Viele Vermieter kennen das Problem: Ein Mieter zahlt seine Miete nicht, oft über Monate hinweg. Sie werden sich als betroffener Vermieter fragen, welche Maßnahmen Sie gegenüber Ihrem Mieter ergreifen können. Wir geben einen Überblick darüber, wann was zu tun ist.
- Suchen Sie das Gespräch – aber nicht zu lange!
- Zahlungsaufforderung und Abmahnung
- Auf Zahlung der Miete klagen
a. Mahnverfahren
b. Klageverfahren - Mietsicherheiten verwerten
a. Vermieterpfandrecht
b. Kaution
c. Bürgschaft - Wegen ausgebliebener Miete kündigen
a. Fristgerechte Kündigung
b. Fristlose Kündigung
c. Sonderfall Corona - Fazit
- Was wir für Vermieter tun können
1. Suchen Sie das Gespräch – aber nicht zu lange!
Sie sollten zunächst das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen. Finden Sie heraus, warum der Mieter nicht mehr zahlt. Oft lässt sich an dieser Stelle schon eine zufriedenstellende Lösung für beide Seiten finden. So können Sie einen Rechtsstreit vermeiden, der im Zweifel alle Parteien Zeit und Geld kostet.
Ist der Mieter zwar zahlungswillig, aber fehlt ihm momentan das Geld, könnten Sie vorübergehende Ratenzahlungen vereinbaren.
Sie sollten Ihrem Mieter keinesfalls signalisieren, dass Sie auf Teilbeträge verzichten werden. Er kann Ihnen dieses Versprechen sonst eventuell vor Gericht entgegenhalten.
2. Zahlungsaufforderung und Abmahnung
Manchmal klärt auch das Gespräch die Situation nicht oder der Mieter ist erst gar nicht erreichbar. Dann sollten Sie ihn schriftlich zur Zahlung auffordern.
Tipp: Verbinden Sie dieses Schreiben gleich mit einer Abmahnung. Drohen Sie dazu die fristlose Kündigung an. Eine solche Abmahnung ist zwar keine Voraussetzung, um vom Mieter die Mietzahlung verlangen zu dürfen. Dem Mieter wird aber hierdurch deutlich, welche Folgen die Nichtzahlung haben kann.
Der Mieter schuldet die Zahlung zu einem vertraglich fest vereinbarten Zeitpunkt. Sie müssen in der Zahlungsaufforderung daher keine Frist setzen. Das kann dennoch ratsam sein. So wird noch offensichtlicher, dass Ihr Mieter bald zahlen soll.
Stehen im Mietvertrag mehrere Vertragspartner, sollten Sie das Schreiben an alle Mieter richten.
Die Zahlungsaufforderung sollten Sie darüber hinaus als Einschreiben versenden. Nur so können Sie beweisen, dass der Brief bei Ihrem Mieter wirklich zugegangen ist.
3. Auf Zahlung der Miete klagen
Weigert sich Ihr Mieter weiter hartnäckig zu zahlen, können Sie die Miete einklagen. Mit einem Gerichtsurteil erhalten Sie automatisch einen Vollstreckungstitel. Dieser gibt Ihnen das Recht, ihr Geld mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers einzutreiben.
Ein Vollstreckungstitel bringt Sie allerdings nicht mehr weiter, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Selbst wenn Sie noch kurz vor der Insolvenzeröffnung vollstrecken, müssen Sie den Betrag evtl. an den Insolvenzverwalter zurückzahlen. In beiden Fällen müssen Sie sich meist mit der geringen Insolvenzquote zufriedenstellen. Besser stehen Sie ggf., wenn Ihnen Sicherungsmittel zustehen.
a. Mahnverfahren
Es kann aber sinnvoll sein, vor dem eigentlichen Gerichtsverfahren ein Mahnverfahren durchzuführen. Das bietet sich z.B. in Fällen an, in denen der Mieter weiß, dass er Ihrer Forderung nichts entgegenzusetzen hat und bloß Zeit schinden will.
Hierfür müssen Sie nur einen Mahnantrag ausfüllen und bei Gericht einreichen. Ihrem Mieter wird dann vom Gericht ein Mahnbescheid zugestellt. Wenn er diesem nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen.
Dieser Vollstreckungsbescheid ist genau wie ein Gerichtsurteil ein Vollstreckungstitel. Sie können dann also den Gerichtsvollzieher auch ohne Urteil eines Gerichts rufen. Das spart Zeit und auch das Kostenrisiko ist geringer.
Widerspricht der Mieter hingegen dem Mahnbescheid, geht das Verfahren in ein gewöhnliches Gerichtsverfahren über.
b. Klageverfahren
Kommt ein Mahnverfahren nicht in Betracht, sollten Sie Klage erheben. Dies tun Sie mit dem Einreichen einer Klageschrift. Lassen Sie sich hierbei unbedingt von einem Rechtsanwalt für Vermieter beraten. Bei einer erfolgreichen Klage muss ohnehin Ihr Mieter Ihren Anwalt und auch die Prozesskosten bezahlen.
Zahlt Ihr Mieter nach dem Gerichtsurteil immer noch nicht, können Sie die Zahlung mithilfe des Gerichtsvollziehers vollstrecken.
Bevor Sie allerdings eine Klage wegen der Nichtzahlung der Miete einreichen, sollte Sie zuvor überlegen, ob es nicht sinnvoller erscheint, das Mietverhältnis zuvor zu kündigen. Hierauf kommen wir weiter unten zurück.
