Durch den Verkauf seines Erbteils kann der Erbe schnell an liquide Mittel zu gelangen, ohne die gesamte Erbauseinandersetzung abwarten zu müssen. Gleichzeitig bestehen zahlreiche rechtliche Fallstricke. Was genau ist beim Verkauf eines Erbteils zu beachten? Welche Rolle spielen Immobilien, Miterben und Pflichtteil?

Dies erfahren Sie in diesem Beitrag.

1. Was ist ein Erbteilverkauf?
2. Verkauf eines Erbteils bei Immobilien
3. Auswirkungen auf die Miterben
4. Wann ist ein Erbteilverkauf unwirksam?
5. Was passiert bei Streit unter den Miterbenden?
6. Gibt es Besonderheiten bei Pflichtteilsberechtigten?
7. Fazit
8. Was wir für Sie tun können

1. Was ist ein Erbteilverkauf?

Wer erbt, wird zusammen mit eventuellen Miterben Teil einer Erbengemeinschaft. Diese Erbengemeinschaft besteht bis zur vollständigen Auseinandersetzung des Nachlasses.

Ein Erbe kann seinen Anteil an dieser Gemeinschaft – den sogenannten Erbteil – jedoch an einen Dritten oder an einen Miterben verkaufen. Dadurch tritt der Käufer in die Stellung des Miterben innerhalb der Erbengemeinschaft ein. Einzelne Gegenstände kann der Erbe nicht verkaufen – wohl aber einen Bruchteil seiner Erbschaft (BGH, 28.06.1963 – V ZR 15/62).

Der Verkauf eines Erbteils bedarf in Deutschland einer notariellen Beurkundung, § 2033 BGB. Eine einfache schriftliche Vereinbarung oder mündliche Absprache ist unwirksam. Beide Seiten müssen also, persönlich oder vertreten, bei einem Notar erscheinen.

Häufige Gründe für den Erbteilverkauf:

Bedarf: Häufig benötigt ein Miterbe unmittelbar Bargeld, sodass der Verkauf attraktiv erscheint.
Schnelle Abwicklung: Ein Verkauf des Erbteils belastet den Erben zeitlich und emotional deutlich weniger.
Streit in der Erbengemeinschaft: Wenn langwierige Streitigkeiten absehbar sind, kann der Verkauf eine Lösung sein.
Interesse Dritter: Externe Käufer, etwa Investoren, sind manchmal an Immobilien aus dem Nachlass interessiert.

Achtung: Der Käufer eines Erbteils übernimmt nicht nur sämtliche Rechte, sondern auch die Pflichten des Verkäufers innerhalb der Erbengemeinschaft. Das kann beispielsweise bedeuten, dass er für Schulden des Erblassers mit aufkommen muss.

2. Verkauf eines Erbteils bei Immobilien

Gehört zum Nachlass mindestens eine Immobilie, spielt dies bei der Entscheidung über einen Verkauf des Erbteils oft eine große Rolle. Immobilien können in einer Erbengemeinschaft schwer teilbar sein und eine einvernehmliche Lösung (z.B. Verkauf oder Vermietung) gestaltet sich nicht immer einfach.

Nicht selten kaufen Investoren oder außenstehende Dritte den Erbteil, insbesondere wenn sich dahinter eine renditeträchtige Immobilie verbirgt. Oft haben aber Miterben das größte Interesse, weil sie die Immobilie selbst nutzen oder verkaufen wollen. Zu beachten ist, dass Miterben ggf. ein Vorkaufsrecht haben.

Beispiel:

Frau Müller und ihr Bruder erben gemeinsam ein Haus von ihren Eltern. Frau Müller geht es finanziell gut, der Bruder benötigt aber Geld und möchte möglichst schnell an Bargeld gelangen. Frau Müller hat zwei Möglichkeiten:

1. Entweder kauft sie ihrem Bruder den Erbteil an der gesamten Erbengemeinschaft ab. Dann gehört ihr das Haus aber nicht automatisch allein – sie muss später ggf. noch die Auseinandersetzung mit den übrigen Erben betreiben. Sie tritt rechtlich an die Stelle Ihres Bruders.

2. Sie kann sich aber auch mit ihrem Bruder auf einen Verkauf der Immobilie an einen Dritten einigen. Der Erlös ist dann teilbar – anders als die Immobilie.

