Fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit des Mieters – so gehen Sie vor

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Wollen Sie einem Mieter kündigen, drohen häufig lange Kündigungsfristen. Bei unangenehmen Mietern ist die Fortführung des Mietverhältnisses teilweise aber nicht nur lästig, sondern für Sie sogar unzumutbar. Wir erklären, wann Sie Mietverträge wegen Unzumutbarkeit auch fristlos kündigen können. 

  1. Wann kann der Vermieter wegen Unzumutbarkeit kündigen?
  2. Wann ist Zahlungsverzug unzumutbar?
  3. Muss ich den Mieter abmahnen?
  4. Was muss das Kündigungsschreiben beinhalten?
  5. Welche Folgen hat die fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit?
  6. Was, wenn der Mieter die Wohnung nicht verlässt?
  7. Fazit
  8. Was wir für Vermieter tun können

1. Wann kann der Vermieter wegen Unzumutbarkeit kündigen?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) finden sich zahlreiche Gründe für eine Kündigung des Mietvertrages. Der Normalfall ist die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, bei der eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss.

In Ausnahmefällen ist zudem auch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich (§§ 543, 569 BGB). Eine solche Kündigung ist aber nur aus wichtigem Grund zulässig. Denn grundsätzlich wird von Ihnen erwartet, den einmal abgeschlossenen Mietvertrag zu erfüllen und die Vertragserfüllung nicht von heute auf morgen zu verweigern. Das Gesetz stellt an die fristlose Kündigung daher hohe Anforderungen.

Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt vor, wenn Ihnen die Fortführung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder der Restvertragslaufzeit unzumutbar ist. 

In folgenden Fällen könnte eine Unzumutbarkeit beispielsweise angenommen werden:

  • Schwerwiegende Belästigung anderer Mieter im Haus
  • Böswillig falsche Strafanzeige gegen den Vermieter
  • Kriminelles Verhalten in der Wohnung, z.B. Anbau und Vertrieb von Drogen, Diebstahl im Haus oder das Anzapfen von Stromleitungen 
  • Gewalttätiges Verhalten
  • Beleidigung des Vermieters
  • Andauernde regelmäßige Ruhestörungen
  • Vernachlässigung der Mietsache
  • Unbefugte Untervermietung
  • Erhebliche Mietrückstände

Daneben sind viele weitere Situationen denkbar, die für Sie unzumutbar sind und daher eine fristlose Kündigung zulassen. Entscheidend sind aber stets die konkreten Umstände. Die genannten Beispiele berechtigten daher nicht pauschal zur fristlosen Kündigung. Das Gericht betrachtet jeden Einzelfall und wägt Ihre Interessen mit denen Ihres Mieters ab. 

Die Richter stellen sich bei Ihrer Abwägung beispielsweise folgende Fragen:

  • Haben auch Sie sich gegenüber Ihrem Mieter falsch verhalten?
  • Sind auch zukünftig Störungen zu erwarten?
  • Wie lange besteht das Mietverhältnis bereits? 
  • Hat sich der Mieter bisher ordnungsgemäß verhalten?
  • Wie lange liegt das Verhalten des Mieters bereits zurück?

Beachten Sie, dass sich das Kriterium der Unzumutbarkeit auf die Erfüllung des Mietvertrages bis zum Vertragsende bezieht. Es gilt daher die Faustformel: Je länger die Kündigungsfrist ist oder je weiter entfernt das Vertragsende liegt, desto weniger ist Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar.

2. Wann ist Zahlungsverzug unzumutbar?

Die Unzumutbarkeit kann sich auch aus einem erheblichen Zahlungsverzug des Mieters ergeben. 

Bei der Wohnraummiete müssen folgende Schwellen überschritten sein: 

  • Mietrückstand über zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten in Höhe von mindestens einer Monatsmiete oder
  • Mietrückstand über einen längeren Zeitraum mit Gesamtschulden in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Bei einem Wohnraummietverhältnis kann der Mieter die Kündigung noch abwenden, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage nachträglich die ausstehende Miete zahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

3. Muss ich den Mieter abmahnen?

In den meisten Fällen reicht ein einmaliges Fehlverhalten nicht aus, damit Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen können. Eine Kündigung ist regelmäßig erst dann gerechtfertigt, wenn Sie den Mieter vorher für genau dieses Verhalten abgemahnt haben. Im Fall der Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist eine Abmahnung grundsätzlich sogar zwingend erforderlich (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ohne Abmahnung ist die Kündigung unwirksam. 

Eine Abmahnung ist nur dann nicht notwendig, wenn sie ohnehin keinen Erfolg versprechen würde oder ausnahmsweise Ihre Interessen so stark überwiegen, dass ein Abwarten unzumutbar ist.

Beispiel: Mieter M streitet sich mit seinem Vermieter V. Wutentbrannt schubst M den V die Treppe herunter, sodass sich V erhebliche Verletzungen zuzieht. Eine Fortführung des Mietverhältnisses ist dem V nach einem solchen Verhalten nicht zumutbar und selbst eine Abmahnung kann ihm nicht zugemutet werden. Er kann dem M daher sofort kündigen.

Auch bei einem Zahlungsverzug kann die Abmahnung entbehrlich sein (§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB). 

