Es ist das Grauen eines jeden Vermieters: Der Mietvertrag ist gekündigt – der Mieter verlässt das Objekt aber nicht. Statt lange auf eine Entscheidung der Gerichte zu warten, erscheint es verlockend, selbst Tatsachen zu schaffen: Etwa durch den Austausch der Türschlösser.

Inwieweit dies (un)zulässig ist und welche Folgen es hat, wenn der Vermieter die Schlösser austauscht, erfahren Sie hier.

Auch erklären wir Ihnen, wer die Kosten für den Austausch des Türschlosses tragen muss, wenn der Mieter einen Schlüssel verliert.

Mietvertrag gekündigt: Darf der Vermieter das Schloss austauschen?
Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter unberechtigt das Schloss austauscht?
Wie kann der Mieter wieder in das Mietobjekt kommen?
Darf der Mieter das Schloss aufbrechen?
Was geschieht mit den Sachen in der Wohnung?
Rechtmäßige Alternative zum Austauschs des Türschlosses
Mieter hat Schlüssel verloren: Muss er den Schlossaustausch bezahlen?
Fazit
Was wir für Vermieter tun können

1. Mietvertrag gekündigt: Darf der Vermieter das Schloss austauschen?

Es ist der klassische Fall: Der Vermieter hat dem Mieter fristgerecht oder fristlos gekündigt. Nach Ablauf einer etwaigen Frist verlässt der Mieter das Objekt aber nicht.

So verlockend es auch erscheinen mag – der Vermieter sollte es in aller Regel unterlassen, in einem solchen Fall eigenmächtig die Schlösser auszutauschen, um die Wohnung wieder in seinen Besitz zu nehmen.

Das gilt auch, wenn der Vertrag wirksam gekündigt und (im Rahmen einer ordentlichen Kündigung) die Frist abgelaufen ist. Zwar hat der Mieter dann kein vertragliches Recht mehr, die Wohnung oder die Betriebsstätte zu nutzen. Dennoch schützt das Gesetz ihn davor, dass der Vermieter ihm eigenmächtig den Besitz am Mietobjekt entreißt (sog. verbotene Eigenmacht). So will der Gesetzgeber sicherstellen, dass ausschließlich die staatlich vorgesehenen Verfahren – also die Gerichtsverfahren – genutzt werden. Übrigens gilt dieser Besitzschutz umfassend im deutschen Recht, nicht bloß im Mietrecht.

Beispiel: Das Oberlandesgericht (OLG) Celle hatte 2017 folgenden Fall zu entscheiden: Ein Vermieter hatte das Türschloss der Hauseingangstür und das Schloss eines Tores zu einer Lagerhalle gegen den Willen des Mieters ausgetauscht, um diesen von dem Betreten der Räumlichkeiten abzuhalten. Zuvor hatte er dem Mieter nämlich fristlos gekündigt. Der Mieter erhob Klage und verlangte, die Wohnung sowie die Lagerhalle zurück zu erhalten.

Der Vermieter wandte hingegen ein, dass der Mieter ohnehin beide Objekte zu verlassen habe. Schließlich sei das Mietverhältnis durch die Kündigung des Vermieters beendet. Laut dem OLG Celle hat dieser aber trotzdem kein Recht, ohne ein Räumungsurteil dem Mieter gegen dessen Willen den Besitz an der Wohnung zu entreißen.

Ebenso wenig greife der Einwand des Vermieters durch, er sei permanenten Vertragsverletzungen wie z. B. persönlichen Angriffen, Beleidigungen oder Bedrohungen ausgesetzt gewesen. Solche Vertragsverletzungen rechtfertigen allenfalls ein Recht zur Kündigung, nicht jedoch zur eigenmächtigen Einräumung des Besitzes an der Mietsache, so die Richter.

Wie so häufig im Recht gibt es auch von dem o. g. Grundsatz eine Ausnahme. So kann es zulässig sein, dass der Vermieter eigenmächtig die Schlösser austauscht, wenn er damit sein Vermieterpfandrecht sichert.

Bitte beachten Sie aber, dass dies nur in seltenen Ausnahmefällen erlaubt ist. Das Austauschen der Schlösser ist allenfalls zulässig, um vorübergehend zu vermeiden, dass der Mieter gesicherte Sachen fortschafft. Möchte der Vermieter die Sachen zur Verwertung an sich nehmen, muss er stets auf den Gerichtsvollzieher warten.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Vermieter ausnahmsweise die Schlösser austauschen darf (Überblick):

1. Der Vermieter muss einen Vollstreckungstitel auf Zahlung gegen den Mieter erwirken. Dies geschieht ihn aller Regel, indem er den Mieter erfolgreich auf Zahlung der ausstehenden Miete, Betriebskosten oder Schadensersatzforderungen verklagt.

