5 Gründe warum der Vermieter von Gewerberaum die Kaution einbehalten darf

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Im Gewerbemietrecht ist es wie auch im Wohnungsmietrecht üblich, dass der Vermieter eine Kaution verlangt. Die Höhe der Mietkaution wird dabei von Mieter und Vermieter ausgehandelt. Anders als bei Wohnungsmietverträgen gibt es dafür im Gewerbemietrecht aber keine gesetzliche Höchstgrenze. Oft kommt es vielmehr darauf an, was für eine Art von Gewerbe in den vermieteten Räumen betrieben wird.

Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Räumlichkeiten an den Vermieter muss dieser die Mietkaution nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist zurückzahlen. Eine gesetzlich vorgesehen Frist gibt es auch hierfür nicht, üblich sind zwischen drei und sechs Monaten.

Welche Gründe besonders häufig den Vermieter zur Einbehaltung der Kaution berechtigen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

  1. Ausstehende Miete
  2. Verspäteter Auszug
  3. Beschädigung der Mietsache
  4. Schönheitsreparaturen
  5. Offene Betriebskosten
  6. Fazit
  7. Was wir für Sie tun können

1. Ausstehende Miete

Der wohl wichtigste Grund für den Vermieter die Kaution einzubehalten ist, dass der Mieter noch nicht sämtliche Mietzahlungen geleistet hat. Es kommt in der Praxis häufig vor, dass der Mietvertrag ausläuft oder gekündigt wird und der Mieter noch nicht alle Mietzahlungen beglichen hat.

In diesen Fällen darf der Vermieter die Kaution in Höhe der ausstehenden Miete einbehalten.

Ist also beispielsweise eine Mietkaution von 3000 € bei einer Monatsmiete von 1500 € gezahlt, so kann der Vermieter bei einem Mietrückstand von zwei Monaten die gesamte Kaution einbehalten.

2. Verspäteter Auszug

Wenn der Mieter die Gewerberäume nicht pünktlich verlässt und an den Vermieter zurückgibt (z. B. durch Herausgabe der Schlüssel), ist der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder – wenn diese höher ist –  der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet.

Der Mieter muss also mindestens die vereinbarte Miete weiterzahlen. Ist sein Mietvertrag besonders günstig, muss er sogar die Miete zahlen, die normalerweise für vergleichbare Räume üblich ist. Ein verspäteter Auszug kann also für den Mieter teuer werden. Zahlt der Mieter dies nicht, so kann der Vermieter die Kaution (teilweise) einbehalten.

Zur Veranschaulichung folgendes Beispiel: M hat ein Ladenlokal mit 20 m² zum Betrieb eines Kiosks in der Kölner Innenstadt von V gemietet. Den Mietvertrag haben sie 2005 geschlossen, die vereinbarte Monatsmiete beträgt 500 Euro. M hat vereinbarungsgemäß eine Kaution in Höhe von 2000 Euro gezahlt.

Im Jahr 2018 kündigt der Vermieter den Gewerbemietvertrag mit Wirkung zum 31.12.2018. M gibt aber die Schlüssel erst am 31.01.2019 heraus. Bis dahin nutzt er den Kiosk weiter und zahlt auch für Januar Miete (500 €). Seit 2005 sind aber die Mieten in Köln gestiegen und ein Ladenlokal mit 20 m² in der Kölner Innenstadt kostet inzwischen mindestens 1000 Euro im Monat. Deshalb kann der Vermieter wegen des verspäteten Auszugs nicht nur die vereinbarte Miete (500 €), sondern die übliche Miete (1000 €) verlangen. Da M 500 € gezahlt hat, kann er von der Kaution weitere 500 € einbehalten. M erhält also nach seinem Auszug am 31.01.2019 nur 1500 € von seiner Kaution zurück.

3. Beschädigung der Mietsache

Wenn der Mieter die Mietsache beschädigt zurückgibt, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Kaution einbehalten.

Nach dem Gesetz (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, Instandhaltungen und Instandsetzungen auf eigene Kosten durchzuführen. Er muss also Beschädigungen der Mietsache, die etwa auf Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung beruhen, auf eigene Kosten beseitigen. Bestehen solche Mängel bei Rückgabe der Mietsache, kann der Vermieter deswegen nicht die Kaution einbehalten.

Der Mieter muss grundsätzlich nur für solche Schäden aufkommen, die er schuldhaft verursacht hat.

Wann das der Fall ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Sorgfaltspflichten des Mieters richten sich insbesondere danach, was für ein Gewerbe er betreibt. Denkbar ist eine Sorgfaltspflichtverletzung z. B. für den Fall, dass der Mieter eines Ladenlokals beim Aufstellen der Schaufensterdekoration aus Unachtsamkeit das Fenster beschädigt. Für einen solchen Schäden müsste dann der Mieter aufkommen und der Vermieter kann bei beschädigter Rückgabe der Mietsache die Kaution in entsprechender Höhe einbehalten.

Im Mietvertrag kann zwar vereinbart werden, dass der Mieter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist. Solche Vereinbarungen sind jedoch häufig unwirksam. Das kann vor allem der Fall sein, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (formularmäßig vereinbarte Mietverträge) vereinbart wurden.