Wenn keine Einigung über die Immobilie erzielt wird, kann es zur Teilungsversteigerung kommen. Hier wird das Objekt öffentlich versteigert, was meist zu einem niedrigeren Erlös führt. Der Erbteilverkauf ist für den Miterben, der Bargeld benötigt, oft die schnellere Alternative, um seinen Anteil zu veräußern.

3. Vorkaufsrecht der Miterben

Zwar muss ein Erbe, der seinen Anteil verkaufen möchte, keine Zustimmung der Miterben einholen. Er muss sie jedoch über seine Absicht spätestens informieren, wenn es tatsächlich zum Verkauf seines Erbteils kommt. Der Vorkauf ermöglicht es, anstelle des Käufers zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag einzutreten.

Für Miterben besteht ein gemeinschaftliches gesetzliches Vorkaufsrecht beim Erbteilverkauf an einen Dritten. Innerhalb von zwei Monaten Bedenkzeit können die Miterben die Ausübung des Vorkaufsrechts erklären. Die Bedenkzeit beginnt mit dem Zugang der Mitteilung über den Verkauf. Sollte einer der Miterben auf sein Recht verzichten, bleiben die übrigen Miterben gemeinschaftlich zum Vorkauf berechtigt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vor der Kaufabwicklung gegenüber dem verkaufenden Miterben zu erklären. Nach der Kaufabwicklung muss das Vorkaufsrecht gegenüber dem Käufer erklärt werden.

Das Vorkaufsrecht ist in folgenden Fällen ausgeschlossen:

Der Käufer ist einer der Miterben.
Der Erwerber eines Erbteils möchte das Vorkaufsrecht ausüben.
Ein zuvor ausgeschiedener Miterbe möchte das Vorkaufsrecht ausüben.

4. Wann ist ein Erbteilverkauf unwirksam?

Ein Erbteilverkauf kann aus verschiedenen Gründen unwirksam sein.

Formfehler: Eine bloße schriftliche Vereinbarung oder eine mündliche Abrede genügen nicht. Wird der Verkauf ohne den Gang zum Notar vereinbart, ist er nichtig.
Entgegenstehendes Testament: Der Erblasser kann im Testament eine Veräußerungsbeschränkung oder Auflage angeordnet haben. Werden solche Beschränkungen ignoriert, droht die Unwirksamkeit der Transaktion.
Gesetzliches Verbot: Wenn der Verkauf gegen gesetzliche Verbote verstößt, etwa gegen gute Sitten (§ 138 BGB) oder Wucherverbote (§ 138 Abs. 2 BGB), kann der Vertrag ebenfalls nichtig sein.

5. Was passiert bei Streit unter den Miterben?

In Erbengemeinschaften ist Streit nicht selten. Wenn ein Miterbe seinen Anteil verkaufen möchte, kann dies zu unterschiedlichen Konflikten führen:

Blockadehaltung: Ein oder mehrere Miterben fühlen sich benachteiligt und versuchen, den Verkauf zu sabotieren.
Unerwünschter Käufer: Durch den Verkauf des Erbteils wird ein möglicherweise ungebetener Dritter Mitglied der Erbengemeinschaft.
Zustimmung zu Nachlasshandlungen: Der Käufer möchte Entscheidungen im Nachlass treffen, die restlichen Erben stellen sich quer.

Lösungswege:

Einigung: Oft lassen sich solche Konflikte durch eine außergerichtliche Einigung klären, ggf. mit anwaltlicher Unterstützung.
Erbauseinandersetzungsklage: Wenn keine Einigung möglich ist, kann ein Miterbe die Teilung des Nachlasses gerichtlich durchsetzen (z.B. durch Teilungsversteigerung bei Immobilieneigentum).
Mediation: Gerade bei familiären Erbauseinandersetzungen kann eine professionelle Mediation helfen, das Verhältnis unter den Erben nicht dauerhaft zu belasten.

Achtung: Sobald ein Dritter den Erbteil kauft, nimmt dieser an allen Entscheidungen in der Erbengemeinschaft teil. Das Konfliktpotenzial kann dadurch steigen oder sinken – je nachdem, wie die persönliche und wirtschaftliche Interessenlage der Beteiligten ist.