2. In der Wohnung müssen sich pfändbare Gegenstände befinden. Dies sind allerdings keine Gegenstände, die der Mieter für eine „seiner Berufstätigkeit und Verschuldung angemessene und bescheidene Lebens- und Haushaltsführung benötigt“ (Waschmaschine, Berufskleidung usw.).

3. Der Vermieter muss berechtigt sein, der Entfernung einer Sache aus dem Mietobjekt zu widersprechen. Er muss diesen Widerspruch auch durch Mitteilung an den Mieter ausgeübt haben. Dieses Recht hat er z. B. nicht, wenn der Mieter die Sache zu gewöhnlichen Zwecken entfernt (auf Reisen mitnimmt, in Reparatur gibt usw.).

4. Die Entfernung der Sache muss unmittelbar bevorstehen. Der Mieter muss also quasi gerade dabei sein, die Sachen wegzuschaffen oder es muss absehbar sein, dass dies in allernächster Zeit geschieht.

5. Das Austauschen der Schlösser muss verhältnismäßig sein. Grundsätzlich ist dies ohne Beisein des Mieters nicht der Fall. Als letztes Mittel kommt der Austausch der Schlösser etwa in Betracht, wenn der Mieter nicht erreichbar ist und ganz offensichtlich keinerlei Interesse an der weiteren Nutzung der Räumlichkeiten und des verbliebenen Inventars hat. So hat das LG Berlin in einem Fall aus 2012 im Gewerbemietrecht entschieden (Urteil v. 01.11.2012 – 93 O 127/11).
Nochmals sei darauf hingewiesen, dass es sich bei diesen Fällen um absolute Ausnahmen handelt. Der Austausch der Schlösser muss zur Sicherung des Pfandrechts alternativlos sein.

2. Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter unberechtigt das Schloss austauscht?

Die möglichen Konsequenzen sind zahlreich und können weitreichend sein.

Zunächst kann der Mieter vor Gericht verlangen, dass ihm der Besitz am Mietobjekt wieder eingeräumt wird, er also wieder dauerhaft Zugang z. B. zur Wohnung erhält. Reagiert der Mieter nach dem Schlossaustausch „sofort“, kann ihm sogar das gewaltsame Betreten der Wohnung gestattet sein.
Detaillierte Informationen dazu, wie der Mieter die Räumlichkeiten zurückerhalten kann, finden Sie unten.

Tauscht der Vermieter die Schlösser aus, obwohl das Mietverhältnis noch besteht, drohen weitere Folgen. Diese Lage entsteht zum Beispiel, weil die Kündigung durch den Vermieter unwirksam ist oder weil im Rahmen der ordentlichen Kündigung die entsprechende Frist noch nicht abgelaufen ist.
Der Mieter kann neben der Wiedereinräumung des Besitzes dann nämlich Schadensersatz verlangen. Beispielsweise muss der Vermieter ihm Kosten erstatten, die für die Unterbringung in einer anderen Betriebsstätte, Wohnung oder einem Hotel entstanden sind. Natürlich sind auch hier nur die „erforderlichen“ Kosten zu ersetzen.

Beispiel: Der Mieter kann nicht die Kosten für ein Luxushotel ersetzt verlangen, wenn seine Wohnung 30 qm groß ist.

Insbesondere bei der Vermietung von Gewerberäumen kann die Ersatzpflicht für entgangenen Gewinn unangenehm zu Buche schlagen.

Vereinfachtes Beispiel: M betreibt einen Pub in Räumen, die er vom Vermieter V anmietet. V kündigt ihm ordentlich, also fristgerecht. Am Tag nach der Kündigung tauscht V die Schlösser des Pubs aus. M kann daher keine Gäste mehr bedienen. Gewöhnlich macht V einen durchschnittlichen Gewinn von 8.000 € pro Monat.
Bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist waren es am Tag des Schlossaustausches noch genau sieben Monate. Daher kann V 56.000 € (7 Monate x 8.000 €) Schadensersatz verlangen.

In der Praxis stellt natürlich meist die Bestimmung des hypothetischen Gewinns die größte Klippe dar.

