Die Räumungsklage: Dauer, Ablauf und Kosten

Dem Mieter wurde gekündigt, er bleibt aber in der Mietsache und weigert sich auszuziehen: Eine nicht seltene Situation, die der Vermieter schnellstmöglich beenden will. Hierzu muss er Räumungsklage erheben.

Über Dauer, Ablauf und Kosten einer solchen Räumungsklage informieren wir in diesem Beitrag.

1. Warum eine Räumungsklage erheben?
2. Wie läuft eine Räumungsklage ab?
3. Wie lange dauert es von der Kündigung bis zur Zwangsräumung?
4. Wie hoch sind die Kosten für eine Zwangsräumung?
5. Was sind Härtefälle bei der Räumungsklage?
6. Fazit
7. Was wir für Sie tun können

1. Warum eine Räumungsklage erheben?

Mit der Räumungsklage will der Vermieter erreichen, dass das Gericht den Mieter zur Räumung der Mietsache (Wohnung, Gewerberaum, o.Ä.) verurteilt und dieser sie anschließend verlässt.

Die eigenmächtige Räumung ist verboten. Der Mieter könnte verlangen, wieder in die Mietsache zurückzukehren. Außerdem macht sich der Vermieter strafbar.

Zusammenfassend: Die Räumungsklage ist das einzige Mittel, einen Mieter zum Auszug zu zwingen.

2. Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Eine Räumungsklage läuft in folgenden fünf Schritten ab:

a) Kündigung des Mietvertrags und Fristablauf

Am Anfang jeder Räumungsklage steht eine Kündigung. Diese muss bei Wohnraummietverhältnissen stets schriftlich ergehen. Auch ist es erforderlich, die Kündigung im Kündigungsschreiben gut und nachvollziehbar zu begründen.

Die Räumungsklage kann aber selten sofort nach der Kündigung durch den Vermieter erhoben werden. Denn grundsätzlich erfolgt eine Kündigung „ordentlich“ mit Kündigungsfrist.

Dann kann die Räumungsklage erst erhoben werden, wenn:

• Die Kündigungsfrist ausgelaufen und der Mieter nicht ausgezogen ist
• oder der Mieter der Kündigung widerspricht, etwa weil er die Kündigung für unwirksam hält.

Ausnahmsweise kann eine Kündigung aber auch ohne Kündigungsfrist „außerordentlich“ ergehen. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund zur sofortigen Kündigung hat.

Beispiele für einen wichtigen Kündigungsgrund können sein:

• Unerlaubte Untervermietung
• Erhebliche Störung des Hausfriedens
• Hohe Mietrückstände
• Unerlaubte Nutzung der Mietsache, z.B. einer Wohnung als Friseursalon
• Absichtliche Beschädigung der Mietsache

Bei der außerordentlichen Kündigung ist das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet.

b) Räumungsklage einreichen

Ist der Mieter nun trotz Kündigung bei Fristablauf nicht ausgezogen oder hat Widerspruch eingelegt, kann die Räumungsklage erhoben werden. Hierzu wird bei Gericht eine Klageschrift eingereicht. In der Klageschrift werden die beteiligten Parteien bezeichnet, sowie der Grund der Klage dargelegt.

c) Zustellung der Klage an den Mieter

Die Klageschrift wird anschließend durch das Gericht an den Mieter geschickt. Dieser kann dann innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist zur Klage des Vermieters Stellung nehmen. Nutzt er diese Chance nicht und schweigt zur Klage, so trifft das Gericht allein auf Grundlage der Darstellung des Vermieters eine Entscheidung (Versäumnisurteil).

d) Mündliche Verhandlung

Entschließt sich der Mieter zur Verteidigung, wird das Gericht eine mündliche Verhandlung ansetzen. Spätestens in dieser erhalten Vermieter und Mieter die Gelegenheit, sich zum Räumungsstreit zu äußern. Anschließend trifft das Gericht seine Entscheidung und spricht ein Urteil.

e) Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher

Ergeht ein (Versäumnis-)Urteil zugunsten des Vermieters, so erhält dieser einen „Titel“. Das heißt, dass der Vermieter mithilfe des Urteils einen Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragen kann.

