Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist zwar vergleichsweise einfach möglich, erfordert aber dennoch einige Voraussetzungen. Vermieter sollten über diese Voraussetzungen Bescheid wissen und insbesondere die wichtigen Ausnahmen kennen.

In diesem Beitrag gehen wir näher auf die Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter ein.

Wann ist ein Mietvertrag ein Gewerbemietvertrag?
Was ist bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags zu beachten?
Wann darf der Vermieter einen Gewerbemietvertrag außerordentlich (fristlos) kündigen?
Wann darf der Vermieter einen Gewerbemietvertrag ordentlich (fristgemäß) kündigen?
Ist ein befristeter Gewerbemietvertrag kündbar?
Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht bei einem Gewerbemietvertrag?
Fazit

1. Wann ist ein Mietvertrag ein Gewerbemietvertrag?

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags unterscheidet sich von der Kündigung anderer Mietverträge. Wichtig ist daher die Frage, wann überhaupt eine Gewerbemiete vorliegt.

Die Bezeichnung des Vertrags ist nicht entscheidend für die Abgrenzung zwischen einem Gewerbe- und einem Wohnraummietvertrag. Entscheidend für die Abgrenzung ist vielmehr der Zweck des Vertrags. Es kommt also darauf an, welche Verwendung die Parteien bei Vertragsabschluss für die Räume vereinbart haben.

In diesem anderen unserer Beiträge erfahren Sie, was Sie als Vermieter generell zum Gewerbemietvertrag wissen sollten.

Sind die vermieteten Räume zum Wohnen bestimmt, liegt keine Gewerberaummiete, sondern eine Wohnraummiete vor.

Ein Gewerbemietvertrag ist gegeben, wenn mit der Nutzung der Räume ein Erwerbszweck verfolgt wird. Dieser kann insbesondere gewerblicher (z.B. Einzelhandel, Großhandel, Handwerk) oder auch freiberuflicher (z.B. Ärzte, Rechtsanwälte, Architekten) Natur sein.

Bei gemischter Nutzung der Mieträume ist zunächst zu klären, ob zwei voneinander getrennte Mietverträge oder ein einheitlicher Mischmietvertrag vorliegen.

Bei einem einheitlichen Mischmietvertrag gilt entweder Wohnraum- oder Gewerbemietrecht insgesamt; entscheidend ist, welcher Nutzungszweck überwiegt. Im Zweifel ist mieterfreundlich eine Wohnraummiete anzunehmen.

2. Was ist bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags zu beachten?

Will der Vermieter die Kündigung eines Gewerbemietvertrags aussprechen, ist in erster Linie entscheidend, was im Mietvertrag steht. Gewerbemietverträge regeln häufig Einzelheiten zur Kündigung, wie etwa besondere Voraussetzungen, Kündigungsfristen oder die einzuhaltende Form.

Im Mietvertrag kann auch eine Laufzeit für den Mietvertrag vorgesehen sein. In diesem Fall endet der Vertrag mit Ablauf der Zeit und eine Kündigung ist nicht erforderlich. Dies gilt natürlich nicht, wenn ein Verlängerungsrecht für den Mieter verabredet ist und dieser davon Gebrauch macht. Möchte der Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer nicht weiterführen, sollte er dies allerdings dem Mieter gegenüber zeitnah erklären. Andernfalls kann es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommen.

Soweit der Mietvertrag keine besonderen Regelungen zur Beendigung bzw. Kündigung des Mietvertrags enthält, richtet sich die Kündigung nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften. Eine bestimmte Form (z.B. Schriftform) ist weder für die ordentliche noch für die außerordentliche Kündigung gesetzlich vorgesehen, aber häufig in Mietverträgen vereinbart.

Dabei ist zwischen der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Zu beachten ist, dass die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden kann.

Ist der Gewerbemietvertrag wirksam gekündigt, muss der Mieter die Räume verlassen. Weigert er sich, muss der Vermieter Räumungsklage erheben.

3. Wann darf der Vermieter einen Gewerbemietvertrag außerordentlich (fristlos) kündigen?

Der Vermieter kann den Gewerbemietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt, § 543 BGB. Das setzt voraus, dass es dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Der Mieter muss für diese Umstände verantwortlich sein.

Ein Verschulden des Mieters ist allerdings keine Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung. Das bedeutet: Wenn ein Mieter beispielsweise keine Miete mehr zahlt, kann ein wichtiger Grund zur Kündigung auch dann vorliegen, wenn der Mieter unverschuldet in finanzielle Nöte geraten ist.

Ein wichtiger Grund zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags kann beispielsweise in folgenden Fällen gegeben sein:

Erheblicher Zahlungsrückstand, und zwar:
- Entweder: wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Mietzahlung bzw. eines erheblichen Teils der Miete in Verzug ist (erheblich ist der Teil jedenfalls, wenn er insgesamt eine Monatsmiete beträgt).
- Oder: wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der der Mietzahlung derart in Verzug ist, dass die Summe der fälligen Miete mindestens zwei Monatsmieten entspricht.
Ständige unpünktliche Mietzahlung.
Nicht genehmigte Nutzung der vermieteten Gewerberäume als Wohnraum.
Unbefugte Überlassung der Mieträume an Dritte (Beispiel: Ein gemietetes Hotel wird ohne Absprache mit dem Vermieter als Flüchtlingsunterkunft genutzt; OLG Celle, Urt. v. 17.04.2025, 2 U 148/24).
Vornahme von nicht genehmigten baulichen Veränderungen durch den Mieter (das gilt allerdings nicht, wenn die Mieträume erst durch den Umbau in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden: z.B., wenn der Mieter einer Gaststätte eine Küchenbelüftung einbaut).
Gesundheitsgefahr für Menschen bei Betreten der Geschäftsräume (z.B. Ratten im Ladenlokal, erheblicher Schimmelbefall).
Weigerung des Mieters, Umsatznachweise vorzulegen, wenn vertraglich ein nach den Umsätzen des Mieters zu berechnender Mietzins vereinbart war.
Verletzung der vertraglich übernommenen Betriebspflicht (z.B. Öffnung eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum nur an drei Tagen in der Woche für wenige Stunden).