Des Weiteren steht dem Vermieter für die Zeit ab dem unberechtigten Austausch des Schlosses keine Miete zu. Auch kann er nicht die Zahlung einer Nutzungsentschädigung vom Mieter verlangen. Diese fällt gewöhnlich an, wenn der Mieter die Wohnung verspätet zurückgibt. Nach dem unberechtigten Austausch der Schlösser kann der Vermieter diese Nutzungsentschädigung aber nicht verlangen, selbst wenn der Mieter den alten Schlüssel verspätet zurückgibt.

Neben diesen zivilrechtlichen Folgen drohen dem Vermieter auch strafrechtliche Konsequenzen. Betritt er unberechtigt die Wohnung, macht er sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar. Dies gilt auch grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses.

3. Wie kann der Mieter wieder in das Mietobjekt kommen?

Der unfreiwillige Ausschluss aus der Wohnung oder dem Gewerberaum hat für den Mieter in aller Regel unangenehme Folgen. Er verliert seine Bleibe oder sieht seine wirtschaftliche Existenz gefährdet. Mitunter wird er daher zu drastischen Mitteln greifen, um Zugang zum Mietobjekt zu erhalten.

Vom Aufbrechen des neu eingebauten Schlosses ist ihm in aller Regel aber dringend abzuraten. Er macht sich so nicht nur schadensersatzpflichtig gegenüber dem Vermieter; auch kann er wegen Sachbeschädigung strafrechtlich verfolgt werden.

Hat der Vermieter einmal die Schlösser ausgetauscht, muss der Mieter sich grundsätzlich an die Gerichte wenden, um die Wohnung zurückzuerhalten. In aller Regel wird er per einstweiliger Verfügung vorgehen, sodass innerhalb einiger Tage mit einer Entscheidung des zuständigen Amts- oder Landgerichts zu rechnen ist. Der Vermieter, der ja wegen des Wechsels der Schlösser allein Zugriff auf die Wohnung hat, sollte spätestens dann die Mietsache wieder herausgeben (in der Regel also den neuen Schlüssel aushändigen). Die Entscheidung des Gerichts kann nämlich notfalls vom Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.

Verlangt der Mieter die Wohnung im einstweiligen Rechtsschutz heraus, nützt es dem Vermieter weder, dass er Eigentümer des Mietobjekts ist, noch dass der Mietvertrag bereits abgelaufen ist. Einzig wenn der Mieter im gewöhnlichen Klageverfahren gegen den Vermieter vorgeht (was die Ausnahme ist, weil der Mieter im einstweiligen Rechtsschutz große Erfolgschancen hat und dies deutlich schneller abgeschlossen wird), kann der Vermieter mitunter erfolgreich vermeiden, dass das Gericht ihn zur Herausgabe verpflichtet. Er muss dafür die sog. Widerklage erheben. Ob dieses Vorgehen zum Erfolg führt, hängt aber von einigen Unwägbarkeiten ab. Kann das Gericht beispielsweise die Klage des Mieters früher abschließen, ergeht ohne Beachtung der Widerklage ein Urteil (gegen den Vermieter). Die Widerklage kann dann allenfalls später erst dazu führen, dass der Mieter wiederum zur Herausgabe an den Vermieter verpflichtet wird (es kommt also zu einem „Hin und Her“).

4. Darf der Mieter das Schloss aufbrechen?

Wie oben bereits erwähnt, kann der Mieter in einigen Fällen aber berechtigt sein, die Wohnung gewaltsam zu öffnen. Natürlich hat er dabei Beschädigungen so weit wie möglich zu vermeiden. Er muss „sofort“ nach dem Austausch der Schlösser durch den Vermieter in die Wohnung eindringen. Dem Mieter wird Zeit zur Vorbereitung und Planung gewährt. Auch kann er kurze Zeit abwarten, bis der Vermieter sich entfernt hat. „Sofort“ agiert der Mieter nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München daher noch, wenn er einige Stunden nach dem Austausch der Schließanlage diese aufbricht und austauscht. Auch der Folgetag wurde von der Rechtsprechung noch akzeptiert.

Wird der Mieter aber erst einige Tage nach dem Austausch der Schlösser tätig, ist der Einbruch in die Wohnung rechtswidrig. Der Mieter muss dann eventuell Schadensersatz zahlen und macht sich mitunter strafbar. Dies gilt auch, wenn der Mieter erst einige Tage später davon erfährt, dass die Schlösser ausgetauscht wurden.