4. Was muss das Kündigungsschreiben beinhalten?

Im Regelfall wird sich der Mieter gegen die Kündigung wehren. Häufig hat er damit bereits wegen formeller Fehler im Kündigungsschreiben Erfolg. Wir zeigen Ihnen deshalb, worauf Sie in Ihrem Kündigungsschreiben achten müssen:

  • Die Kündigung des Mietverhältnisses muss schriftlich mit Unterschrift des Vermieters erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail ist in den meisten Fällen nicht ausreichend. 
  • Sie sollten Ihrem Mieter hilfsweise ordentlich kündigen. Sieht das Gericht die außerordentliche Kündigung nicht als gerechtfertigt an, so kann gegebenenfalls zumindest die ordentliche Kündigung wirksam sein. Das Mietverhältnis ist dann zumindest mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet.
  • Die Kündigungserklärung sollte bei Wohnraummietverhältnissen außerdem auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Zwar steht dem Mieter bei einer außerordentlichen Kündigung kein Widerspruchsrecht zu (§ 574 Abs. 1 S. 2 BGB), bei der (hilfsweisen) ordentlichen Kündigung hingegen schon. Sie gehen so also auf Nummer sicher. Fehlt der Hinweis, führt das zwar nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, allerdings zur Verlängerung der Widerspruchsfrist. Der Mieter kann dann sogar noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits seinen Widerspruch erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). Dadurch kann das Verfahren erheblich verlängert werden. 
  • Sie müssen den zur Kündigung führenden wichtigen Grund benennen. Für den Mieter muss erkennbar sein, weshalb ihm gekündigt wurde. Dazu ist zumindest eine Beschreibung des beanstandeten Verhaltens erforderlich. Um sich vor einer Unwirksamkeit der Kündigung zu schützen, sollten Sie dazu möglichst präzise Angaben machen. Eine nachträgliche Ergänzung ist nicht möglich. Entsprechend müssen Sie erneut kündigen, wenn Ihre Begründung vom Gericht als unzureichend angesehen wird. Sinnvollerweise sollten Sie daher angeben, wie, wann und wo sich der Mieter falsch verhalten hat.
  • Haben Sie den Mieter bereits wegen des gleichen Verhaltens abgemahnt, sollten Sie auch das in der Kündigungserklärung angeben. Der bloße Verweis auf eine vorherige Abmahnung, ohne das ausschlaggebende Verhalten zu benennen, reicht nicht aus.

Vor allem bei komplizierten Sachverhalten ist es ratsam, einen Anwalt mit der Kündigung des Mieters zu beauftragen. Dies verursacht zwar Kosten, eine unwirksame Kündigung und ein verlorener Prozess sind aber wesentlich teurer.

5. Welche Folgen hat die fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit?

Ist die Fortsetzung für Sie unzumutbar, wird der Mietvertrag mit Ihrer Kündigungserklärung grundsätzlich fristlos beendet. Je nach Fall müssen Sie dem Mieter aber eine kurze Räumungsfrist gewähren. Wehrt sich der Mieter gegen die Kündigung, droht regelmäßig ein längeres Gerichtsverfahren. Dieses wird (im Fall der Wohnungsmiete) unabhängig vom Streitwert stets vor dem Amtsgericht geführt. In den meisten Fällen darf der Mieter in dieser Zeit in der Wohnung bleiben.

Sie können als Vermieter außerdem Ersatz vom Mieter für etwaige Schäden und insbesondere sogenannte Kündigungsfolgeschäden ersetzt verlangen. Gemeint sind die Mietausfälle, die Sie im Zuge der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages erleiden.

6. Was, wenn der Mieter die Wohnung nicht verlässt?

Leider kommt es regelmäßig vor, dass Mieter trotz wirksamer Kündigung die Wohnung nicht verlassen. Für diesen Zeitraum können Sie vom Mieter eine ortsübliche Miete verlangen (§ 546a BGB).

Wollen Sie den Mieter aus der Wohnung haben, müssen Sie eine Räumungsklage erheben. Bis eine Räumungsklage durchgesetzt wird, kann allerdings einige Zeit verstreichen. Auch wenn das sehr ärgerlich ist, sollten Sie Ruhe bewahren. Sie dürfen Ihren Mieter keinesfalls eigenhändig aus der Wohnung werfen, Schlösser austauschen oder sonstige Maßnahmen ergreifen, um den Mieter zu vertreiben. Ein solches Vorgehen ist rechtswidrig, gegebenenfalls strafbar und könnte daher schwerwiegende Konsequenzen für Sie haben.

Suchen Sie in diesen Fällen daher einen Rechtsanwalt auf und sprechen Sie mit ihm gemeinsam das weitere Vorgehen ab.

7. Fazit

  • Liegt ein wichtiger Grund vor, können Sie den Mietvertrag fristlos kündigen.
  • Sie haben einen wichtigen Kündigungsgrund, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Vertragsende oder zum Ablauf der Kündigungsfrist für Sie unzumutbar ist.
  • Das gilt insbesondere bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters.
  • Eine Kündigung erfordert meist eine vorherige Abmahnung.
  • In Ausnahmefällen kann die Abmahnung entbehrlich sein. Dies gilt insbesondere bei besonders schweren Pflichtverletzungen.
  • In der Kündigungserklärung muss der Grund der Kündigung angegeben werden.
  • Räumt der Mieter nicht die Wohnung, können Sie Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen.
  • Eigene Zwangsmaßnahmen sind rechtswidrig. Um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen, müssen Sie eine Räumungsklage erheben.

8. Was wir für Vermieter tun können

  • Wir beraten Sie, wie Sie sich rechtssicher, zügig und kosteneffizient von Ihrem Mieter trennen. So verringern Sie das Risiko kostspieliger Gerichtsprozesse.
  • Wir formulieren verlässliche Kündigungsschreiben. 
  • Selbstverständlich unterstützen wir Sie, bis der Mieter tatsächlich ausgezogen ist und alle offenen Forderungen beglichen hat. Wir stehen Ihnen also auch im Rahmen der Räumung und der Durchsetzung von Zahlungsansprüchen zur Seite. 
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