Was tun wenn der Mieter nicht zahlt?

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Viele Vermieter kennen das Problem: Ein Mieter zahlt seine Miete nicht, oft über Monate hinweg. Sie werden sich als betroffener Vermieter fragen, welche Maßnahmen Sie gegenüber Ihrem Mieter ergreifen können. Wir geben einen Überblick darüber, wann was zu tun ist.

  1. Suchen Sie das Gespräch – aber nicht zu lange! 
  2. Zahlungsaufforderung und Abmahnung 
  3. Auf Zahlung der Miete klagen 
    a. Mahnverfahren
    b. Klageverfahren
  4. Mietsicherheiten verwerten
    a. Vermieterpfandrecht
    b. Kaution 
    c. Bürgschaft 
  5. Wegen ausgebliebener Miete kündigen 
    a. Fristgerechte Kündigung
    b. Fristlose Kündigung
    c. Sonderfall Corona 
  6. Fazit
  7. Was wir für Vermieter tun können 

1. Suchen Sie das Gespräch – aber nicht zu lange! 

Sie sollten zunächst das Gespräch mit Ihrem Mieter suchen. Finden Sie heraus, warum der Mieter nicht mehr zahlt. Oft lässt sich an dieser Stelle schon eine zufriedenstellende Lösung für beide Seiten finden. So können Sie einen Rechtsstreit vermeiden, der im Zweifel alle Parteien Zeit und Geld kostet. 

Ist der Mieter zwar zahlungswillig, aber fehlt ihm momentan das Geld, könnten Sie vorübergehende Ratenzahlungen vereinbaren.  

Sie sollten sich allerdings nicht zu lange Zeit nehmen oder sich ewig vertrösten lassen. Behalten Sie immer die Verjährungsfrist im Auge. Mietschulden verjähren nach § 195 BGB innerhalb von drei Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres der Anspruchsentstehung. 

Beispiel: Ihr Mieter zahlt im November 2020 keine Miete. Die Verjährungsfrist für diese Forderung aus dem November beginnt am Schluss des Jahres zu laufen, also am 31.12.2020. Nach drei Jahren, hier also ab dem 1.1.2024, ist Ihre Forderung verjährt. Sie können dann kein Geld mehr von Ihrem Mieter verlangen.

Sie sollten Ihrem Mieter keinesfalls signalisieren, dass Sie auf Teilbeträge verzichten werden. Er kann Ihnen dieses Versprechen sonst eventuell vor Gericht entgegenhalten. 

2. Zahlungsaufforderung und Abmahnung 

Manchmal klärt auch das Gespräch die Situation nicht oder der Mieter ist erst gar nicht erreichbar. Dann sollten Sie ihn schriftlich zur Zahlung auffordern. 

Tipp: Verbinden Sie dieses Schreiben gleich mit einer Abmahnung. Drohen Sie dazu die fristlose Kündigung an. Eine solche Abmahnung ist zwar keine Voraussetzung, um vom Mieter die Mietzahlung verlangen zu dürfen. Dem Mieter wird aber hierdurch deutlich, welche Folgen die Nichtzahlung haben kann.  

Der Mieter schuldet die Zahlung zu einem vertraglich fest vereinbarten Zeitpunkt. Sie müssen in der Zahlungsaufforderung daher keine Frist setzen. Das kann dennoch ratsam sein. So wird noch offensichtlicher, dass Ihr Mieter bald zahlen soll.  

Stehen im Mietvertrag mehrere Vertragspartner, sollten Sie das Schreiben an alle Mieter richten. 

Die Zahlungsaufforderung sollten Sie darüber hinaus als Einschreiben versenden. Nur so können Sie beweisen, dass der Brief bei Ihrem Mieter wirklich zugegangen ist. 