Übrigens kann der Mieter unter Umständen auch noch erfolgreich gegen den Vermieter vor Gericht vorgehen, wenn er „sofort“ nach dem Austausch der Schlösser rechtmäßig in die Mietsache eingedrungen ist. Denn erst wenn ihm der gewöhnliche Zugang zur Wohnung oder dem Gewerbeobjekt möglich ist, haben sich die Ansprüche des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes erfüllt. In aller Regel sollte der Vermieter daher also den Schlüssel aushändigen – auch nach rechtmäßigem Einbruch des Mieters in der oben genannten Weise.

5. Was geschieht mit den Sachen in der Wohnung?

Der Vermieter darf in aller Regel nicht ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung oder den Gewerberaum betreten. Das liegt unter anderem daran, dass er so ungehindert Zugang auf die Gegenstände des Mieters hat. Dies stößt dem Mieter meist übel auf.

In den meisten Fällen entsteht daher nach dem Austausch der Schlösser durch den Vermieter auch Streit um den Verbleib oder den Zustand der Einrichtungen der Mietsache.

Der Vermieter hat diese in aller Regel an den Mieter herauszugeben (bzw. schuldet dem Mieter freien Zugang zur Mietsache incl. den darin befindlichen Gegenständen). Etwas anderes kann gelten, wenn dem Vermieter an den Sachen ein Vermieterpfandrecht zusteht. Jedoch kann er auch dann in aller Regel nicht eigenmächtig die Sachen an sich nehmen.

Problematisch wird es, wenn der Vermieter die Sachen nicht herausgeben kann, weil er diese bspw. beschädigt oder verkauft hat. Er hat dem Mieter dann den Wert zu ersetzen.

In der Praxis wird in aller Regel darüber gestritten, welche Gegenstände beim Austausch der Schlösser noch vorhanden waren und welchen Wert diese hatten. Der Vermieter sollte daher – wenn er in der Regel unzulässig die Wohnung räumt – ein Verzeichnis über die vorhandenen Gegenstände samt Fotografien erstellen und den Wert der Sachen schätzen lassen.
Andernfalls genügt es für den Mieter schon, plausibel zu behaupten, welche
Gegenstände von welchem Wert in den Räumen vorhanden waren. Der Vermieter hat
dann aufwändig das Gegenteil zu beweisen.

Beispiel:

V vermietet an M eine 120qm große Wohnung, die dieser allein bewohnt. Schulden hat M bei V keine. V tauscht unberechtigt die Schlösser aus. Er räumt auch Gegenstände aus der Wohnung. Vor Gericht verlangt M, dass V ihm einen luxuriösen Teppich bzw. dessen Wert iHv 10.000 € herausgibt. V habe diesen nämlich entwendet. Er kann auch eine entsprechende Kaufbestätigung vorlegen. V behauptet, diesen Teppich nie in der Wohnung gesehen zu haben, kann aber keine Inventarliste vorlegen.

Das Gericht wird ihn wahrscheinlich dazu verurteilen, den Wert in voller Höhe zu ersetzen. Die Größe der Wohnung und die Vorlage der Kaufbestätigung lassen die Darstellung des M nämlich plausibel erscheinen.

Um dies zu vermeiden, müsste V beweisen, dass er den Teppich nicht mitgenommen hat. Das wird ihm häufig nicht gelingen.

6. Rechtmäßige Alternative zum Austausch des Türschlosses

Wie dargestellt sollte der Vermieter in aller Regel davon absehen, die Schlösser des Mietobjekts auszutauschen.

Um den Mieter endgültig zum Auszug aus der Wohnung oder dem Gewerbeobjekt zu bewegen, muss der Vermieter sich an die Gerichte wenden. Dort hat er Räumungsklage einzureichen. Erst nachdem diese für ihn erfolgreich verlaufen ist, hat er einen entsprechenden Vollstreckungstitel auf Räumung der Wohnung bzw. des Gewerbes.

Nach Erhalt des Vollstreckungstitels hat sich der Vermieter an einen Gerichtsvollzieher zu wenden. Mit diesem gemeinsam kann er die Wohnung schließlich räumen. Auch in diesem Rahmen können noch Hindernisse auftreten; etwa, weil dem Mieter der Auszug wegen einer schweren Erkrankung unmöglich geworden ist oder er nachträglich seinen Zahlungsrückstand begleicht.

Verweilt der Mieter länger als zulässig in der Wohnung, kann der Vermieter von ihm eine Nutzungsentschädigung verlangen. Diese beträgt entweder die Höhe der letzten Mieten oder (wenn höher) die marktübliche Miete.

7. Mieter hat den Schlüssel verloren: Muss er den Schlossaustausch bezahlen?

Der Austausch der Türschlösser kann auch zu Streit führen, wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat. In der Regel wird der Vermieter in solchen Fällen die Schlösser austauschen wollen.

