Zwangsvollstreckung einer Grundschuld – so geht’s

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Die Grundschuld hat im Rechtsverkehr die Hypothek weitgehend abgelöst. Immer öfter werden Grundstücke mit einer Grundschuld belastet, um meist ein Darlehen zu sichern. Wir erklären, wie Sie als Gläubiger die Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld betreiben. 

  1. Was ist eine Grundschuld?
  2. Wann ist die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld möglich?
    a. Bestellung der Grundschuld
    b. Vollstreckungsvoraussetzungen 
  3. Wie bereitet man die Zwangsvollstreckung einer Grundschuld vor?
  4. Ablauf der Zwangsvollstreckung 
  5. Fazit 

1. Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht. Sie wird insbesondere von Banken verlangt, um die Finanzierung eines Hauskaufs abzusichern. Zulasten des Kaufobjektes wird die Grundschuld dabei ins Grundbuch eingetragen. Zahlt nun der Grundstückseigentümer seine Kreditraten nicht zurück, kann die Bank als Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Im Rahmen dieser Zwangsvollstreckung wird das Grundstück und darauf stehende Gebäude „zu Geld gemacht“, um damit dann die ausstehenden Kreditraten zu tilgen. 

Die Grundschuld ist aber nicht ausschließlich im Falle eines Grundstückskaufes relevant. Auch andere Geldforderungen können per Grundschuld abgesichert werden (z.B. für eine Renovierung).

Eine Grundschuld ist insofern mit einem Bürgen vergleichbar: Der Bürge haftet, wenn der Hauptschuldner nicht zahlen kann. Bei der Grundschuld haftet in diesem Fall keine Person, sondern das Grundstück des Schuldners. Das Grundstück selber wird damit zum Pfand. Wird das Grundstück verkauft, bleibt die Grundschuld bestehen.

2. Wann ist die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld möglich?

Zunächst muss natürlich eine Grundschuld wirksam entstanden sein. Man spricht hier vom „Bestellen“ der Grundschuld. Außerdem müssen weitere Voraussetzungen vorliegen, um aus der Grundschuld vollstrecken zu können. 

a. Bestellung der Grundschuld 

  • Einigung: Zur Bestellung der Grundschuld müssen sich der Grundstücksbesitzer und derjenige, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt werden soll, über die Entstehung einig sein. Die beiden schließen hierfür einen Vertrag mit dem Inhalt, dass eine Grundschuld bestellt werden soll (vgl. § 1191 Abs. 1 BGB). Nach § 29 der Grundbuchordnung (GBO) muss dieser Vertrag notariell beurkundet sein. Zur ordnungsgemäßen Bestellung muss sich also ein Notar den Vertrag angesehen haben. Es empfiehlt sich, diesen frühzeitig miteinzubeziehen.    
  • Eintragung: Ist der Vertrag über die Bestellung der Grundschuld geschlossen, stellt der Grundstückseigentümer einen Antrag auf Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch (vgl. § 13 Abs. 1 GBO). Diesem Antrag legt er die notarielle Urkunde bei. Erst, wenn die Grundschuld offiziell im Grundbuch eingetragen ist, gilt sie als bestellt. 
  • Sicherungsvertrag: Zusätzlich zur Grundschuld wird in der Regel ein sog. „Sicherungsvertrag“ geschlossen. In diesem Vertrag wird festgehalten, dass die Grundschuld zur Sicherung z.B. einer Darlehensforderung der Bank gegen den Bankkunden und Grundstückseigentümer bestellt wird. Der Sicherungsvertrag ist damit das Bindeglied zwischen der Grundschuld und dem Darlehensvertrag. Das ist wichtig, weil eine Grundschuld theoretisch auch völlig unabhängig von einem Darlehensvertrag bestellt werden kann – in der Praxis relevant sind aber fast nur die beschriebenen Grundschuldbestellungen zur Forderungsabsicherung (Fall der „Sicherungsgrundschuld“).

b. Vollstreckungsvoraussetzungen 

Wurde die Grundschuld wirksam bestellt, müssen weitere Voraussetzungen vorliegen, um aus ihr vollstrecken zu können.