Der Gerichtsvollzieher wird dem Mieter anschließend die Möglichkeit geben, die Mietsache innerhalb einer letzten Frist freiwillig zu verlassen. Andernfalls wird sie zwangsgeräumt. Die Schlüssel erhält danach der Vermieter. Die Sachen des Mieters können vom Gerichtsvollzieher grundsätzlich aus der Mietsache entfernt und eingelagert werden. Aus Kostengründen verbleiben diese aber in der Regel in der Wohnung. Sind noch Mietzahlungen offen, kann der Vermieter die Sachen unter Umständen aufgrund seines Vermieterpfandrechts verwerten.

3. Wie lange dauert es von der Kündigung bis zur Zwangsräumung?

Die Dauer der Räumungsklage unterscheidet sich von Fall zu Fall.

• Bei der ordentlichen Kündigung muss, wenn der Mieter der Kündigung nicht widerspricht, zunächst die Kündigungsfrist abgewartet werden. Diese beträgt grundsätzlich 3 Monate. Hat der Mieter z.B. eine Wohnung aber schon länger als 5 Jahre angemietet, so beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Bei mehr als 8 Jahren Mietdauer sogar 9 Monate. Bei der außerordentlichen Kündigung muss hingegen keine Kündigungsfrist abgewartet werden.
• Hat das Gericht den Mieter von der Räumungsklage benachrichtigt, so hat der Mieter zunächst 14 Tage Zeit, seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Hier genügt jedoch seitens des Mieters bereits der Satz, dass er sich verteidigen wolle.
• Möchte sich der Mieter verteidigen, erhält er mindestens weitere 14 Tage Zeit, seine Verteidigung zu formulieren. In der Praxis kann diese Klageerwiderungsfrist jedoch auch deutlich länger ausfallen. Anschließend erfolgt oft ein mehr oder weniger umfangreicher Schriftwechsel der Parteien.
• Zuletzt setzt das Gericht einen Verhandlungstermin fest. Aufgrund von allgemeiner Überlastung der Gerichte können hier je nach Gerichtsbezirk mehrere Wochen bis Monate vergehen.
• Auch nach einem Urteil zu seinen Gunsten sollte der Vermieter noch nicht sofort die Zwangsvollstreckung betreiben. Es ist in der Regel sinnvoller, die Rechtskraft des Urteils abzuwarten. Der Mieter kann das Urteil innerhalb einer Frist von 1 Monat durch Rechtsmittel angreifen. Nur wenn er dies nicht tut, wird die Entscheidung nach dieser Zeitspanne rechtskräftig. 
• Entschließt er sich Rechtsmittel einzulegen, muss der Vermieter überlegen, ob er das Risiko, bereits vor der Entscheidung des Berufungsgerichts die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil zu betreiben, eingehen möchte. So besteht die Gefahr, dass er hierfür Sicherheitsleistungen erbringen muss. Insbesondere aber besteht die Gefahr, dass das Berufungsgericht möglicherweise doch gegen den Vermieter entscheidet. Dann könnte sich der Vermieter schadenersatzpflichtig machen, wenn er die Räumung der Wohnung bereits durchgeführt hat. Wartet er hingegen die Entscheidung des Berufungsgerichts ab, kann dies eine enorme Verzögerung von mehreren Monaten nach sich ziehen.
• Die Zwangsvollstreckung selbst kann hingegen relativ schnell erfolgen und dauert meist nur einige Wochen.

Die Dauer der Räumungsklage von der Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung kann durchaus ein halbes Jahr und mehr betragen.

Etwas schneller wird es möglich sein, wenn der Mieter sich nicht zur Klage äußert (Versäumnisurteil).

Bei langen Kündigungsfristen oder hoher Verteidigungsbereitschaft des Mieters kann sich der gesamte Vorgang aber auch deutlich über den Zeitraum von sechs Monaten erstrecken.

4. Wie hoch sind die Kosten für eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich aus Anwalts- und Gerichtskosten zusammen und sind fast immer mindestens vierstellig. Wer die Kosten zu tragen hat, richtet sich nach dem Ausgang des Gerichtsverfahrens.

Der Vermieter muss bei Erhebung der Klage zunächst einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser berechnet sich nach der Höhe des Streitwertes (in der Regel die zwölffache Monatskaltmiete) und beträgt oftmals einige hundert Euro.