Der Mieter hat ihm dafür unter Umständen die Kosten zu ersetzen. Dies hängt davon ab,

ob der Mieter den Verlust der Schlüssel verschuldet hat.

Dies wird insbesondere bei einem Diebstahl der Schlüssel zu verneinen sein. Anders ist es, wenn der Mieter den Diebstahl fahrlässig erleichtert bzw. ermöglicht hat, z. B. indem er:

den Schlüssel offensichtlich auf einem öffentlich zugänglichen Tisch liegen lässt oder
den Schlüssel in einer Laptoptasche verwahrt, die er von außen erkennbar in einem Auto zurücklässt.

Das bloße „Verlieren“ des Schlüssels hat der Mieter in aller Regel aber verschuldet.

2. ob der Austausch der Schließanlage erforderlich erscheint.

Dies hängt davon ab, ob für den Eigentümer oder andere bzw. künftige Mieter eine erhöhte Gefahr besteht. Davon wird grundsätzlich auszugehen sein. Der Mieter hat das Gegenteil zu beweisen. Dies wird ihm in der Regel gelingen, wenn der Schlüssel z. B.

im entfernten Ausland abhandenkam und keine Verbindung zum Mietobjekt hergestellt werden kann (z. B. durch Ausweispapiere) oder
der Schlüssel für Jedermann unwiederbringlich ist (Versunken im See) oder
der Schlüssel lediglich Zugang zum Hausflur eines Wohngebäudes mit zahlreichen Parteien und regem Personenverkehr gewährt.

Klauseln in einem formularmäßigen Mietvertrag (Regelfall), wonach der Mieter verschuldensunabhängig für den Verlust der Schlüssel haftet, sind übrigens unwirksam.

8. Fazit

In aller Regel darf der Vermieter nicht das Schloss der Mietsache austauschen. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung bereits verlassen haben müsste.
Nur in seltenen Ausnahmefällen kann der Vermieter rechtmäßig das Schloss austauschen, wenn er nur so sein Vermieterpfandrecht sichern kann. Grundvoraussetzung dafür ist zunächst, dass der Mieter überhaupt Schulden beim Vermieter hat.

Tauscht der Vermieter dennoch das Schloss rechtswidrig aus, gilt:

Der Mieter muss grundsätzlich Klage erheben, um die Räumlichkeiten zurückzuerhalten. Gewaltsam darf er sich nur Zutritt verschaffen, wenn er innerhalb der nächsten ca. 24 Stunden tätig wird.
Der Mieter kann vom Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser weder zum Austausch des Schlosses noch zur Nutzung der Mietsache berechtigt war (der Mietvertrag also noch bestand).
Der Vermieter sollte – wenn er die Wohnung (rechtswidrig) betritt – ein Verzeichnis über die vorhandenen Gegenstände erstellen und deren Wert schätzen lassen. Andernfalls trägt er für den Wert später die Beweislast.

Statt die Schlösser auszutauschen, hat der Vermieter Räumungsklage zu erheben. Anschließend kann er die Wohnung unter Hinzunahme eines Gerichtsvollziehers räumen.

Günstiger ist die Rechtslage für den Vermieter, wenn der Schlossaustausch erforderlich wird, weil der Mieter einen Schlüssel verloren hat. Die Kosten für den Austausch des Türschlosses kann er aber nur verlangen, wenn dies erforderlich erscheint und der Mieter den Verlust verschuldet hat.

9. Was wir für Vermieter tun können

Es ist Ihnen also nur selten gestattet, die Schlösser der Mietsache eigenmächtig auszutauschen.

Zulässig kann dies nur in besonderen Einzelfällen im Zusammenhang mit dem Vermieterpfandrecht sein. Bevor Sie den Austausch vornehmen, sollten Sie sich dringend von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Vermieterrecht beraten lassen. Die Konsequenzen können bei rechtswidrigem Handeln nämlich weitreichend sein. Wir sind daher auch kurzfristig jederzeit für Sie erreichbar und prüfen, ob der Austausch der Schlösser ausnahmsweise rechtmäßig ist.

In aller Regel bietet sich aber nur der Weg über die Gerichte an. Wir haben bereits zahlreiche Räumungsklagen für Vermieter erfolgreich begleitet. Dabei haben wir auch andere Interessen unserer Mandanten im Blick, etwa die Geltendmachung von Nutzungsersatzansprüchen.

Profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung und Expertise bei der Beratung von Vermietern!

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