3. Auf Zahlung der Miete klagen 

Weigert sich Ihr Mieter weiter hartnäckig zu zahlen, können Sie die Miete einklagen. Mit einem Gerichtsurteil erhalten Sie automatisch einen Vollstreckungstitel. Dieser gibt Ihnen das Recht, ihr Geld mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers einzutreiben. 

Ein Vollstreckungstitel bringt Sie allerdings nicht mehr weiter, wenn über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Selbst wenn Sie noch kurz vor der Insolvenzeröffnung vollstrecken, müssen Sie den Betrag evtl. an den Insolvenzverwalter zurückzahlen. In beiden Fällen müssen Sie sich meist mit der geringen Insolvenzquote zufriedenstellen. Besser stehen Sie ggf., wenn Ihnen Sicherungsmittel zustehen. 

a. Mahnverfahren

Es kann aber sinnvoll sein, vor dem eigentlichen Gerichtsverfahren ein Mahnverfahren durchzuführen. Das bietet sich z.B. in Fällen an, in denen der Mieter weiß, dass er Ihrer Forderung nichts entgegenzusetzen hat und bloß Zeit schinden will. 

Hierfür müssen Sie nur einen Mahnantrag ausfüllen und bei Gericht einreichen. Ihrem Mieter wird dann vom Gericht ein Mahnbescheid zugestellt. Wenn er diesem nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen.

Dieser Vollstreckungsbescheid ist genau wie ein Gerichtsurteil ein Vollstreckungstitel. Sie können dann also den Gerichtsvollzieher auch ohne Urteil eines Gerichts rufen. Das spart Zeit und auch das Kostenrisiko ist geringer. 

Widerspricht der Mieter hingegen dem Mahnbescheid, geht das Verfahren in ein gewöhnliches Gerichtsverfahren über. 

b. Klageverfahren

Kommt ein Mahnverfahren nicht in Betracht, sollten Sie Klage erheben. Dies tun Sie mit dem Einreichen einer Klageschrift. Lassen Sie sich hierbei unbedingt von einem Rechtsanwalt für Vermieter beraten. Bei einer erfolgreichen Klage muss ohnehin Ihr Mieter Ihren Anwalt und auch die Prozesskosten bezahlen. 

Zahlt Ihr Mieter nach dem Gerichtsurteil immer noch nicht, können Sie die Zahlung mithilfe des Gerichtsvollziehers vollstrecken. 

Bevor Sie allerdings eine Klage wegen der Nichtzahlung der Miete einreichen, sollte Sie zuvor überlegen, ob es nicht sinnvoller erscheint, das Mietverhältnis zuvor zu kündigen. Hierauf kommen wir weiter unten zurück.

4. Mietsicherheiten verwerten

Als Vermieter haben Sie Sicherheiten. Auf diese können Sie zugreifen, wenn Ihr Mieter nicht zahlt. 

Zu den Sicherheiten gehören 

  • das Vermieterpfandrecht, 
  • oft die Mietkaution
  • und möglicherweise eine Bürgschaft.

a. Vermieterpfandrecht

Nach § 562 Abs. 1 S. 1 BGB haben Sie ein Pfandrecht an den Sachen des Mieters. Zahlt der Mieter nicht, dürfen Sie seine Sachen versteigern oder verkaufen und den Erlös behalten. 

Im Gegensatz zur Kaution oder zu einer Bürgschaft entsteht Ihr Vermieterpfandrecht gesetzlich. Sie müssen dieses also nicht vorher explizit mit Ihrem Mieter im Vertrag vereinbaren. Das Pfandrecht entsteht also mehr oder weniger „automatisch“ für Sie. 