6. Gibt es Besonderheiten bei Pflichtteilsberechtigten?

Pflichtteilsberechtigte sind Erben nach gesetzlicher Erbfolge, die vom Erblasser nicht bedacht worden sind. Sie haben einen Zahlungsanspruch gegen die Erben. Damit sind sie selbst jedoch keine Miterben. Ein Pflichtteilsberechtigter kann seinen Anspruch grundsätzlich an Dritte abtreten, bzw. verkaufen, dies ist dann aber eine Abtretung von Forderungen.

Beispiel:
Nach dem Tod des Vaters hat der Sohn einen Anspruch auf den Pflichtteil, da er enterbt wurde. Die Tochter erbt als Alleinerbin. Der Sohn kann seinen Pflichtteilsanspruch an eine Bank verkaufen, um sofort Geld zu erhalten. Die Bank treibt dann den Anspruch gegenüber der Tochter ein. Das ist aber rechtlich kein Erbteilverkauf, sondern ein „normaler“ Rechtskauf.

Der Erbteilverkauf durch einen Miterben berührt den Pflichtteilsanspruch nur insoweit, als sich die Höhe des Nachlasses durch Transaktionen verändern kann und dadurch ggf. die Pflichtteilsquote beeinflusst wird.

7. Fazit

Der Verkauf eines Erbteils ermöglicht es einem Miterben, rasch aus einer Erbengemeinschaft auszuscheiden und Bargeld zu erhalten. In vielen Fällen ist dies die praktikabelste Lösung, um Streitigkeiten zu vermeiden oder persönliche finanzielle Engpässe zu lösen.

Allerdings sollten Verkäufer und Käufer die folgenden Punkte unbedingt beachten:

Notarielle Beurkundung ist Pflicht.
Die Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, können dies grundsätzlich aber nur gemeinschaftlich ausüben.
Bei der Übernahme des Erbteils übernimmt der Käufer sämtliche Rechte und Pflichten innerhalb der Erbengemeinschaft.
Auflagen oder Beschränkungen im Testament können zu einer Unwirksamkeit des Kaufvertrags führen.
Gute Kommunikation mit den anderen Erben kann Streit vermeiden und führt häufig zu einem fairen Ergebnis für alle Beteiligten.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, seinen Anteil an einer Erbschaft zu verkaufen, sollte sich umfassend beraten lassen, um Fallstricke zu vermeiden. Gleiches gilt für Käufer, die durch den Erbteilkauf in eine Erbengemeinschaft eintreten; sie müssen sich über sowohl das Vorkaufsrecht der Miterben, als auch über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein.

8. Was wir für Sie tun können

Wir sind erfahrene Berater von Erbengemeinschaften, Miterben, Pflichtteilsberechtigten und Interessenten, die einen Erbteil kaufen möchten. Gerne stehen wir Ihnen in allen Angelegenheiten des Erbrechts zur Seite.

Dazu zählt insbesondere:

1. Beratung zum Erbteilverkauf

Wir klären Sie über alle Chancen und Risiken auf.
Wir prüfen, ob Auflagen aus dem Testament den Verkauf möglicherweise beschränken.

2. Vertragsgestaltung

Wir entwerfen einen rechtssicheren Kaufvertrag für den Erbteil und achten auf die Einhaltung aller Formvorschriften.
Ggf. erstellen wir Individualklauseln, um spätere Auseinandersetzungsprobleme zu vermeiden.

3. Vertretung bei Streit und Verhandlungen

Sollten Miterben oder Käufer den Vertrag anfechten, vertreten wir Ihre Interessen mit juristischer Expertise.
Wir unterstützen Sie bei der Erbauseinandersetzung und führen Verhandlungen, um einvernehmliche Lösungen zu finden.

4. Individuelle Lösungen

Jeder Nachlass ist unterschiedlich. Wir berücksichtigen Ihre persönlichen Umstände, z.B. Familienkonflikte, finanzielle Zwänge oder geplante Investitionen.
Gemeinsam entwickeln wir einen Fahrplan, der Ihren Zielen am besten gerecht wird.

Der Verkauf eines Erbteils ist eine sensible Angelegenheit, die professionellen Rat erfordert. Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder sich bereits mitten in einem Verkaufs- bzw. Kaufprozess befinden, sprechen Sie uns gerne an. Wir freuen uns darauf, Sie bei der bestmöglichen Umsetzung Ihrer Interessen unterstützen zu dürfen.

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Verkauf eines Erbteils: Worauf Sie achten sollten!