  • Im Sicherungsvertrag wird meist vereinbart, dass die Forderung aus dem Kreditvertrag fällig sein muss. Sie können also nicht in das Grundstück vollstrecken, solange die jeweilige Rate noch gar nicht fällig ist. Wann genau die Raten fällig sind, ergibt sich aus dem jeweiligen Kreditvertrag.
  • Führen Sie vielschichtige Beziehungen zu Ihrem Schuldner, prüfen Sie, ob aufgrund der nicht beglichenen Schuld tatsächlich vollstreckt werden darf. Im Sicherungsvertrag ist angegeben, wegen welcher Forderungen die Zwangsvollstreckung betrieben werden darf. Es ist möglich, dies auf nur eine konkrete Forderung zwischen Ihnen und dem Grundstückseigentümer zu beschränken („enge Sicherungszweckabrede“). Es kann aber auch vereinbart werden, sämtliche Forderungen im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und Ihnen mit der Grundschuld zu sichern („weite Sicherungszweckabrede“). 
  • Die Vollstreckung aus der Grundschuld ist in der Regel nur zulässig ist, wenn der Darlehensvertrag gekündigt wurde. Hier muss aufgepasst werden: Der Darlehensvertrag ist der Kreditvertrag mit der Bank. Der Sicherungsvertrag ist ein eigenständiger Vertrag, welcher den Darlehensvertrag mit der bestellten Grundschuld „verbindet“. Wann eine Kündigung des Darlehensvertrages möglich ist, ergibt sich aus dem Darlehensvertrag selbst. 
  • Zudem muss für die Zwangsvollstreckung die Grundschuld selbst gekündigt worden sein. Seit der Kündigung müssen sechs Monate verstrichen sein 
    (vgl. § 1193 Abs. 1 und 2 BGB). In dieser Zeit kann der Schuldner also noch durch die Zahlung des vollständigen Betrags dafür sorgen, dass nicht in sein Grundstück vollstreckt wird. 
  • Weiter benötigen Gläubiger für die Vollstreckung einen sog. „Duldungstitel“, der dem Grundstückseigentümer auferlegt, die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück zu dulden. Dieser Duldungstitel muss eigentlich mit einer Klage vor Gericht erstritten werden. In der Praxis jedoch wird vom Grundstückseigentümer meist schon bei Bestellung der Grundschuld eine „Vollstreckungsunterwerfungserklärung“ unterschrieben. Der Eigentümer erklärt darin von vorneherein die Duldung der Zwangsvollstreckung, ohne dass es dafür später ein gerichtliches Verfahren bräuchte (vgl. § 794 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung).

Tipp: Hat sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, können Gläubiger damit in der Regel nicht nur in sein Grundstück, sondern auch in sein sonstiges Vermögen (Gehalt, Konten etc.) vollstrecken.

3. Wie bereitet man die Zwangsvollstreckung einer Grundschuld vor? 

Möchten Sie die Grundschuld verwerten, also aus ihr heraus vollstrecken, prüfen Sie zunächst, ob die oben genannten Voraussetzungen vorliegen. 

Prüfen Sie vor der Zwangsvollstreckung unbedingt Ihr Kostenrisiko. Eine Zwangsvollstreckung in Immobilien ist immer zeitaufwändig und auch kostenintensiv. Bevor Sie die Zwangsvollstreckung einleiten, sollten Sie deshalb die rechtlichen und tatsächlichen Umstände abschätzen. 

So kann für ca. 10 Euro eine (unbeglaubigte) Grundbuchabschrift eingeholt werden. Mit dieser lassen sich die Risiken besser einschätzen. 

Zudem sollten Sie vor der Zwangsvollstreckung herausfinden, ob die Immobilie vom Schuldner selbst genutzt oder beispielsweise vermietet wird. Für ein vermietetes Grundstück kann eine Zwangsverwaltung des Grundstückes beantragt werden. Die aus der Vermietung stammenden Erträge fließen dann Ihnen als Gläubiger zu. Die Zwangsverwaltung kann auch parallel zur Zwangsversteigerung des Grundstückes betrieben werden, weil letztere durchaus länger dauern kann. 