Zulässig in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind zum Beispiel

  • Kleinreparaturklauseln mit einer Obergrenze (z.B. „Mieter trägt alle Reparaturkosten, die unter 250 Euro im Einzelfall liegen bis zu einer Höhe von maximal 3000 Euro im Jahr“); laut einer Entscheidung aus 2017 des Landgericht Darmstadt ist die Benennung einer Obergrenze für den Einzelfall nicht erforderlich
  • Reparaturkosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen, wenn eine Obergrenze festgelegt ist (z. B. „Mieter trägt Kosten der Aufzugsreparatur bis zu einer Höhe von 200 Euro im Einzelfall bzw. 1000 Euro im Jahr“)

Unzulässig in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dagegen zum Beispiel:

  • „Dach und Fach“-Klauseln – darin verpflichtet sich der Mieter z. B. zur Instandhaltung des Daches, der tragenden Wände des Gebäudes oder der in den Mauern liegenden Installationen
  • Reparaturkosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen, wenn keine Obergrenze festgelegt ist

Nur wenn die Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen durch den Mieter wirksam ist und der Mieter diese Maßnahmen nicht durchgeführt hat, kann der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache die Kaution einbehalten. Welche Klauseln wirksam und welche unwirksam sind, lässt sich schwer einheitlich beantworten. Ein Rechtsanwalt für Vermieter kennt sich mit der aktuellen Rechtsprechung aus und kann hierzu Auskunft erteilen.

4. Schönheitsreparaturen

Der Vermieter kann die Kaution auch einbehalten, wenn der Mieter zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war und diese nicht ausgeführt hat.

Zu den Schönheitsreparaturen gehört z. B.

  • das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken,
  • das Streichen der Heizungen und Heizungsrohre,
  • das Streichen der Innentüre, der Fenster und der Außentüren von innen.

Wenn der Mietvertrag keine Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen enthält, ist der Vermieter hierfür verantwortlich. Er kann in diesem Fall nicht die Kaution einbehalten, wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführt.

Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden. Geschieht das formularmäßig, besteht aber auch hier die Möglichkeit, dass die Vereinbarung unwirksam ist.

Insbesondere sog. starre Fristen sind unwirksam. Enthält eine Klausel also die Regelung, dass bestimmte Schönheitsreparaturen alle zwei Jahre durchzuführen sind, ist die Klausel in AGB unwirksam. Wirksam sind aber Klauseln, bei denen solche Fristen durch einen Zusatz (z.B.: „im Allgemeinen“) relativiert werden.

  • Unwirksam: „Der Mieter hat alle drei Jahre die – näher bezeichneten Räume – neu zu streichen.“
  • Wirksam: „Der Mieter hat die erforderlichen Schönheitsreparaturen in – näher bezeichnete Räume – durchzuführen. Dazu gehört, diese im Allgemeinen alle drei Jahre zu streichen, sofern dies nach deren Zustand erforderlich ist.“

Der Vermieter kann die Kaution dem Grunde nach einbehalten, wenn der Mieter vertragswidrig die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat. Er muss ihn aber zur Durchführung auffordern und ihm eine Frist setzen.

5. Offene Betriebskosten

Die Mietkaution sichert auch Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen. Deshalb kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution auch dann zurückbehalten, wenn eine Betriebskostennachforderung zu erwarten ist. Er ist dann aber verpflichtet, möglichst schnell die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

6. Fazit

Die häufigsten Gründe für eine (teilweise) Einbehaltung der Kaution durch den Vermieter im Gewerbemietrecht sind:

  1. Der Mieter hat die Miete noch nicht vollständig gezahlt.
  2. Der Mieter gibt die Mietsache nicht rechtzeitig zurück. Er schuldet dann eine Nutzungsentschädigung, die mit der Kaution verrechnet werden kann.
  3. Der Mieter hat die Räumlichkeiten schuldhaft beschädigt oder ist Instandhaltungspflichten nicht nachgekommen, die wirksam auf ihn übertragen wurden.
  4. Der Mieter hat Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen, die wirksam auf ihn übertragen wurden.
  5. Der Vermieter rechnet ernsthaft damit, dass Betriebskostennachzahlungen anfallen.

Übrigens: Eine Alternative zur Kaution ist das Vermieterpfandrecht, das insbesondere im Gewerbemietrecht häufig zur Anwendung kommt.

7. Was wir für Sie tun können

So bequem die Sicherung der eigenen Ansprüche durch eine Kaution ist, so aufwändig können anschließende Rechtsstreitigkeiten darüber sein, ob die Kaution einbehalten werden durfte. Sollten Sie dem Verlangen Ihres Mieters nach Rückzahlung der Kaution nicht nachkommen wollen, empfehlen wir Ihnen daher dringend den Rat eines erfahrenen Anwalts für Vermieter im Gewerbemietrecht. So können Sie langwierige Gerichtsprozesse vermeiden. Wir beraten Sie umfassend, ob Sie zum Einbehalt der Kaution berechtigt sind.

Selbstverständlich vertreten wir Sie auch vor Gericht, sollte Ihr Mieter Klage auf Rückzahlung der Kaution erhoben haben. In derartigen Verfahren haben wir bereits eine Vielzahl von Vermietern erfolgreich vertreten.

Schon bei der Erstellung des Mietvertrages über den Gewerberaum ist besonderes Augenmerk auf die Kaution zu richten. Durch bedachte Formulierungen lässt sich Rechtsunsicherheit hier weitgehend vermeiden. Gerne unterstützen wir Sie bei der Erstellung Ihres Mietvertrages mit unserer langjährigen Erfahrung im Gewerbemietrecht.