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, können Sie den Gegenstand verwerten, also zu Geld machen. Das tun Sie durch den Verkauf der Sache bei einer öffentlichen Versteigerung. Weigert sich Ihr Mieter, Ihnen die Sache hierfür herauszugeben, haben Sie gegen ihn einen Herausgabeanspruch. Den können Sie vor Gericht geltend machen – im einstweiligen Rechtsschutz auch vergleichsweise zügig. 

b. Mietkaution  

Bekommen Sie aktuell kein Geld von Ihrem Mieter, kann es reizvoll erscheinen, auf Geld zurückzugreifen, das Sie schon von ihm haben: die Mietkaution. Rechtlich gesehen haben Sie einen Anspruch auf die Mietzahlungund ihr Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution. Diese gegenseitigen Ansprüche können Sie dann verrechnen („aufrechnen“). Das ist aber nicht ohne weiteres möglich:

Solange der Mietvertrag noch besteht, also nicht entweder von Ihnen oder Ihrem Mieter gekündigt wurde, dürfen sie nicht auf die Kaution zugreifen.

Von dieser Regel gibt es nur sehr strenge Ausnahmen.

Beispiele:

  • Sie haben bereits ein Gerichtsurteil, das den Anspruch gegen Ihren Mieter bestätigt. 
  • Der Mieter hat unstreitig zugegeben, Ihnen noch Geld zu schulden.

Greifen Sie also nicht auf die Kaution zu, wenn der Mieter Ihre Geldforderung zurückweist! 

Tipp: Möchten Sie Ihrem Mieter wegen der Mietschulden fristlos kündigen, dürfen Sie auch bei einer der bestehenden Ausnahmen nicht auf die Kaution zurückgreifen. Ansonsten gelten die Mietschulden nämlich als bezahlt und der Kündigungsgrund fällt dann weg.

Nach Ende des Mietverhältnisses können Sie die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen von der Kautionssumme abziehen. Sie dürfen jetzt also aufrechnen, selbst wenn Sie eben kein gerichtliches Urteil haben oder der Mieter Ihre Forderung bestreitet (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. 8. 2008 – 8 W 34/08; BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17.)

c. Bürgschaft 

Oft wird bei Abschluss des Mietvertrages gleichzeitig ein Bürgschaftsvertrag mit einer anderen Person als dem Mieter geschlossen. Auf diesen Bürgen können Sie dann eventuell zurückgreifen, wenn Ihr Mieter nicht zahlt. 

Rechtlich müssen dafür aber mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dies sind unter anderem: 

  • Der Bürge schuldet Ihnen grundsätzlich genau das, was Ihnen Ihr Mieter schuldet. Nicht mehr und nicht weniger. Allerdings hat dafür der Bürge auch die Rechte, die Ihrem Mieter zustehen. Ist Ihre Forderung beispielsweise verjährt oder besteht erst gar nicht, können Sie den Geldbetrag auch nicht vom Bürgen verlangen. 
  • Sie müssen sich allerdings vorrangig an Ihren eigenen Mieter selbst halten. Erst wenn dies erfolglos bleibt, dürfen Sie danach den Bürgen in Anspruch nehmen.

Halten Sie sich nicht an diese Reihenfolge, kann der Bürge Ihre Forderung so lange verweigern, bis Sie erfolglos die Zwangsvollstreckung bei Ihrem Mieter versucht haben (sog. „Einrede der Vorausklage“). Sie müssen also erst versuchen, bei Ihrem Mieter per Gerichtsverfahren und Zwangsvollstreckung an Ihr Geld zu kommen. 

Von dieser Regel gibt es aber eine Ausnahme: Im Falle einer sogenannten selbstschuldnerischen Bürgschaft steht dem Bürgen die Einrede der Vorausklage nicht zu. In diesem Fall dürfen Sie den Bürgen direkt in Anspruch nehmen, ohne vorher die Zwangsvollstreckung bei Ihrem Mieter versuchen zu müssen. Ob Sie es mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft zu tun haben, können Sie Ihrem Bürgschaftsvertrag entnehmen. 

