt grundsätzlich zur Kündigung durch den Vermieter. In einigen Fällen hat der Mieter allerdings einen Anspruch auf diese Zustimmung.

  • Gleichwohl darf die Wohnung nur „zum Teil“ und nicht vollständig untervermietet werden; der Mieter muss einen Teil der Wohnung also weiter nutzen.
  • Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse vorweisen können; dieses darf erst nachträglich eingetreten sein. Ein häufiges Beispiel ist insbesondere die Finanzierbarkeit der Wohnkosten.
  • Der Vermieter darf die Untervermietung verbieten, wenn sie ihm unzumutbar ist; dies ist insbesondere der Fall, wenn die Wohnung überbelegt oder vom Untermieter beschädigt werden würde.
  • Eventuell kann der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen.

7. Was wir für Sie tun können

Wir unterstützen Sie gerne rund um das Thema Untervermietung.

Im Rahmen unserer Rechtsberatung für Vermieter geben wir Ihnen Auskunft, ob Sie einer Untervermietung zustimmen müssen und ob eine Mieterhöhung verlangt werden kann. Gerade die Prüfung unbestimmter Voraussetzungen wie „Zumutbarkeit“ und „berechtigtes Interesse“ erfordern lange Erfahrung im Mietrecht. Diese bringen wir mit.

Schon bei Beginn des Mietverhältnisses bieten sich entsprechende Regelungen im Mietvertrag an. Gemeinsam finden wir die optimalen Klauseln für Ihre Bedürfnisse.