Der Vermieter muss jedoch beachten, dass er in der Regel nicht sofort außerordentlich kündigen kann, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Grundsätzlich muss er den Mieter zunächst abmahnen oder ihm eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf der Mieter die Pflichtverletzung abzustellen hat.

Nur ausnahmsweise ist eine Fristsetzung oder Abmahnung nicht erforderlich und der Vermieter kann sofort die außerordentliche Kündigung erklären. Das ist der Fall, wenn die Pflichtverletzung des Mieters besonders gravierend oder wenn offensichtlich ist, dass auch die Abmahnung bzw. Fristsetzung nichts bringt (z.B., weil der Mieter die Erfüllung seiner Pflichten endgültig und ernsthaft verweigert hat).

Es kann Schwierigkeiten bereiten, den richtigen Zeitpunkt für die Kündigung zu wählen. Einerseits muss der Vermieter nach einer Abmahnung grundsätzlich eine Zeit lang abwarten, ob der Mieter seine Pflichtverletzung abstellt. Andererseits kann ein zu langes Abwarten ein Anzeichen dafür sein, dass die Fortsetzung des Mietvertrages doch zumutbar ist, also kein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt.

4. Wann darf der Vermieter einen Gewerbemietvertrag ordentlich (fristgemäß) kündigen?

Sofern nichts anderes im Mietvertrag steht, kann der Vermieter den Gewerbemietvertrag ordentlich kündigen. Ein Kündigungsgrund ist dafür nicht erforderlich.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag?

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Quartals erklärt werden, § 580a Abs. 2 BGB. Die gesetzliche Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag beträgt dann nicht ganz sechs Monate und fällt auf das Ende des darauffolgenden Quartals.

Beispiel: Eine ordentliche Kündigung, die der Vermieter am 2. Januar ausspricht, beendet das Gewerbemietverhältnis mit Ablauf des 30. Juni.

5. Ist ein befristeter Gewerbemietvertrag kündbar?

Ein befristeter Gewerbemietvertrag schließt grundsätzlich die ordentliche Kündigung innerhalb dieses Zeitraums aus (befristeter Mietvertrag).

Ist eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart (z.B. 50 Jahre), so ist nach Ablauf von 30 Jahren grundsätzlich eine Kündigung unter Einhaltung der oben beschriebenen Frist möglich (es sei denn, der Vertrag wurde auf Lebenszeit des Mieters oder Vermieters geschlossen), § 544 BGB.

Hinweis: Für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schreibt das Gesetz Textform vor. Bei einem Verstoß gegen diese Formvorschrift gilt der Gewerbemietvertrag als auf unbestimmte Zeit und somit unbefristet geschlossen.

Abgesehen davon können beide Parteien die ordentliche Kündigung auch bei einem befristeten Gewerbemietvertrag gestatten und ausgestalten.

6. Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht bei einem Gewerbemietvertrag?

In bestimmten Fällen sieht das Gesetz Sonderkündigungsrechte vor.

So hat etwa der Vermieter insbesondere dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter stirbt, § 580 BGB. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich zu kündigen. Es gilt dabei die gesetzliche Kündigungsfrist (s.o.).

Sonderregeln gibt es zudem im Fall der Insolvenz des Mieters oder Vermieters und der Zwangsvollstreckung.

Wichtig: Bei Insolvenz des Mieters gibt es für den Vermieter aus § 112 InsO eine Kündigungssperre. Er kann das Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen, der vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist. Auch auf die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters kann der Vermieter eine Kündigung nicht stützen.

7. Fazit

Für Vermieter ist bei jeder Kündigung zuerst der Mietvertrag maßgeblich. Fehlen bestimmte Regelungen, gelten die gesetzlichen Vorschriften.
Eine fristlose Kündigung kommt nur bei einem wichtigen Grund in Betracht, wenn dem Vermieter die Fortsetzung unzumutbar ist. In der Regel müssen vorher Abmahnung oder Fristsetzung erfolgen, außer bei besonders schweren oder offensichtlich aussichtslosen Fällen.
Die ordentliche Kündigung ist, sofern nicht ausgeschlossen, auch ohne Kündigungsgrund möglich. Spätestens am dritten Werktag eines Quartals erklärt, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des folgenden Quartals.
Bei befristeten Gewerbemietverträgen ist die ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen, solange die Befristung läuft. Bei sehr langen Laufzeiten greift nach 30 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht und Formfehler können eine Befristung unwirksam machen.
Sonderkündigungsrechte (z.B. beim Tod des Mieters) und Ausnahmen wie die Kündigungssperre in der Mieterinsolvenz können die Vermieterstrategie entscheidend beeinflussen.

Übrigens: Besonders nach der Kündigung kann im Gewerbemietvertrag das Vermieterpfandrecht wichtig werden. Es hilft dem Vermieter, seine Mietforderungen zu sichern.

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Kündigung eines Gewerbemietvertrags: Das müssen Vermieter beachten