5. Wegen ausgebliebener Miete kündigen 

Zuletzt können Sie Ihrem Mieter wegen ausgebliebener Zahlungen kündigen. Das bringt Ihnen zwar nicht direkt Ihr Geld wieder, aber möglicherweise danach einen zuverlässigeren Mieter. Es gibt verschiedene Arten der Kündigung des Mietvertrags:

a. Fristgerechte Kündigung

Hier muss der Mieter bei einer Kündigung nicht sofort ausziehen, sondern erst nach Ablauf der Kündigungsfrist. Deren Länge bestimmt sich nach § 573c Abs. 1 BGB. Fristgerecht dürfen Sie grundsätzlich schon dann kündigen, wenn der Mieter mit mindestens einer Monatsmiete mehr als einen Monat im Verzug ist.

b. Fristlose Kündigung

Hier muss der Mieter direkt mit Zugang der Kündigung ausziehen. Wann Sie wegen Mietschulden fristlos kündigen dürfen, regelt § 543 Abs. 2 BGB

Zwei Fälle kommen in Betracht: 

  1. Der Mieter ist mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil an zwei aufeinander folgenden Terminen im Verzug. Zahlt der Mieter also z.B. weder im Januar noch im Februar die Miete, kann im Februar fristlos gekündigt werden. Zahlt der Mieter nur einen Teil der Miete nicht, muss dieser Teil erheblich sein. Davon ist auszugehen, wenn der Mietrückstand insgesamt eine Monatsmiete übersteigt.
  2. Der Mieter ist in anderen Fällen mit insgesamt mindestens zwei Monatsmieten im Verzug.

Eine vorherige Abmahnung des Mieters ist bei den vorgenannten Zahlungsverzügen grds. nicht erforderlich. Es besteht aber die Möglichkeit, dass der Mieter den Zahlungsrückstand nach Ausspruch der außerordentlichen Kündigung noch zahlt. Beim Wohnraummietrecht fällt die außerordentliche Kündigung dann rückwirkend weg. Von daher sollte neben der außerordentlichen Kündigung zugleich hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt ausgesprochen werden. Die Heilungsmöglichkeit greift für die ordentliche Kündigung nämlich nicht.   

c. Sonderfall Corona

Wegen eines neu erlassenen Gesetzes zur Corona-Pandemie dürfen Sie aktuell nicht fristlos kündigen, wenn 

  • die Mietrückstände aus dem Monaten April, Mai oder Juni 2020 stammen 
  • und Ihr Mieter wegen der Pandemie nicht zahlen kann. Ob die Mietschulden wirklich auf der Pandemie beruhen, muss der Mieter glaubhaft machen. 

Ihr Mieter hat bis Ende Juni 2022 Zeit, diese Mieten nachzuzahlen. Ihm darf solange deshalb nicht gekündigt werden. 

6. Fazit

  • Sie sollten Ihren säumigen Mieter zunächst außergerichtlich zur Zahlung auffordern. 
  • Bleibt die Zahlung weiter aus, kann ein Mahn- oder Gerichtsverfahren eingeleitet werden. Mit dem Urteil zu Ihren Gunsten können Sie die Zahlung vollstrecken.
  • Ihnen stehen meist Sicherheiten zur Verfügung. Auch diese können Sie grds. verwerten, um die Miete zu erhalten. 
  • Zu guter Letzt können Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs auch kündigen. 

7. Was wir für Vermieter tun können

  • Wir beraten Sie, wie Sie am schnellsten an Ihr Geld kommen. Säumige Mieter sind für uns Alltag. Wir wissen, welche Taktik Erfolg verspricht. 
  • Nötigenfalls erheben wir Klage in Ihrem Namen und begleiten Sie auch während des Vollstreckungsverfahrens bis Ihr Geld auf Ihrem Konto eingeht. 
  • Möchten Sie sich von dem Mieter trennen, kümmern wir uns um eine rechtssichere Kündigung und vertreten Sie gegebenenfalls vor Gericht. Wir unterstützen Sie auch in der anschließenden Räumungsklage.