Auch die eigenen Anwaltskosten müssen zunächst selbst getragen werden. Zwar muss sich der Vermieter vor dem Amtsgericht (wo u.a. alle Streitigkeiten über Wohnraum verhandelt werden) keinen Anwalt nehmen; er wird jedoch aufgrund der komplexen Materie kaum in der Lage sein, die Räumungsklage ohne einen erfahrenen Vermieteranwalt erfolgreich durchzusetzen.

Gewinnt der Vermieter vor Gericht, so muss der unterlegene Mieter die Gerichtskosten sowie die Anwaltskosten des Vermieters bis zur Höhe des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes übernehmen.

Urteilt das Gericht jedoch zugunsten des Mieters, bleibt der Vermieter auf seinen Kosten sitzen und muss zudem die Anwaltskosten des Mieters bezahlen.

Kommt es schließlich zur Zwangsräumung, muss der Vermieter zudem einen Räumungskostenvorschuss zahlen. Während die Kosten für den Gerichtsvollzieher selbst meist überschaubar sind, muss oftmals auch ein Umzugsunternehmen bezahlt werden, welches die Sachen des Mieters einlagert. Hier können schnell Kosten im vierstelligen Bereich entstehen. In der Regel macht es eher Sinn, zunächst die Sachen des Mieters in der Mietsache stehen zu lassen und ggf. selbst einzulagern. Auch in der Abwicklung der Räumung kann ein erfahrener Vermieteranwalt wertvolle Beiträge leisten.

Die Kosten der Räumung muss der Mieter dem Vermieter erstatten.

Zudem muss beachtet werden, dass viele Mieter während einer laufenden Räumungsklage keine Miete zahlen. Es drohen daher weitere hohe finanzielle Einbußen für den Vermieter. Aus diesem Grund kann es empfehlenswert sein, bereits mit der Räumungsklage auch einen Antrag auf Zahlung der rückständigen Miete sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) zu erheben. 

5. Was sind Härtefälle bei der Räumungsklage?

Härtefälle bei der Räumungsklage liegen vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses oder die Räumung der Wohnung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen. Das Gericht kann entweder nach §§ 574, 574a BGB das Mietverhältnis angemessen lang fortbestehen lassen, oder nach §§ 721, 765a ZPO die Räumung hinauszögern, bzw. ganz untersagen.

Lediglich § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz, bzw. Untersagung der Räumung) ist auf die Räumung von Gewerberäumen anwendbar.

a) Härtefall bzgl. der Beendigung des Mietverhältnisses

Wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen unzumutbar hart ist, kann er nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erforderlich ist immer, dass die Interessen des Mieters jenen des Vermieters überwiegen.

Zur Veranschaulichung folgende Fallgruppen aus der Praxis:

Fehlender Ersatzwohnraum

Wenn der Mieter keine angemessene und vergleichbare Ersatzwohnung finden kann, liegt nach § 574 Abs. 2 BGB ein Härtefall vor. Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Angemessen ist der Ersatzwohnraum, wenn er finanziell tragbar ist und den Bedürfnissen des Mieters gerecht wird. Eine Unterbringung in einem Obdachlosen- oder Pflegeheim muss der Mieter als Ersatz nicht hinnehmen, eine ertragbare Verschlechterung allerdings schon.
2. Eine Ersatzwohnung muss unter zumutbaren Bedingungen zu beschaffen sein. Mietwucher oder Wohnungen nur zur Zeitmiete lassen die Zumutbarkeit regelmäßig entfallen.
3. Der Mieter muss sich letztlich merklich um einen Ersatz bemühen. Die Berufung auf angespannten Wohnungsmarkt reicht nicht als „merklicher Einsatz“ aus. Der Mieter muss sich aktiv um Ersatz bemühen und im Einzelfall darlegen, wieso seine Bemühungen gescheitert sind.

Nur wenn diese drei Voraussetzungen vorliegen, liegt auch ein Härtefall vor.

Hohes Alter, bzw. Verwurzelung

Allein hohes Alter, bzw. eine lange Mietdauer begründet wegen der längeren Kündigungsfrist keinen Härtefall. Nur, wenn der Mieter durch den erzwungenen Umzug körperliche und psychische Schäden nehmen würde, kann die Fortsetzung der Miete angemessen sein (BGH, Urt. v. 22.5.2019, VIII ZR 180/18).