Mit den so in Erfahrung gebrachten Tatsachen können Sie abwägen, welche Maßnahme bei Berücksichtigung der zu erwartenden Kosten am erfolgversprechendsten ist. Ziehen Sie hierfür in jedem Fall einen spezialisierten Anwalt zu Rate. Er kennt die Fallstricke in der Praxis und kann Sie individuell beraten.

4. Ablauf der Zwangsvollstreckung 

1. Antrag

Kommen Sie zu dem Schluss, dass alle Voraussetzungen vorliegen und eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück sinnvoll ist, dann stellen Sie einen Antrag auf Zwangsversteigerung gegenüber dem zuständigen Amtsgericht. Legen Sie diesem Antrag die Vollstreckungsunterwerfungserklärung oder eben den gerichtlich erstrittenen Vollstreckungstitel bei. 

2. Einstellungsmöglichkeit des Schuldners

Das Gericht prüft anschließend die o.g. Voraussetzungen und leitet das Vollstreckungsverfahren ein. Der Schuldner kann anschließend innerhalb von zwei Wochen beantragen, das Verfahren einstweilen einzustellen, weil er die Forderung bald begleichen werde. Dazu erhält er regelmäßig weitere sechs Monate Zeit. Unter Umständen können Sie diese Dauer verkürzen, indem Sie auf dringenden Geldbedarf oder die Aussichtslosigkeit der rechtzeitigen Überweisung hinweisen. Während des gesamten Verfahrens ist es möglich, dass der Schuldner oder andere Dritte einzelne Rechte geltend machen, die die Zwangsvollstreckung abwenden können. Daher ist die Begleitung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt dringend zu empfehlen. 

3. Schätzung des Verkehrswerts

Im nächsten Schritt wird der Verkehrswert des Grundstücks geschätzt. Sie müssen die dafür notwendigen Kosten vorschießen. Sollte der Verkehrswert nach Auffassung einer Partei zu niedrig festgesetzt worden sein, kann die sog. sofortige Beschwerde erhoben werden. 

4. Versteigerungs- und Verteilungstermin

Ist der Verkehrswert wirksam festgesetzt, bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin, der mindestens sechs Wochen weiter in der Zukunft liegt. Es kann sich lohnen, bei diesem Termin anwesend zu sein. Je nach Höhe der Gebote haben Sie als Gläubiger nämlich ein Widerspruchsrecht gegen die Versteigerung. 

Nach Abschluss der Versteigerung wird der sog. Verteilungstermin bestimmt, bei dem die Aufteilung des Versteigerungserlöses festgesetzt wird.  In der Regel besteht hier kein Konfliktpotential mehr. Der Betrag wird Ihnen daher gemäß Teilungsplan überwiesen.   

5. Fazit 

  • Die Grundschuld sichert eine Forderung. Zahlt der Schuldner nicht, darf der Gläubiger in das belastete Grundstück vollstrecken und dieses zwangsversteigern lassen. 
  • Die Grundschuld muss wirksam bestellt werden. Meist wird in diesem Zusammenhang auch ein Sicherungsvertrag geschlossen. Dieser legt fest, wann genau für welche Forderungen in das Grundstück vollstreckt werden darf. 
  • Bevor der Antrag auf Zwangsvollstreckung beim Amtsgericht gestellt wird, sollte daher genau geprüft werden, ob die Grundschuld wirksam entstanden ist und ob die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. 
  • Insbesondere müssen die Voraussetzungen aus dem Sicherungsvertrag erfüllt sein und der Schuldner muss sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Hat er dies nicht getan, muss ein Vollstreckungstitel bei Gericht eingeklagt werden. 
  • Die Zwangsvollstreckung dauert mindestens einige Monate, in vielen Fällen über ein Jahr.