4. Mietsicherheiten verwerten
Als Vermieter haben Sie Sicherheiten. Auf diese können Sie zugreifen, wenn Ihr Mieter nicht zahlt.
Zu den Sicherheiten gehören
- das Vermieterpfandrecht,
- oft die Mietkaution
- und möglicherweise eine Bürgschaft.
a. Vermieterpfandrecht
Nach § 562 Abs. 1 S. 1 BGB haben Sie ein Pfandrecht an den Sachen des Mieters. Zahlt der Mieter nicht, dürfen Sie seine Sachen versteigern oder verkaufen und den Erlös behalten.
Im Gegensatz zur Kaution oder zu einer Bürgschaft entsteht Ihr Vermieterpfandrecht gesetzlich. Sie müssen dieses also nicht vorher explizit mit Ihrem Mieter im Vertrag vereinbaren. Das Pfandrecht entsteht also mehr oder weniger „automatisch“ für Sie.
Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, können Sie den Gegenstand verwerten, also zu Geld machen. Das tun Sie durch den Verkauf der Sache bei einer öffentlichen Versteigerung. Weigert sich Ihr Mieter, Ihnen die Sache hierfür herauszugeben, haben Sie gegen ihn einen Herausgabeanspruch. Den können Sie vor Gericht geltend machen – im einstweiligen Rechtsschutz auch vergleichsweise zügig.
b. Mietkaution
Bekommen Sie aktuell kein Geld von Ihrem Mieter, kann es reizvoll erscheinen, auf Geld zurückzugreifen, das Sie schon von ihm haben: die Mietkaution. Rechtlich gesehen haben Sie einen Anspruch auf die Mietzahlungund ihr Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution. Diese gegenseitigen Ansprüche können Sie dann verrechnen („aufrechnen“). Das ist aber nicht ohne weiteres möglich:
Von dieser Regel gibt es nur sehr strenge Ausnahmen.
- Sie haben bereits ein Gerichtsurteil, das den Anspruch gegen Ihren Mieter bestätigt.
- Der Mieter hat unstreitig zugegeben, Ihnen noch Geld zu schulden.
Greifen Sie also nicht auf die Kaution zu, wenn der Mieter Ihre Geldforderung zurückweist!
Nach Ende des Mietverhältnisses können Sie die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen von der Kautionssumme abziehen. Sie dürfen jetzt also aufrechnen, selbst wenn Sie eben kein gerichtliches Urteil haben oder der Mieter Ihre Forderung bestreitet (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. 8. 2008 – 8 W 34/08; BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17.) Oft wird bei Abschluss des Mietvertrages gleichzeitig ein Bürgschaftsvertrag mit einer anderen Person als dem Mieter geschlossen. Auf diesen Bürgen können Sie dann eventuell zurückgreifen, wenn Ihr Mieter nicht zahlt. Rechtlich müssen dafür aber mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dies sind unter anderem: Halten Sie sich nicht an diese Reihenfolge, kann der Bürge Ihre Forderung so lange verweigern, bis Sie erfolglos die Zwangsvollstreckung bei Ihrem Mieter versucht haben (sog. „Einrede der Vorausklage“). Sie müssen also erst versuchen, bei Ihrem Mieter per Gerichtsverfahren und Zwangsvollstreckung an Ihr Geld zu kommen. Von dieser Regel gibt es aber eine Ausnahme: Im Falle einer sogenannten selbstschuldnerischen Bürgschaft steht dem Bürgen die Einrede der Vorausklage nicht zu. In diesem Fall dürfen Sie den Bürgen direkt in Anspruch nehmen, ohne vorher die Zwangsvollstreckung bei Ihrem Mieter versuchen zu müssen. Ob Sie es mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft zu tun haben, können Sie Ihrem Bürgschaftsvertrag entnehmen. Zuletzt können Sie Ihrem Mieter wegen ausgebliebener Zahlungen kündigen. Das bringt Ihnen zwar nicht direkt Ihr Geld wieder, aber möglicherweise danach einen zuverlässigeren Mieter. Es gibt verschiedene Arten der Kündigung des Mietvertrags: Hier muss der Mieter bei einer Kündigung nicht sofort ausziehen, sondern erst nach Ablauf der Kündigungsfrist. Deren Länge bestimmt sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Fristgerecht dürfen Sie grundsätzlich schon dann kündigen, wenn der Mieter mit mindestens einer Monatsmiete mehr als einen Monat im Verzug ist. Hier muss der Mieter direkt mit Zugang der Kündigung ausziehen. Wann Sie wegen Mietschulden fristlos kündigen dürfen, regelt § 543 Abs. 2 BGB. Eine vorherige Abmahnung des Mieters ist bei den vorgenannten Zahlungsverzügen grds. nicht erforderlich. Es besteht aber die Möglichkeit, dass der Mieter den Zahlungsrückstand nach Ausspruch der außerordentlichen Kündigung noch zahlt. Beim Wohnraummietrecht fällt die außerordentliche Kündigung dann rückwirkend weg. Von daher sollte neben der außerordentlichen Kündigung zugleich hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen werden. Die Heilungsmöglichkeit greift für die ordentliche Kündigung nämlich nicht. Wegen eines neu erlassenen Gesetzes zur Corona-Pandemie dürfen Sie aktuell nicht fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter hat bis Ende Juni 2022 Zeit, diese Mieten nachzuzahlen. Ihm darf solange deshalb nicht gekündigt werden. c. Bürgschaft
5. Wegen ausgebliebener Miete kündigen
a. Fristgerechte Kündigung
b. Fristlose Kündigung
c. Sonderfall Corona
6. Fazit
7. Was wir für Vermieter tun können
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