Krankheit, bzw. Räumungsunfähigkeit

Krankheit gilt dann als Härtefall, wenn sich der Zustand des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde (BGH, Urt. v. 16. 10. 2013, VIII ZR 57/13). Insbesondere bei älteren Mietern spielen auch die restliche Lebensplanung und das Schicksal des Mieters eine Rolle. Grenzfälle sind solche, in denen sich ein älterer Mieter trotz einer ärztlichen Empfehlung für ein Pflegeheim dagegen sträubt, seine Wohnung zu verlassen.

Schwangerschaft

Eine Schwangerschaft kann insbesondere im Zeitraum der Entbindung einen Härtefall darstellen. Bis zur „Normalisierung“ der Lebensumstände wird das Mietverhältnis in der Regel fortgesetzt.

Kinder- und ausbildungsbezogene Gründe

Ein Schulwechsel, bzw. ein längerer Weg zur Schule allein begründet noch keinen Härtefall. Drohen allerdings erhebliche Anpassungsschwierigkeiten, insbesondere bei schwerbehinderten Kindern, kann ein Härtefall vorliegen.

Insbesondere kurz vor Ende einer Ausbildung kann die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls einen vorübergehenden Härtefall darstellen.

Wenn allerdings ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mieters vorliegt, ist die Fortsetzung der Miete generell ausgeschlossen.

Auch bei Einliegerwohnungen (vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit maximal zwei Wohnungen) und Wohnungen im Studentenwohnheim ist die Fortsetzung über § 574 BGB ausgeschlossen.

b) Härtefall bzgl. der Räumung der Mietsache

In bestimmten Fällen kann das Gericht auch die Räumungsfrist verlängern, bzw. die gesamte Räumung untersagen.

Nach § 721 ZPO kann das Gericht selbstständig oder auf Antrag eine verlängerte Räumungsfrist festsetzen. Dies geschieht, wenn die Interessen des Mieters jeden des Vermieters überwiegen.

Eine gerichtliche Untersagung der Räumung nach § 765a ZPO unterliegt sehr hohen Voraussetzungen. Das Ergebnis der Räumung müsste offensichtlich sittenwidrig, also in extremer Weise überhart für den Betroffenen sein.

Dieser Vollstreckungsschutz ist auch auf die Räumung von Gewerbemietraum anwendbar.

6. Fazit

• Weigert sich der Mieter trotz Kündigung auszuziehen, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Er sollte keinesfalls auf eigene Faust handeln.
• Vor Erhebung der Räumungsklage muss bei ordentlicher Kündigung der Ablauf der Kündigungsfrist oder Widerspruch des Mieters abgewartet werden.
• Ergeht ein Urteil zugunsten des Vermieters, muss überlegt werden, ob der Eintritt der Rechtskraft (1 Monat) abgewartet wird, bevor aus dem Urteil die Zwangsvollstreckung eingeleitet wird.
• Die Zwangsvollstreckung erfolgt, indem der Gerichtsvollzieher die Mietsache zwangsräumt.
• Die Räumungsklage dauert ab der Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung mehrere Monate.
• Die Kosten einer Räumungsklage setzen sich aus Gerichts- und Anwaltskosten zusammen. Sie richten sich nach dem Streitwert, der wiederum nach der Miethöhe bemessen wird.
• Diese Kosten muss zunächst der Vermieter bezahlen. Siegt er vor Gericht, muss der Mieter die Kosten grundsätzlich übernehmen. 

7. Was wir für Sie tun können

• Möchten Sie einen Mieter zum Auszug bewegen, setzen wir dieses Vorhaben von Anfang bis Ende für Sie um. Wir formulieren eine rechtssichere Kündigung, erheben nötigenfalls Räumungsklage und begleiten das Vollstreckungsverfahren. 
• Endet das Mietverhältnis im Streit, sind in nahezu allen Fällen noch Forderungen offen. Häufig geht es um die Beschädigung der Mietsache, offene Mietzahlungen oder eine Nutzungsentschädigung. Wir setzen unsere gesamte Erfahrung in der Rechtsberatung für Vermieter ein, damit Sie die offenen Beträge erhalten.